Юлия Хлуднева (Галимова), генеральный директор компании Nedvex
В среде девелоперов под мультиформатностью понимают объединение коттеджей и высоток в рамках одного проекта или апартаментов и квартир в одном доме. Но есть и второе, более интересное для инвестора прочтение этого слова, связанное с отельным бизнесом.
В гостиничной сфере России формат многофункциональных комплексов появился более десяти лет назад. Но, несмотря на массу предпосылок для развития таких проектов, они всё ещё неизвестны широкому кругу инвесторов и пока не пользуются высокой популярностью. Одна из причин — сложности в организации качественного управления.
В целом МФК всегда были отдельной экосистемой на рынке новостроек. Управляющая компания и отельный оператор предлагают собственникам и постояльцам широкий спектр услуг: уборку, обслуживание в номерах, круглосуточный консьерж-сервис и т. д. Они готовы решить все бытовые вопросы жильцов в самые сжатые сроки.
Собственная инфраструктура делает проживание в таких комплексах максимально комфортным, а строгая отчетность — финансово прозрачным. При этом сам формат предполагает возможность не только зарабатывать, но и жить в таком отеле по меньшей мере несколько недель в году.
Инвестировать в мультиформатные комплексы выгоднее в курортных городах. Например, есть три основные причины поездок в Сочи: отдых, длительные командировки и короткие бизнес-поездки.
Но даже если на Черноморское побережье гостя привели дела, флер курортного города все равно настраивает на совмещение бизнеса и отдыха.
При этом готовность платить за отдых — это то, что отличает курорты от мегаполисов.
Какой бы ни была причина визита, люди все равно приезжают настроенными на финансовые траты. И дело не только в климате или удачном сочетании моря и гор.
Сочи инвестирует колоссальные средства в развитие социальной, транспортной, развлекательной, туристической инфраструктуры. В 2021 году правительство России утвердило масштабную программу комплексного развития города до 2030 года. На эти цели в общей сложности выделят около 140 млрд рублей.
Бюджет самого Сочи по итогам 2022 года составил почти 27 млрд рублей. Это рекордный показатель, который в 1,5 раза превысил плановые значения. Часть этих денег администрация направила на благоустройство общественных пространств.
И это, кстати, также пропорционально увеличивает стоимость недвижимости, то есть дает рост инвестиций.
Заботы по управлению бизнес-процессами в МФК берет на себя профессиональный отельный оператор. Его задача — максимизировать круглогодичную загрузку и увеличить доходность.
При правильном подходе в управлении актив никогда не «спит». Так, например средняя загрузка отелей в Сочи зимой не превышает 50%, в то время как у бутик-отеля Verdi (проект Nedvex Development) с июня 2022-го по январь 2023 года она составляла 92%. В феврале, который традиционно является самым «пустым» месяцем, уровень загрузки держался на средней отметке в 80%.
Помимо прибыли от аренды номеров в структуру пассивного дохода инвесторов входит также рост стоимости самой недвижимости. В итоге прогнозная совокупная среднегодовая доходность от аренды и удорожания актива достигает 20–25%.
Если сравнить с курортными МФК мультиформатные комплексы в Петербурге и Москве, то, согласно открытым источникам, они принесли своим собственникам в 2022 году 10–12% годовых от стоимости актива.
Инвестиционный формат использования МФК — наиболее популярный и эффективный инструмент. Такие комплексы — это, как правило, ликвидные проекты, которые требуют минимальной вовлеченности в управление ими. При этом арендаторам доступны широкий пул сервисов и богатая инфраструктура.
Если обратиться к мировому опыту, то в большинстве развитых стран загрузка МФК стабильно превышает топовые показатели загрузки традиционных отелей, достигая 90–95%. Российский рынок тоже движется в этом направлении.
Разместите объявление на Циан бесплатно. Сдайте или продайте свою квартиру
