В ближайшие три года в столице должны открыть 51 новую станцию метро. Вопреки утверждениям риэлторов, это не всегда гарантирует повышение стоимости.
Новостройки дорожают и... дешевеют
Прямо сейчас в Москве возводят больше 50 новостроек в пешей доступности от пока не открытых станций метро. Большинство таких проектов демонстрирует ценовой рост. За последний год средняя стоимость 1 кв. м в таких новостройках в среднем увеличилась на 3,8%. Если же брать только наиболее востребованные корпуса, то речь пойдет о 8,2%-ном удорожании, выяснили аналитики ЦИАН.
Новостройки начинают дорожать с того момента, когда власти обещают построить рядом станцию метро. Наценка за такое обещание мэрии в среднем составляет 7-10%.
И хотя «метрофактор» добавляет к цене новостроек 7-10%, «ни о какой общей тенденции роста цен речи нет. Динамика разнонаправленная», – замечает управляющий партнер риэлторского агентства «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Заработать на метро при покупке жилья
Рекордсменом по росту цен на первичном рынке Москвы стал ЖК «Янтарь Апартментс» рядом со строящейся станцией метро «Беломорская» Замоскворецкой линии. За последний год цены здесь выросли на 40,9%. В тройку лидеров по росту цен также вошли «Нева Тауерс» (станция «Деловой центр») с подорожанием на 32% и «Дом в Мневниках» у станции «Улица Народного Ополчения», где зафиксирован рост стоимости на 15%.
«Решающую роль играет стадия строительства. «Янтарь Апартментс» почти сдан, комплекс «Нева Тауерс» вырос с нижних этажей почти до самых высоких, а «Дом в Мневниках» – с котлована до верхних этажей», – объяснил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Таблица 1
Какие новостройки расположены ближе всего к метро
| Название | Удаленность от метро, метров | Ближайшая станция | Год постройки ближайшей станции | Средняя стоимость 1 кв. м, тысяч рублей | Средняя стоимость однокомнатной квартиры, млн руб. |
| «Мещерский лес» | 200 | «Говорово» | 2018 | 124 | 5,4 |
| «Центр-Сити» | 200 | «Шелепиха» | 2018 | 220 | 8,5 |
| «Студио 12» | 200 | «Шерметьевская» | 2020 | 185 | 10,2 |
| «Некрасовка, квартал 10-11» | 200 | «Некрасовка» | 2018 | 108 | 4,6 |
Источник: аналитический центр ЦИАН
Но даже обещание метро – не гарантия непрерывного роста цен в комплексе. В тройку проектов с отрицательной динамикой вошли ЖК «В Солнцево» рядом с одноименной станцией (минус 13,8%), «Квартал 38А» у метро «Улица Новаторов» с результатом минус 13,3%, а также «Сердце столицы», которое возводят у метро «Шелепиха». В последнем случае речь идет об удешевлении на 6,9%. «В этих проектах просто вышли на рынок новые корпуса по более низким ценам, а не цены на все квартиры снизились», – рассказал Попов.
«Вторичка» дешевеет
Даже фактор скорого открытия станции метро не способен удержать падающие цены на столичную «вторичку». За год средние цены на старый жилой фонд в радиусе строящихся станций снизились на 2,6%. «Эта динамика характерна и для зон вокруг строящихся станций, и для других районов Москвы. Вторичный рынок никак не может начать расти. И уже не столько из-за внешних факторов, сколько по причине конкуренции с новостройками. Слома этой тенденции мы не ожидаем», – спрогнозировал дальнейшее развитие событий Алексей Попов.
Таблица 2
У каких станций метро сильнее всего дешевеют квартиры вторичного рынка
| Строящаяся станция метро | Год завершения строительства | Динамика цен на вторичное жилье | Средняя стоимость 1 кв. м в конце 2016 года, тыс. руб. | Средняя стоимость 1 кв. м в конце 2017 года, тыс. руб. |
| «Нижняя Масловка» | 2018 | -10% | 245,2 | 220,2 |
| «Воронцовская» | 2020 | -9% | 244,7 | 222,2 |
| «Улица Дмитриевского» | 2018 | -8% | 136,5 | 125,1 |
| «Верхние Лихоборы» | 2018 | -8% | 147,3 | 135,5 |
| «Столбово» | 2019 | -8% | 115,9 | 106,8 |
| «Можайская» | 2020 | -8% | 252 | 232 |
Источник: аналитический центр ЦИАН
На ценах вторичного жилья сказывается и общее состояние жилого фонда вблизи открывающихся станций. Многие дома устарели как физически, так и морально. Часто это кирпичные постройки 1950-1960-х годов, «хрущевки», а также панельные дома начала 1970-х.
Самый яркий пример – запуск Московского центрального кольца (МЦК). Осенью 2016 года на новом транспортном контуре открылись три десятка станций, рядом с которыми расположены около 4,2 тыс. жилых домов. Тем не менее, цены на жилье по соседству с МЦК не выросли.
Протяженность столичного метро выросла почти на треть за последние семь лет. Вопреки ожиданиям, это не помогло удержать цены на жилье: квартиры в Москве продолжают дешеветь.
Какой может быть совет: пользоваться случаем и покупать ставшую более доступной «вторичку» у открывающихся станций, ведь престиж района во многом определяет близость к метро.
Арендаторы повышают цены
Согласно исследованию ЦИАН, ставки аренды на жилье в радиусе строящихся станций за год увеличились в среднем на 5,4% для «однушек» и на 5,3% для двухкомнатных квартир. В дальнейшем стоимость аренды должна еще увеличиться.
«Ставки могут прибавить вплоть до 40% в зависимости от того, насколько сильно улучшится транспортная доступность в результате открытия станции метро», – считает руководитель одного из отделений риэлторского агентства «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко.
Срок экспозиции жилья на окраине после открытия по соседству станции метро сокращается в два раза.
По расчетам «НДВ-Недвижимости», ставки на квартиры в радиусе открывающихся в этом году станций Кожуховской линии («Нижегородская улица», «Стахановская», «Окская улица», «Юго-Восточная», «Косино», «Улица Дмитриевского», «Лухмановская», «Некрасовка») могут увеличиться на 20-40%, так как прежде эти районы не попадали в зону охвата городского метрополитена.
То же самое касается Люблинско-Дмитровской линии (станции «Окружная», «Верхние Лихоборы» и «Селигерская»). «Собственники, сдающие квартиры в аренду, получат реальный аргумент в пользу корректировки арендных ставок в большую сторону, вплоть до 20-40%», – утверждает Мищенко.
Таблица 3
Где в Москве подорожала аренда квартир
| Строящаяся станция метро | Год завершения строительства | Динамика арендных ставок на 1-ые квартиры за год | Аренда 1-ой квартиры, тыс. руб. в месяц | Динамика арендных ставок на 2-ые квартиры за год | Сколько стоит снять 2-ую квартиру, тыс. руб. в месяц |
| «Шелепиха» | 2018 | 18% | 41,5 | 25% | 58 |
| «Столбово» | 2019 | 17% | 31,8 | 10% | 40,3 |
| «Верхние Лихоборы» | 2018 | 16% | 30,1 | 8% | 36,2 |
| «Говорово» | 2018 | 10% | 29 | 16% | 39,9 |
Источник: аналитический центр ЦИАН
Срок экспозиции жилья на окраине после открытия по соседству станции метро сокращается в два раза, отметили в риэлторской компании «Инком-Недвижимость». Главное – не переборщить с накруткой за близость к новой станции метро, посоветовали в агентстве.
