- Как делятся квартира и ипотечный кредит при разводе
- Какие долги при разводе не делятся
- Нужно ли уведомлять банк о разводе
- Раздел недвижимости и ипотеки: какие есть варианты
- Как делятся ипотека и квартира, если в браке есть дети
- Как делится квартира, если при покупке был использован маткапитал
- Как делится квартира, купленная с использованием военной ипотеки
- Особенности раздела ипотеки, взятой одним из супругов до брака
- Алгоритм действий для бывших супругов, которые хотят разделить ипотеку
Как делятся квартира и ипотечный кредит при разводе
Квартира, купленная в браке, является совместно нажитым имуществом супругов. Квартира, приобретённая в ипотеку, не исключение: она тоже совместно нажитое имущество. Но и ипотечный кредит — это совместный долг супругов: его, как и жильё, при разводе нужно разделить.
По общим правилам и жильё, и долги при разводе делятся пополам. Но в браке могли родиться дети. Тогда развод проходит через суд — он определяет, кто и в каких долях получит недвижимость.
Даже если и ипотечный кредит, и квартира оформлены на одного из супругов, это совместно нажитое имущество, а второй супруг автоматически считается созаёмщиком. Делить при разводе надо и долг, и жильё.
Если в браке супруги заключили брачный договор, жильё делится исходя из условий этого договора. Например, в брачном договоре может быть установлено, что вся недвижимость, купленная в браке, принадлежат мужу. Тогда при разводе жена не получит долю в квартире, которую они купили в браке.
По закону заключить брачный договор можно в любой момент брака, но, если ипотека уже оформлена, подписать договор, в котором будет фигурировать ипотечная квартира или долг по кредиту, удастся только с письменного согласия банка-кредитора.
Если в семье нет детей и супруги полюбовно договорились о том, кому отходит какая часть квартиры, можно заключить соглашение о разделе общего имущества. По закону такое соглашение обязательно удостоверяет нотариус.
Если к мирному соглашению прийти не удалось, супруги обращаются в суд: делить их совместно нажитое имущество будет он.
К совместно нажитому имуществу не относится недвижимость, купленная мужем или женой до брака. Также не делится при разводе и ипотека, взятая кем-то из них до свадьбы. В таком случае и долг и квартира считаются собственностью только одного из супругов.
Какие долги при разводе не делятся
При разводе делятся не все долги супругов, а только те, которые пошли на семью. Личные долги остаются у того, кто потратил деньги только на себя.
Если суд установит, что заёмные средства, взятые одним из супругов, были использованы на нужды семьи, он разделит такой долг (пункт 2 статьи 45 Семейного кодекса РФ).
Отличить личный долг от долга во благо семьи можно по его назначению — с какой целью взяты деньги и на что были потрачены — и осведомлённости второго супруга: знал ли он об этом долге.
Любые долги, которые появились в результате деятельности семьи и не направлены на конкретного члена семьи, являются совместными
Доказывать, что долг являлся личным, должен тот, кто хочет разграничить его между сторонами. Если жена взяла кредит на собственные нужды и муж ничего не знал, при разводе именно ему придётся предъявлять доказательства этого, иначе ему достанется половина её кредита.
Нужно ли уведомлять банк о разводе
Если супруги твёрдо намерены развестись, об этом они должны сообщить в банк, где оформлена ипотека. Квартира находится под обременением — строго говоря, до полной выплаты ипотеки она не совсем принадлежит супругам. Жильё находится в залоге у банка, и именно с ним надо согласовывать дальнейшие действия.
Ипотечную квартиру можно продать только с разрешения банка.
Раздел недвижимости и ипотеки: какие есть варианты
При разводе у супругов есть несколько вариантов, как поступить с квартирой и ипотекой.
Квартира делится пополам, долг — тоже
Можно развестись, но продолжать выплачивать ипотеку — каждый вносит половину ежемесячного платежа. Квартира в этом случае тоже делится в равных долях между супругами. Они сами решают, кто из них останется в ней жить: иногда остаётся кто-то один, второй съезжает, иногда съезжают оба, а квартиру оставляют взрослому ребёнку или сдают, а иногда, когда ни у одного из супругов нет другого жилья или средств для аренды, оба остаются жить в этой квартире.
Когда ипотека будет выплачена, они смогут продать квартиру и поделить деньги.
Квартира продаётся вместе с долгом
Продать квартиру, за которую ещё не выплачена ипотека, можно, но только с согласия банка. Поэтому первое, что необходимо сделать, — получить его разрешение. В большинстве случаев банк одобряет такую сделку и выдаёт письменное согласие, но не всегда: если кредитор откажет, продать квартиру не получится.
Покупателя на квартиру с обременением найти тоже непросто. Но если всё сложилось, жильё продаётся, а ипотечный кредит переоформляется на нового заёмщика.
Квартира продаётся, кредит погашается
Если денег, вырученных за продажу квартиры, хватает на выплату ипотеки, можно погасить кредит прямо на сделке. Покупатель отдаёт деньги в банк, ипотека закрывается. Остаток средств продавец забирает себе.
В этом случае сделка будет проходить через банк — он будет снимать обременение с квартиры. Как и в предыдущем варианте, на продажу квартиры с обременением следует получить разрешение кредитора.
Супруги перестают платить, банк подаёт в суд
Бывшие супруги могут просто перестать оплачивать взносы по ипотеке, при разводе такое случается нередко. Если с момента, когда должен был поступить очередной платёж, прошло больше месяца, должниками заинтересуется отдел взыскания банка: оттуда позвонят и спросят, почему перестали поступать платежи.
Если просрочка составляет больше 90 дней, банк может подать в суд и потребовать вернуть долг в полном объёме с неустойкой. Если у заёмщиков нет необходимой суммы (а чаще всего у них её нет), квартиру придётся продавать через аукцион, цена будет ниже рыночной.
Если вырученной суммы не хватит, чтобы погасить долг заёмщиков, судебные приставы обратят внимание на другую собственность бывших супругов.
Не допускайте такой ситуации. У банка нет цели отобрать всё ваше имущество. Если заёмщики хотят решить проблему и показывают готовность дальше платить по кредиту, банк скорее всего не будет подавать в суд.
Один из супругов отказывается от квартиры
Один из супругов может отказаться от квартиры и выплат по ипотеке. Обычно так поступают, если квартира изначально предназначалась другому супругу, который и выплачивал кредит. Также это хороший вариант, если бывшие супруги договорились о выплате: один отдаёт другому определённую сумму, второй — отказывается от жилья.
В этом случае отказ надо согласовать с банком и заверить у нотариуса. Ипотека будет рефинансирована: старый договор расторгнут и составят новый, в котором единственным заёмщиком будет фигурировать только один из бывших супругов. Квартира тоже переоформляется на него.
Это удастся сделать, если дохода одного супруга хватает на выплату ипотечного кредита.
Кстати, второй супруг, подписывая отказ от квартиры, вправе потребовать выплатить ему половину всех денег, внесённых в счёт ипотеки, пока они были в браке. Ведь до развода это был их общий расход.
Супруги берут кредиты, погашают ипотеку, продают квартиру
В этом случае банк не будет вмешиваться в процесс развода: ему достаточно, что кредит был погашен. По общему правилу, если нет детей и брачного договора, а квартиру купили уже после свадьбы, при разводе такое жильё делится пополам, как и деньги с его продажи.
Как делятся ипотека и квартира, если в браке есть дети
Размер долей в этом случае устанавливает суд. Он может отойти от принципа равного раздела долей: супруг, с которым остаётся жить ребёнок, иногда получает большую долю, чем тот, кто будет жить один. Также суд будет смотреть, есть ли у супругов другая недвижимость.
Более того, если квартира, взятая в ипотеку, маленькая — скажем, это студия, и при её разделе ребёнок не получит необходимый минимум площади, суд может оставить всю студию родителю, с которым после развода будет жить ребёнок. Но тогда этот родитель должен переоформить ипотеку на себя и выплатить второму часть стоимости жилья.
Как делится квартира, если при покупке был использован маткапитал
Материнский капитал не может быть совместной собственностью супругов — эта субсидия имеет особенный статус. Если квартиру купили в браке и оформили ипотеку с использованием маткапитала, при разводе такое жильё делится на всех членов семьи — и на родителей, и на детей. Доли родителей обычно больше, поскольку доли детей определяются пропорционально их доле в материнском капитале. До совершеннолетия детей распоряжаться их долями будет опекун, то есть тот, с кем будут жить дети после развода.
Квартиру купили в кредит: маткапиталом была оплачена часть, условно назовём её А. Ипотека составила вторую часть, назовём её Б. При разводе супругов и разделе квартиры часть Б будет делиться на мужа и жену. Часть А — на мужа, жену и всех детей поровну.
Как делится квартира, купленная с использованием военной ипотеки
Если оформлена военная ипотека, средства выделяются из федерального бюджета самому военнослужащему, а жильё оформляется только на него. Оно не является совместно нажитым — при разводе супруга/супруг военнослужащего не могут претендовать на долю в такой квартире.
Но если супруг/супруга военнослужащего вложил(-а) в покупку жилья свои средства и может это доказать, он/она может претендовать на соответствующую долю. Кстати, пропорционально этой доле должны были вноситься и средства на оплату ипотеки.
Особенности раздела ипотеки, взятой одним из супругов до брака
Ипотека, оформленная до брака, не является совместно нажитой и такая квартира — собственность только одного из супругов. Но в браке все выплаты считаются общими — значит, ипотеку одного супруга косвенно оплачивает второй.
Именно поэтому при разводе второй супруг имеет право потребовать вернуть ему половину уплаченной в банк суммы, ведь взносы по ипотеке шли из общего бюджета. Если супруг отказывается это сделать, можно претендовать на долю в его жилье, соответствующую сумме уплаченных вторым супругом взносов.
Алгоритм действий для бывших супругов, которые хотят разделить ипотеку
1. Лучшее решение при разводе — погасить ипотеку и разделить квартиру. Посчитайте, сколько лет осталось платить, какую сумму вы должны банку и можно ли закрыть кредит. Обратитесь в банк.
2. Если погасить долг не получается, обсудите вариант оформления кредита и квартиры на одного из супругов. Второй пишет отказ, заверяет его у нотариуса и получает деньги — половину суммы, выплаченной банку в браке. Обратитесь в банк.
3. Если оба варианта не подходят, сразу обратитесь в банк и выясните, можно ли выставить квартиру на продажу вместе с кредитом. Если банк разрешает — ищете покупателя и либо погашайте кредит его деньгами, либо продавайте жильё вместе с ипотекой.
4. Ни при каких условиях не переставайте платить по кредиту! В противном случае вы получите ещё больше проблем — вплоть до суда.
5. Если ни один из вариантов вам не подходит, можно продолжать погашать кредит в равных долях. Договоритесь, кто будет в это время жить в квартире.
Фото: favorita1987, fizkes, Tero Vesalainen / Shutterstock / Fotodom
