Качество превыше всего. Жизнь в стиле бизнес-класса

 

 

В Москве количество новых объектов бизнес-класса продолжает уменьшаться. Застройщики работают, предлагая проекты, заявленные год назад и ранее.

 

Новых объектов почти нет, что связано прежде всего с кризисом (проблемы с финансированием у девелоперов), а также с дефицитом свободных площадок. Свою роль сыграло и принятое в начале 2011 г. решение об ограничении строительства в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК), повлекшее за собой пересмотр ряда инвестиционных контрактов. Кроме того, из-за смены власти в Москве были приостановлены многие проекты, что явно не прибавит объема предложения на рынке новостроек в ближайшем будущем. Как результат — строительные площадки домов бизнес-класса появляются ближе к МКАД и за его пределами. Выйти за Кольцевую решился даже крупнейший застройщик элитной Остоженки — компания RGI International. Все свидетельствует о том, что этот сегмент в столице сужается.

 

В Подмосковье, напротив, наблюдается рост числа новых объектов бизнес-класса. «В Москве цена на первичном рынке в этом сегменте жилья — от 180 тыс. руб./кв. м, в Подмосковье — от 90 тыс. руб./кв. м, — говорит Ирина Фомичева, коммерческий директор компании «Абсолют Недвижимость». — Разница очевидна, и именно ценовой фактор выталкивает платежеспособный спрос в районы за МКАД».

 

Проекты такого уровня сегодня реализуют преимущественно в радиусе 15 км от столицы, в подмосковных Сколкове, Красногорске, Мытищах, Химках, Одинцове, Видном. Наиболее интересными для развития этого сегмента останутся города с отличной транспортной доступностью, связанные с Москвой всеми видами общественного транспорта, а также районы перспективного развития.

 

При этом растет число проектов комплексной застройки, как грибы после дождя. «Они более заманчивые для девелоперов, так как в данном случае снижаются и временные, и финансовые затраты, сразу разрабатывают и утверждают единый проект застройки, оформляют права аренды на один участок и т.д., — говорит Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам компании «Пересвет-Инвест». — Кроме того, новые масштабные проекты более привлекательные и для покупателей (современная развитая инфраструктура в шаговой доступности, благоустроенная территория и т.д.)».

 

 

 

 

 

Практически все жилье, которое сейчас строят в границах ТТК и дальше (за исключением, может быть, домов для переселенцев), застройщики позиционируют как бизнес-класс. «Однако я бы с осторожностью относился к этой информации», — предостерегает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

 

По мнению экспертов, внутри самого сегмента новостройки по уровню и качеству сильно разнятся. За последние два-три года на рынке жилья четко обозначилась тенденция к росту числа проектов псевдобизнес-класса. Из всех возводимых сегодня домов, которые заявлены в этом сегменте, на самом деле ему соответствуют не более 40%, все остальное — это эконом, эконом-плюс и комфорт. «В Красногорске, например, есть проект, состоящий преимущественно из панельных многоэтажек, но позиционируют его как бизнес-класс», — приводит пример Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

 

В условиях отсутствия новых площадок под строительство в Москве к бизнес-классу сегодня нередко пытаются приписать все объекты, которые не укладываются только в жесткий эконом. Любой монолитный дом в Москве относят сразу к бизнес-классу. Однако монолитное домостроение — это не обязательно гарантированные удобные планировки и высокое качество строительства. «За бизнес-класс сегодня очень часто выдают просто качественный дом с крепкими стенами, удачно расположенный, но не обладающий всеми параметрами этого класса», — комментирует Дмитрий Отяковский, директор по маркетингу и развитию ГК «Пионер». Например, лифтовое оборудование может быть не европейского завода, входные группы весьма скромные.

 

Многие застройщики считают расположение дома достаточным основанием для претензий на бизнес-класс. «Главное — построить объект в правильном месте (желательно, чтобы в радиусе 1 км уже был реализованный проект данного класса), — поясняет Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер». — Но зачастую объект представляет собой точечную застройку, а значит, не у каждого дома есть собственная прогулочная зона, кроме того, он расположен в окружении хоть и дорогих, но ветхих и абсолютно не привлекательных домов советской постройки».

 

К сожалению, на рынке снизилось число интересных, неординарных проектов. «Кризис внес свои коррективы, новостройки стали демократичными и типовыми, — обращает внимание И. Кирсанова. — Заметна тенденция к уменьшению площади квартир, стали проще архитектурные решения и отделка». Например, появляются объекты бизнес-класса, в которых площадь однокомнатных квартир — от 28 кв. м.

 

«Основная проблема многих проектов бизнес-класса — отсутствие достаточного количества мест для парковки, — считает Армен Маркосян, директор по развитию земельных активов компании «Промсвязьнедвижимость». — Это неприемлемо для данного класса, когда, заезжая во двор дома, ты не знаешь, куда поставить машину. Очень часто при расчете машино-мест застройщики применяют устаревший коэффициент либо осознанно экономят».

 

«Кроме того, дом бизнес-класса предполагает наличие собственной службы сервиса и охраны, но при этом тарифы за обслуживание не должны быть высокими, — уточняет Олег Исаев, начальник отдела маркетинга «Квартал Риэлти». — Высота потолков — не менее 3 м, а количество квартир на этаже — не больше четырех (кроме одноподъездных башен); на фасаде должны быть предусмотрены штатные места для установки внешних блоков кондиционеров либо система приточной вентиляции. Ну и, конечно, расположение: из окон дома бизнес-класса не должен открываться вид на забор завода или оживленную транспортную магистраль». Себестоимость качественных проектов начинается от 40–50 тыс. руб./кв. м, заключает Ирина Фомичева. Поэтому если вам предлагают купить квартиру бизнес-класса в Подмосковье на этапе котлована по цене, к примеру, 60 тыс. руб. за квадрат, следует насторожиться, предупреждает эксперт.

 

 

 

 

По данным компании IntermarkSavills, на сегодняшний день доля жилья бизнес-класса Москвы составляет около 48% от всего рынка новостроек. В первичной продаже в столице сейчас 30 таких объектов. Треть всего предложения сконцентрирована в Юго-Западном административном округе (ЮЗАО). В Центральном административном округе (ЦАО) — около 12%, что составляет 230 квартир и 30 апартаментов всего в четырех домах (суммарно примерно 30 тыс. кв. м). «Фактически это означает, что имеющегося первичного предложения жилья бизнес-класса в ЦАО хватит только 260 покупателям, — констатирует Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills. — Для тех, кто хочет приобрести апартаменты (например, в стиле лофт), выбор еще меньше — всего 30 вариантов».

 

За прошедший год рынок Москвы пополнился шестью новыми проектами бизнес-класса: ЖК «Шатер», «Николаевский дом», Clerkenwell House, «Бирюза», «Флагман», Manhattan House. По одному новому корпусу вышло в проектах «Веллтон-парк» и «Чемпион-парк». Также были возобновлены продажи в ЖК «Эмеральд». Это всего около одной тысячи квартир и апартаментов, или, по оценке экспертов, около половины годового спроса.

 

К новой тенденции стоит отнести то, что в бизнес-классе становится больше предложений апартаментов. Девелоперы стали активнее осваивать этот формат жилья, прежде всего в ЦАО. «Знаковыми проектами бизнес-класса в 2011 г. стали комплексы апартаментов «Николаевский дом», Manhattan House и Clerkenwell House, — считает Д. Халин. — Эти новостройки были хорошо восприняты покупателями. Например, на проекты «Николаевский дом» и Clerkenwell House в совокупности пришлось около 40% всех первичных сделок в ЦАО. На сегодняшний день жилье в них практически раскуплено — остается около 20% от первоначального объема предложения. В дальнейшем рыночная доля апартаментов будет расти, и, если покупатели оценят этот формат, грань между апартаментами и квартирой будет стираться».

 

В начале этого года были открыты продажи пока только в двух проектах бизнес-класса — ЖК «Дирижабль» (девелопер — ГК «Ташир») и АК Loft Garden (девелопер — Red Development).

 

«ЖК «Дирижабль» интересен по многим причинам. Во-первых, он расположен в престижном районе, отличающемся хорошей транспортной доступностью, — комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Во-вторых, он находится в одном из наиболее экологически благоприятных районов, рядом с комплексом расположен Воронцовский парк. В-третьих, интересна сама концепция проекта, его архитектурная составляющая — здание необычной, овальной формы. На верхних этажах выполнено панорамное остекление».

 

Loft Garden — тоже очень перспективный проект формата лофт-апартаментов. По местоположению и концепции похож на проект The Loft, который пользовался высоким спросом и был успешно реализован. Loft Garden привлекает покупателей прежде всего удобными по площади квартирами и их адекватной стоимостью. По оценкам специалистов департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, апартаменты в нем реализуют достаточно быстро. На сегодняшний момент тут продано около 30% жилья. «Покупатели такой недвижимости — это особая целевая группа, — подчеркивает М. Литинецкая. — Лофт позволяет сохранить фактуру старинного здания. И это привлекает людей с художественными наклонностями. Минус, который можно было бы отметить, — то, что проект выходит на ТТК. Но зато здесь очень удачно выполнено озеленение внутри двора — высокие многолетние деревья будут защищать здание от шума и пыли».

 

Из других достойных проектов бизнес-класса, находящихся сейчас в продаже на первичном рынке, эксперты выделяют возобновленное строительство ЖК «Долина Сетунь» (девелопер — «Дон Строй»).

 

«Лично я считаю этот проект весьма ярким, тщательно продуманным, он отличается современной инженерией, высококачественными материалами, прекрасным местоположением, — оценивает Д. Отяковский. — Это верхний сегмент бизнес-класса. По качеству объект сравним с известным проектом компании «Интеко» — «Чемпион-парк» на Мичуринском проспекте, в котором очень удачные планировки квартир. Он находится хотя и далековато от станции метро, но в непосредственной близости к природному парку. Далее следует отметить жилой квартал Dominion, также от «Интеко». Исключительное местоположение рядом со станцией метро «Университет», уникальные видовые характеристики. Это, по сути, продолжение проекта ЖК «Шуваловский» с монументальной архитектурой в духе сталинского времени».

 

Компания «Дон Строй» занимается реализацией крупного проекта бизнес-класса на востоке города — ЖК «Лосиный остров». Также в качестве примеров крупных проектов в рассматриваемых сегментах стоит назвать ЖК «Английский квартал» (ГК ПИК), ЖК «Зодиак» (ФСК-Лидер). Сюда же эксперты относят ЖК «Дубровская Слобода» (девелопер проекта — компания NAZVANIE. NET, правопреемница MIRAX GROUP). Высокая степень готовности, панорамные виды из окон, наличие двухуровневых квартир и пентхаусов, качественные отделочные материалы, современные инженерные системы выделяют этот объект среди конкурентов.

 

Отмечают и ЖК «Виноградный» в районе Измайлово (девелопер — ГК МИЦ). Это единый квартал из четырех корпусов. «Он примечателен непосредственной близостью к Серебряно-Виноградному пруду, которому комплекс и обязан своим названием, а также соседством с зоной отдыха «Измайловский парк», хорошей транспортной доступностью, — поясняет М. Литинецкая. — Можно также отметить многофункциональный жилой комплекс бизнес-класса «Академ Палас», расположенный на проспекте Вернадского, рядом со станцией метро «Юго-Западная», в красивом зеленом месте — в долине реки Самородинки, на территории Московского института радиотехники, электроники и автоматики (МИРЭА). «Академ Палас» — один из немногих проектов за пределами ТТК, который по всем своим характеристикам относится к бизнес-классу. Например, даже по архитектурному решению дом похож на сталинскую высотку».

 

 

 

В Подмосковье, пожалуй, наиболее перспективным застраиваемым районом сегодня стало Сколково, получившее международную известность и государственную поддержку в развитии благодаря центру современных технологий и научных изысканий, который здесь обосновался. Кроме того, у Сколково лучшая транспортная доступность, город расположен на нулевом километре от МКАД. Именно здесь сегодня появляются самые амбициозные жилые проекты бизнес-класса. Один из них — резиденция «Сколково» (девелопер — «Абсолют Недвижимость»).

 

Этот масштабный проект стартовал в 2012 г. Его площадь — 367 тыс. кв. м, срок окончания строительства — 2018 г. «Это будет нетиповая застройка даже для жилья бизнес-класса — невысотная, по нисходящей этажности, — рассказывает И. Фомичева. — Концепция проекта «город в городе» предусматривает самодостаточную среду проживания. В резиденции запланированы школа, три детских сада, а также многофункциональный торгово-развлекательный и офисно-деловой центры».

 

Еще один проект бизнес-класса, расположенный по этому же направлению, — это ЖК «Славянка» (девелопер — ГК NBM). Его площадь — 200 тыс. кв. м, окончание строительства намечено на 2013 г. «Славянка» состоит из многоквартирных домов переменной этажности (2–25). В нем планируют построить крупный спортивно-оздоровительный комплекс с двумя бассейнами, поликлинику, двухуровневые подземные паркинги, офисные помещения и объекты социального обслуживания. Однако проект расположен рядом с гипермаркетом «АШАН», что несколько осложняет подъезд к нему.

 

По другим направлениям можно отметить такие масштабные стройки, как ЖК «Одинцовский парк» в 8 км от МКАД по Минскому шоссе, (площадь — 393 тыс. кв. м, окончание строительства — 2015 г., девелопер — «Кузнецкий Мост Девелопмент»), ЖК «Да Винчи» в 7 км по Можайскому шоссе (площадь — 183 тыс. кв. м, окончание строительства — 2013 г., девелопер — TEKTA GROUP) и ЖК «В Лесу» в 6 км по Пятницкому шоссе (площадь — 1,3 млн кв. м, окончание строительства — 2017 г., девелопер — RGI International).

 

 

 

Кстати, один из главных признаков домов бизнес-класса — инфраструктура должного уровня. Согласно нормам СНИП, обязательный минимум для жилых комплексов бизнес-класса включает в себя объекты социальной значимости: детские сады, школы, поликлиники, парковки, спортивные и игровые площадки. Многие застройщики этим минимумом и ограничиваются. Хотя в комплексе бизнес-класса обзательно должны быть также фитнес-клубы, спа-салоны, аптеки, супермаркеты, банковские отделения. И уж совсем небольшое число застройщиков придумывают инфраструктурную изюминку того или иного проекта. Чаще всего это случается именно в Подмосковье.

 

Например, ЖК «Олимпийская деревня Новогорск», расположенный в 1 км по Ленинградскому шоссе (девелопер — «Химки Групп», окончание строительства — 2013 г.), идеально подойдет для семей, уделяющих особое внимание спортивному развитию своих детей. Кроме стандартного набора инфраструктуры на территории проекта планируют открыть Международную академию Спорта Ирины Винер, в которой юных воспитанников будут тренировать чемпионы мира и Европы. Помимо хорошей спортивной подготовки дети смогут получить первоклассное образование в британской средней общеобразовательной школе.

 

Изюминка ЖК «Дубровка» в 5 км от МКАД по Калужскому шоссе (девелопер — «Строительный альянс», окончание строительства — 2014 г.) в том, что особое внимание в нем уделено досугу и быту будущих жителей. На территории поселка расположены ТЦ «Уютный дом», магазины одежды и обуви, развивающих игр для детей и товаров для животных, салон сотовой связи, бильярдный клуб, бутики одежды и обуви. Для поддержания комфорта и уюта в квартирах жителей жилого комплекса в поселке работает кадровое агентство «Домашний персонал», прачечная-химчистка, мастерская по ремонту бытовой техники и пункт металлоремонта.

 

Красногорск — один из самых развитых городов Подмосковья с точки зрения социальной инфраструктуры. Несмотря на это, в ЖК «Красногорье DeLuxe ski-club & water-house» (девелопер — СУ-155, окончание строительства — 2013 г.), расположенном здесь, собственная развлекательная составляющая. На территории застройки запланирован физкультурно-оздоровительный центр, ресторанный комплекс на берегу Москвы-реки, а также горнолыжный спуск и яхт-клуб.

 

Жители комплекса «Суханово-парк» в 8 км от МКАД (девелопер — «Суханово Эстейт», окончание строительства — 2014 г.) получают уникальную возможность совмещать городскую жизнь с активным отдыхом на природе. Обширная территория жилого поселка позволяет построить на ней теннисный корт, площадку для футбола и пляжного волейбола, русскую баню и центр верховой езды.

 

«Благодаря таким высококлассным жилым комплексам покупатели квартир все чаще задумываются о том, насколько им действительно важно жить в Москве, — комментирует И. Фомичева. — Средняя цена 1 кв. м в московских новостройках экономкласса составляет 130 тыс. руб. При этом зачастую в районе застройки остро ощущается недостаток социальной и развлекательной инфраструктуры, и владельцам квартир приходится мириться с отсутствием комфортных условий в обмен на статус московской прописки. Тогда как в лучших подмосковных жилых комплексах бизнес-класса за ту же цену покупатели жилья получают полный спектр развлечений и услуг».