В чём суть ипотеки
Ипотека — это целевой кредит, который банк выдаёт на покупку жилой, коммерческой недвижимости, земельных участков. Недвижимость остаётся в залоге у банка-кредитора до полного погашения кредита, то есть на неё после покупки накладывают обременение. Это ограничивает возможность собственника распоряжаться недвижимостью. Он не вправе продать, подарить или совершить иную сделку с объектом без согласия банка.
Ипотеку можно оформить на длительный срок, что делает ежемесячные платежи по кредиту посильными. Сейчас в большинстве случаев условия ипотечного договора позволяют досрочно погасить заём.
Как работает ипотека
Взаимоотношения банка и заёмщика регулируются Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке», рядом положений Гражданского, Жилищного, Земельного кодекса РФ и другими нормативными актами.
1. Заёмщик вносит часть стоимости недвижимости из собственных средств — делает первоначальный взнос. В качестве взноса или его части можно использовать средства материнского капитала и другие госсубсидии.
2. Банк выдаёт клиенту целевой кредит на оставшуюся часть стоимости.
3. Приобретаемая недвижимость передаётся в залог банку на время выплаты ипотеки.
4. Заёмщик выплачивает долг с процентами в течение срока действия кредита, внося ежемесячные платежи. При желании он может досрочно гасить кредит.
5. После полного погашения ипотеки обременение с жилья снимается, и владелец получает возможность свободно им распоряжаться.
Для заёмщика ипотека удобна тем, что он, не располагая всей суммой сразу, получает возможность купить жильё.
Для банка ипотека выгодна. Недвижимость находится в залоге у кредитора до полного погашения займа — это снижает риски кредита. Поэтому банк может предложить клиенту более низкую процентную ставку и длительный срок выплаты по сравнению с обычными потребительскими кредитами.
Что нужно знать перед оформлением ипотеки
Перед тем как взять ипотеку:
- Трезво оцените свои возможности ежемесячно выплачивать кредит. Желательно, чтобы на платёж по ипотеке уходило не более 30–40% общесемейного дохода, а в запасе была сумма на 4–5 ежемесячных выплат на случай форс-мажора.
- Для подтверждения вашей платёжеспособности банк запросит документы: справку о доходах по форме 2-НДФЛ, если вы работаете по найму, справку о доходах (о состоянии расчётов) самозанятого и т. п. Подготовьте их заранее.
- Проверьте свою кредитную историю — это один из первых показателей, на который смотрит банк.
- Узнайте, подходите ли вы под условия льготных ипотечных госпрограмм. Ставки по ним в разы ниже, чем по рыночной ипотеке, но к заёмщикам предъявляют особые требования. К примеру, в семье должны быть дети оговорённого возраста, надо работать в определённой отрасли и т. п.
Какие есть виды ипотеки
По способу погашения кредита можно выделить два вида ипотеки.
1. Ипотека с аннуитетными платежами
При обслуживании такого кредита заёмщик ежемесячно вносит одну и ту же сумму в течение всего срока действия договора. При этом соотношение основного долга — суммы, которую заёмщик взял у банка, и процентов внутри платежа постепенно меняется. В начале выплат бо́льшая часть платежа идёт на уплату процентов, к концу срока кредита ситуация становится обратной. Сейчас большинство жилищных кредитов выдаётся по этой схеме.
2. Дифференцированная ипотека
Это система погашения кредита, при которой сумму основного долга распределяют равными частями по ежемесячным платежам и добавляют к ним начисленные проценты. Заёмщик ежемесячно вносит разные суммы, так как проценты начисляются только на невыплаченный остаток.
В результате при дифференцированных платежах на первые месяцы обслуживания ипотеки приходится максимальная финансовая нагрузка, а ближе к концу ежемесячные платежи становятся минимальными.
В зависимости от мер государственной поддержки ипотека бывает льготной и рыночной.
Классическая, или рыночная ипотека оформляется на стандартных условиях, ставка зависит от ключевой ставки, которую устанавливает Центробанк. Кредит используется для покупки жилья на первичном и вторичном рынке, коммерческих объектов, земельных участков. Государственные средства в ней не участвуют, но в некоторых случаях сами банки могут снизить ставку на несколько процентных пунктов.
Льготная ипотека с господдержкой — когда кредиты выдают в рамках федеральных программ со сниженными ставками: их частично субсидирует государство. Льготные программы ипотеки направлены на поддержку определённых слоёв населения: семей с детьми, военных, сельских жителей и т. д. В основном по ней можно приобрести квартиру в новостройках, но в некоторых случаях допускается покупка и вторичного жилья.
Действующие льготные госпрограммы
| Название программы | Ставка, % |
| Семейная ипотека | 6 |
| Сельская ипотека | 0,1–3 |
| Дальневосточная ипотека | 2 |
| Актическая ипотека | 2 |
| IT-ипотека | 6 |
| Военная ипотека | от 19* |
* На момент публикации, зависит от ключевой ставки
Если вы хотите подать заявку на кредит по любой из ипотечных льготных программ, в банк нужно будет представить документ, подтверждающий, что вы имеете на это право. К примеру, для IT-ипотеки это справка, что клиент является сотрудником аккредитованной IT-компании.
Помимо федеральных льготных программ есть государственные программы, действующие в субъектах РФ. В отличие от федеральных они регулируются на местном уровне, поэтому по некоторым параметрам их правила могут отличаться.
По местным программам заёмщики могут приобрести новостройки, вторичное жильё, земельные участки с домом. Но для участия в них придётся не просто подать в банк заявку на ипотеку, а сначала вступить в программу и дождаться своей очереди на льготный кредит или целевую денежную субсидию.
Как взять ипотеку: пошагово
Процесс получения кредита выглядит следующим образом:
1. Выберите банк
Финансовые организации предлагают разные условия по ставкам, срокам, размерам первоначального взноса. Проанализируйте имеющиеся предложения, узнайте, с какими госпрограммами банк работает. Используйте для этого специальные сервисы-агрегаторы и официальные сайты банков. Подберите 2–3 банка, условия которых вас устраивают.
2. Соберите пакет документов, заполните и подайте заявку в выбранные банки
Сделать это можно онлайн. На первом этапе вам потребуются: паспорт, СНИЛС, военный билет, документы, подтверждающие уровень дохода — к примеру, справка 2-НДФЛ, трудовая книжка или её заверенная копия. Если ваш доход невелик, попробуйте привлечь созаёмщика: ваш и его доходы будут рассматриваться в совокупности.
3. Получите предварительное одобрение заявки на кредит
В нём будет указано, на какую сумму банк готов выдать вам ипотеку. Обычно оно действует 3 месяца — за это время вам нужно подобрать жильё и выйти на сделку. Уточните, какие требования банк предъявляет к приобретаемой недвижимости.
4. Закажите оценку выбранного объекта, чтобы подтвердить его стоимость
Для этого вам понадобится отчёт об оценке недвижимости, который надо заказать в организации, аккредитованной банком-кредитором.
5. Подпишите с продавцом договор купли-продажи или договор долевого участия, внесите первоначальный взнос и заключите с банком кредитный договор. После этого банк переведёт деньги продавцу.
6. Зарегистрируйте переход права собственности на купленное имущество в Росреестре
Так как ипотечная недвижимость находится в залоге у банка, в ЕГРН будет пометка о наличии обременения. При использовании ипотеки она выглядит так: «Обременение: ипотека в силу закона».
Риски ипотеки
Риск невыплаты ипотеки. В случае если вы не сможете обслуживать кредит — к примеру, из-за ухудшения финансовой ситуации, ипотечное жильё вы, скорее всего, потеряете. Такие квартиры продают с дисконтом: банк заинтересован в том, чтобы как можно скорее вернуть вложенные средства, поэтому сумму первоначального взноса вы тоже вряд ли вернёте.
Испорченная кредитная история. Невыплата такого объёмного займа, как ипотека, серьёзно испортит историю. В дальнейшем вам будет сложно получить любой кредит.
Итоговая цена ипотечной квартиры превышает её рыночную стоимость. После выплаты кредита вы в итоге переплатите за жильё: сумма «тело кредита плюс проценты» больше, чем вы сможете выручить, продав квартиру. Такая же ситуация может сложиться и из-за падения цен на недвижимость.
Главное
— Ипотека — это кредит на покупку недвижимости. Пока он не выплачен, имущество остаётся в залоге у банка.
— Ипотеку дают на длительный срок, но заёмщик может досрочно гасить кредит.
— Для получения ипотеки надо внести первоначальный взнос из собственных средств.
— В России действуют льготные ипотечные программы на федеральном и на местных уровнях. Ставки по ним в разы ниже, чем на рыночную ипотеку. Проверьте — возможно, вы отвечаете условиям какой-либо льготной программы.
— Одобренная заявка на ипотеку действует в течение 90 дней, за это время необходимо подобрать жильё и подписать с банком кредитный договор.
Фото: Elizaveta Galitckaia, Primakov, VPales / Shutterstock / Fotodom
