Гражданские супруги — интересна ли эта категория ипотечных заемщиков банкам? Юридически подобные пары ничего не связывает, а, значит, после получения кредита они могут разойтись в любой момент, поставив под угрозу возврат долга. Правда, и штамп в паспорте не мешает расторжению брака. А вот совместные обязательства порой помогают сохранить семью. Эксперты утверждают, что наличие ипотечного займа значительно снижает риск развода.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Семейные пары, не зарегистрировавшие официально свои отношения, могут сегодня вступить в ипотеку практически на тех же основаниях, что и законные супруги. Один из них в роли заемщика, а второй — как созаемщик или поручитель. У созаемщика обязанностей больше, но зато ему гарантировано право собственности на часть недвижимости, а поручителю не светит даже кусочек жилья, но вот выплачивать долги в случае форс-мажора придется по всей строгости.
Пополам или по долям?
Сама ситуация с привлечением нескольких человек к участию в одном кредитном договоре вызвана тем, что у заемщика не хватает собственных доходов на то, чтобы получить необходимый кредит. Добавив к зарплате одного человека средства другого, можно надеяться на увеличение суммы займа. Банк, принимая решение о кредите, будет учитывать платежеспособность всех созаемщиков. Охотнее всего на эту роль банки принимают близких родственников. А некоторые члены семьи выступают в качестве созаемщиков в обязательном порядке. Так, по законам РФ даже неработающая жена несет солидарную ответственность с мужем по ипотечному кредиту. К парам, официально не расписанным, это правило неприменимо, но и они могут получить ипотеку совместно. В последнее время банки готовы в качестве созаемщиков рассматривать и друзей, и знакомых, и гражданских супругов.
Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин отмечает, что из 100% обращений в компанию по ипотеке 75% приходится на семейные пары, из них порядка 20–25% — это неофициальные супруги. Эксперт также добавляет: «По мнению банков, созаемщики, не состоящие в браке, являются более рискованными клиентами с точки зрения возвратности кредита». Тем не менее в конкурентной борьбе банки идут им навстречу. Начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка Галина Костышева утверждает, что основная часть крупных игроков ипотечного рынка уже давно предлагает специальный продукт для гражданских супругов: «Включение пар, не состоящих в официальном браке, в категорию созаемщиков — это, скорее, приведение условий кредитования в соответствие с требованиями рынка».
Впрочем, некоторые финансовые организации только начинают внедрять «гражданскую» ипотеку. Недавно, например, об этом объявил Альфа-банк: неофициальные супруги здесь участвуют в сделке на правах заемщика и созаемщика, а приобретаемую недвижимость оформляют либо пополам, либо пропорционально последующему участию в погашении кредита. Процентные ставки, сроки и другие параметры — такие же, как и для супругов, официально состоящих в браке.
В Абсолют Банке не оформившие отношения пары также выступают как солидарные заемщики по кредиту. Собственность на приобретаемую недвижимость оформляется в произвольном порядке. Более того, в качестве созаемщиков клиент банка может привлечь и других неродственников (но не более четырех человек). Требования к ним такие же, что и к заемщику: полный пакет документов при подаче заявления в банк.
Интересно, что семейные пары без штампа в паспорте уравняли не только в обязанностях с законными супругами, но и в правах. Супруги несут одинаковую ответственность по возвращению кредита и с момента оформления ипотеки становятся совладельцами жилья, приобретаемого в общую долевую собственность. Зарегистрированные пары по закону оформляют недвижимость в совместную, а не долевую собственность, а при разводе делят имущество, нажитое в браке, пополам, разъясняет Сергей Арзянцев, директор департамента ипотечного кредитования НОМОС-БАНК. Но при наличии брачного договора доли каждого из них могут быть заранее определены.
По словам Евгения Дмитриева, начальника департамента розничного бизнеса банка «Возрождение», неофициальные муж и жена оформляют покупаемую по ипотеке недвижимость в долевую собственность пропорционально участию в погашении кредита. При этом применяется стандартная процентная ставка.
В Промсвязьбанке также существует ряд ипотечных продуктов для клиентов, не состоящих в официальном браке. Евгений Курасов, директор департамента кредитования малого, среднего бизнеса и розничных клиентов, говорит: «В рамках программы гражданские супруги могут выступать в качестве созаемщиков по приобретению квартиры в ЖК «Царицыно», при этом доли собственности на объект недвижимости оформляются 50:50».
Отвечая на вопрос, стоит ли оформлять отношения, чтобы взять более удобный кредит, Е. Курасов сказал: «В случае, если это обстоятельство не влияет на ставку или не влечет ухудшение условий кредитования, то не обязательно. Например, в нашем банке заемщики, состоящие в гражданском браке, не испытывают трудностей при получении ипотечного кредита».
А что же риски?
В целом, по мнению экспертов, риски кредиторов существенно выше в отношении людей, не связанных штампом в паспорте. «Граждане, не состоящие в близком родстве, — поясняет А. Владыкин, — не горят желанием погашать ипотеку за второго созаемщика, так как существует риск невозврата большой суммы денег. Обычно, когда один из участников ипотеки перестает платить, второй может чисто физически не потянуть увеличившиеся в два раза расходы, и кредит становится дефолтным». Несколько менее рискованными эксперт называет кредиты, полученные братом и сестрой, родителем и ребенком, так как существующее кровное родство сильнее финансовых расчетов, и займы погашают несмотря ни на что. А вот самыми надежными заемщиками считаются семейные пары. «Во-первых, если в расчет брался доход обоих супругов, и один из них утратил платежеспособность, то второй приложит максимум усилий для погашения задолженности. Во-вторых, квартира оформляется в общую совместную собственность, что упрощает банку процесс погашения кредита в случае продажи квартиры с торгов», — говорит А. Владыкин.
Галина Костышева соглашается с коллегой: «Основным риском для данной категории клиентов является невозврат или плохое качество обслуживания займа по причине того, что один из созаемщиков может попросту отказаться исполнять обязательства по договору и прекратит какие-либо взаимоотношения с другим. Этот риск гораздо выше, нежели чем у законных семейных пар, которые подходят к оформлению кредита более осознанно».
Эксперт добавляет: «Если гражданские супруги выступают в качестве созаемщиков, то ответственность несут солидарно. Случай, когда один заемщик уплачивает в банк свою часть платежа по кредиту, а остальная часть находится на просрочке, рассматривается как просрочка по кредиту в целом, и требование о погашении задолженности банк выставляет всем солидарным заемщикам».
Эксперты единодушны: банки готовы рассматривать в качестве созаемщиков неродственников. Для каждого случая можно подобрать удобный кредит. Правда, если кто-то из гражданских супругов состоит в официальном браке с третьим лицом, то ему получить совместную ипотеку в новой семье вряд ли удастся. В крайнем случае банк попросит принести нотариально оформленный документ о том, что законный супруг согласен с такой покупкой и претендовать на жилье не будет.
Появление гражданской ипотеки — дань рынку, считает Екатерина Новожилова, заместитель начальника управления ипотечного кредитования Альфа-банка. «Это совершенно ожидаемый результат, ведь предлагаемые условия позволяют не только увеличить сумму кредита, а, соответственно, размеры и класс приобретаемого жилья, но еще, что немаловажно, оформить собственность долевым образом по желанию клиентов», — подчеркивает эксперт.
Главное, советуют банкиры, самому заемщику решить, можно ли доверять человеку, с которым вы собираетесь разделить бремя ипотеки. Ведь если он откажется платить по кредиту, вам придется делать это самому.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
К СВЕДЕНИЮ
Заемщик — физическое лицо, получающее кредит в банке, берущее на себя обязательство по его возврату и оформляющее приобретаемую недвижимость в собственность.
Созаемщик — физическое лицо, которое наряду с заемщиком участвует в получении кредита, выплате процентов и распоряжении недвижимостью. Практика привлечения созаемщиков регулируется ст. 323 Гражданского кодекса «Права кредитора при солидарной обязанности».
Поручитель — физическое или юридическое лицо, которое гарантирует выполнение обязательства заемщика ипотечного кредита в случае, если последний не сможет самостоятельно этого делать. Никаких прав на недвижимость не имеет, но если выплачивает за заемщика кредит, то к нему переходят права кредитора от банка.
