Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости и уменьшить налоговую нагрузку

Как кадастровая стоимость влияет на расходы 

Кадастровая стоимость — официальная цена недвижимости, которую вносят в государственный реестр для каждого типа по результатам массовой оценки. Специалисты рассчитывают её по усреднённым показателям: локация, назначение, технические характеристики объекта. 

Отличие от рыночной стоимости в том, что кадастровая — это усреднённый расчёт для всех похожих объектов без учёта индивидуальных особенностей. Поэтому часто она не совпадает с ценой реальной сделки.

Кадастровая стоимость лежит в основе расчётов имущественного и земельного налогов, аренды государственного имущества и цены выкупа при приватизации. Чем она выше, тем больше будут налоги.

В некоторых случаях завышенная стоимость приводит к лишним расходам в случае продажи недвижимости, бывшей в собственности менее 3 или 5 лет. По нормам Налогового кодекса, если такой объект продан дешевле 70% от кадастровой стоимости, налог на доход (НДФЛ) рассчитывают не с цены продажи, а с этой условной величины. 

С 2025 года регионы имеют право увеличить коэффициент с 0,7 до 1, то есть для расчёта налога с продажи могут использовать до 100% кадастровой стоимости объекта.

→ Если стоимость завышена и не учитывает недостатков объекта, собственник ежегодно переплачивает. Пересмотр стоимости — законный способ снизить нагрузку на свой бюджет.

Как законодательство регулирует кадастровую оценку

Связанные с кадастровой оценкой процессы регламентирует Федеральный закон № 237-ФЗ. Этот документ определяет ответственных исполнителей и методики расчёта, процедуру обжалования результатов оценки и перечень участников процесса.

Оценочные работы проводят региональные государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Именно они на местах занимаются расчётами по утверждённым методикам, готовят отчёты и работают в комиссиях по рассмотрению споров. Например, в Москве это ГБУ «Московское городское бюро технической инвентаризации». 

Периодичность обновления данных также установлена законом. Массовая оценка в большинстве субъектов РФ проходит минимум раз в 5 лет, в городах федерального значения — не реже, чем раз в 2 года. Актуальный график и итоги размещаются на официальных порталах региональных ГБУ и Росреестра.

Стоимость может быть пересмотрена досрочно при серьёзных корректировках недвижимости. Например, провели перепланировку, сделали капитальный ремонт или изменили категорию земли.

Кто и для чего может оспорить кадастровую стоимость

Оспорить кадастровую стоимость вправе те, чьи имущественные интересы она затрагивает:

• владелец недвижимости;
• арендатор, если платёж рассчитывается исходя из кадастровой стоимости;
• субъект, наделённый исключительным правом, например собственник капитального строения на муниципальной земле;
• предыдущий правообладатель, если требуется перерасчёт налога за время его владения;
• уполномоченные государственные структуры для устранения технических погрешностей в данных ЕГРН.

Законодательство предусматривает 2 законных основания для пересмотра кадастровой стоимости:

1. Наличие недостоверных данных. Речь идёт об ошибках в исходной информации, которые искажают расчёт: неверные технические параметры объекта (площадь, материалы), ошибочное назначение, некорректный год ввода в эксплуатацию, а также опечатки и арифметические неточности.

2. Существенное расхождение с рыночной ценой. Второе основание — доказанное несоответствие кадастровой стоимости её рыночному эквиваленту на одну и ту же дату. Чаще это завышение из-за того, что при массовой оценке не учли индивидуальные характеристики объекта, такие как износ, неудачная планировка и другое.

Заниженная стоимость тоже встречается, но реже. Она уменьшает налоги, но создаёт риски. Например, при продаже бизнеса его активы в виде недвижимости будут недооценены. Если объект продаётся по цене, сильно превышающей кадастровую, у налоговой могут возникнуть вопросы о законности ранее применённой низкой налоговой базы.

Оспорена кадастровая стоимость может быть как во внесудебном порядке, так и в суде.

Можно ли продать жильё ниже кадастровой стоимости

и как это отразится на налоге

Узнать

Как проверить текущую стоимость объекта

Шаг 1. Получение официальных данных

Основной источник определения кадастровой стоимости — выписка из ЕГРН. Её можно заказать через сервисы Росреестра, портал «Госуслуги» или в отделении МФЦ. В выписке содержится актуальная кадастровая стоимость, дата её утверждения и внесения в реестр.

Для углублённого анализа использованных данных можно запросить отчёт из Фонда данных государственной кадастровой оценки (ФД ГКО), подав заявку на сайте Росреестра или регионального ГБУ.

Также можно воспользоваться Публичной кадастровой картой — это бесплатный способ проверить стоимость, границы участка, адрес и другие базовые характеристики объекта недвижимости.

Пример сведений ФД ГКО. Скриншот автора

Шаг 2. Проверка и сравнительный анализ

Оценить рыночную стоимость можно двумя путями:

1. Самостоятельный анализ. Нужно изучить цены на аналогичные объекты в районе на сайтах недвижимости, настроив фильтры по параметрам. В результате получится среднее значение, которое можно брать за основу. 

Оцените квартиру бесплатно с помощью сервиса «Мой дом»

Узнать

2. Профессиональная оценка. В этом случае заказывают отчёт у независимого оценщика. Услуга платная, но именно этот документ станет ключевым доказательством при оспаривании.

Шаг 3. Сравнение и принятие решения

Кадастровую стоимость сравнивают с полученной рыночной ценой и ценой недавней покупки. Если она значительно превышает оба показателя — это явный признак завышения и повод готовиться к оспариванию. Если обнаружена техническая ошибка в ЕГРН — это также прямое основание для исправления.

Какие требования к независимой оценке следует соблюдать

Отчёт оценочной компании — это основное доказательство для пересмотра стоимости. Если он содержит нарушения, комиссия или суд его отклонят или потребуется повторная дорогостоящая экспертиза.

Требования к оценщику 

Специалист должен быть действующим членом саморегулируемой организации (СРО) оценщиков. Этот факт можно проверить на сайте Росреестра или через профильные ассоциации, например Русское общество оценщиков (РОО). При выборе важно проверить наличие членского билета СРО и полиса страхования профессиональной ответственности.

Ключевые требования к содержанию отчёта

Отчёт об оценке должен давать точный ответ с учётом типа процедуры:

— Для оспаривания через комиссию указывается рыночная стоимость на ту же дату, что и оспариваемая кадастровая.

— Для нового упрощённого порядка определяется текущая рыночная стоимость, а отчёт должен быть составлен не ранее чем за 6 месяцев до подачи заявления.

Документ предоставляется в электронном виде с усиленной квалифицированной подписью оценщика. Стоимость будет зависеть от региона и характеристик объекта: квартира в среднем — 9–20 тыс. рублей, участок под ИЖС/СНТ — 8–15 тыс. В Москве и Санкт-Петербурге цены выше, чем в регионах.

Перед передачей отчёта в инстанцию нужно проверить обязательные разделы: задание, данные об оценщике, рыночный анализ, расчёты, итоговые выводы и приложения с актуальной выпиской из ЕГРН. Отсутствие любого из этих разделов ставит под угрозу процесс оспаривания.

Как оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке

Закон отводит 5 лет на оспаривание, отсчитывая от даты внесения спорной стоимости в ЕГРН. Этот срок аннулируется, если в регионе пройдёт очередная массовая кадастровая оценка.

Досудебной инстанцией для пересмотра выступает комиссия при ГБУ. Через неё можно добиться исправления неточностей в исходных данных или приведения стоимости в соответствие с рыночной на момент установления оспариваемой оценки.

Обращение в комиссию при ГБУ экономит время и деньги: рассмотрение длится до 30 дней, отсутствуют госпошлина и возможные судебные издержки. При этом отрицательное решение всегда можно обжаловать в судебном порядке.

Шаг 1. Готовим пакет документов:

• Заявление по утверждённой форме (Приложение № 1 к приказу Росреестра № П/0287).

• Выписка из ЕГРН с оспариваемой стоимостью.

• Для установления рыночной стоимости: отчёт оценщика на ту же дату, что кадастровая оценка.

• Для исправления ошибки: доказательства — старые выписки, техническая документация.

• Копия документа о праве собственности.

• Нотариальная доверенность в случае действий через представителя.

Шаг 2. Подаём заявление лично в ГБУ, МФЦ или на «Госуслугах».

Шаг 3. Ожидаем решение в течение 30 дней. Оно будет либо положительным, либо заявление отклонят. В первом случае новые данные автоматически направят в Росреестр.

***

С 2023 года во многих регионах действуют изменения, закреплённые статьёй 22.1 закона № 237-ФЗ. Теперь можно установить актуальную рыночную стоимость через прямое обращение в то же ГБУ, минуя комиссию. Новый механизм не аннулирует предыдущую запись, а создаёт текущую рыночную, которую будут использовать для расчёта налогов.

Особенности процедуры:

— Заявление с отчётом подают напрямую в ГБУ.

— Отчёт оценщика определяет рыночную стоимость на текущую дату и должен быть подготовлен не ранее чем за 6 месяцев до подачи заявления.

— Срок рассмотрения занимает до 30 дней.

Какой порядок выбрать:

— Через комиссию: для пересмотра стоимости, определённой в прошлые годы.

— Прямо в ГБУ: для установления рыночной стоимости на актуальную дату.

Как и когда оспаривают кадастровую стоимость в суде

Иск в суд — следующий шаг, если комиссия при ГБУ вынесла отказ, бездействовала или были пропущены сроки обращения (глава 25 Кодекса административного судопроизводства РФ). 

Иск можно подать и сразу, но это менее выгодно из-за затрат и длительности процесса. 

Основания для суда

Суд рассмотрит иск в двух ситуациях: если при расчёте использовались недостоверные данные или если на дату проведения оценки кадастровая стоимость была значительно выше рыночной.

Куда обращаться и какие нужны документы

Иск направляют в Верховный суд республики, краевой или областной суд по адресу объекта недвижимости. Для составления грамотного административного иска желательно привлечь профильного юриста.

Пакет документов включает:

• Исковое заявление.

• Выписку из ЕГРН и подтверждение права собственности.

• Отчёт оценщика о рыночной цене на дату кадастровой оценки либо бумаги, доказывающие наличие ошибки в исходных сведениях.

• Квитанция об уплате государственной пошлины.

• При наличии — отказное решение комиссии ГБУ.

Сроки и важные нюансы процесса

Законодательство устанавливает 5-летний срок исковой давности, который отсчитывается с даты регистрации оспариваемой стоимости в ЕГРН. Требование теряет актуальность, если до подачи иска в регионе уже завершилась очередная массовая кадастровая оценка.

Иск рассматривают в течение двух месяцев в краевом или областном суде и трёх месяцев — в Верховном. В сложных ситуациях суд может назначить дополнительную экспертизу отчёта об оценке, что увеличит время. 

Возврат переплаты по налогу в рамках одного процесса невозможен. Сначала нужно получить решение об изменении стоимости, а затем подавать отдельный иск в суд общей юрисдикции о возврате денег.

На подачу апелляционной жалобы на решение суда отводится месяц. Срок для обжалования бездействия или отказа комиссии составляет 3 месяца с момента, когда заявитель узнал о нарушении своих прав.

Стоит ли идти в суд: экономическая целесообразность

Главный вопрос — окупятся ли вложения. Помимо отчёта оценщика — в среднем от 5–10 тыс. рублей — могут потребоваться расходы на юриста. Его помощь для грамотного составления иска крайне желательна.

Перед принятием решения необходимо ответить на два вопроса:

1. На сколько планируется снизить кадастровую стоимость?

2. Покроет ли затраты ежегодная экономия по налогам за разумный срок, например за 2–3 года?

Если потенциальная налоговая выгода ненамного превышает или даже ниже стоимости услуг юриста, суд теряет смысл. Особенно если в регионе вскоре планируется новая массовая оценка, которая может скорректировать стоимость.

Когда обновлённые данные отразятся в налоговом кабинете

После утверждения комиссией или вступления в законную силу судебного акта обновлённые сведения направляют на регистрацию в ЕГРН. Внесение изменений обычно занимает 5–10 рабочих дней.

Данные из обновлённого реестра автоматически поступают в ФНС. Уже в следующем налоговом периоде можно увидеть актуальную стоимость в личном кабинете и получить новый налоговый расчёт. 

Перерасчёт налога за предыдущие периоды возможен, если кадастровую стоимость изменили благодаря установлению её в размере рыночной. Тогда новый расчёт произведут с того налогового периода, когда стали применяться обновлённые данные.

Вернуть переплату можно не более чем за 3 календарных года, предшествующих обращению. Для этого подают заявление в ИФНС, приложив копию решения комиссии или суда и актуальную выписку из ЕГРН с внесёнными изменениями. После проверки сумма излишне уплаченного налога будет зачтена в счёт будущих платежей или возвращена на расчётный счёт согласно регламенту НК РФ.

Градостроительный план земельного участка

что это такое, почему стоит получить его для ИЖС и как это сделать

Читать

Главное

Кадастровая стоимость — основа для расчёта налогов. Она напрямую влияет на суммы имущественного и земельного налогов.

Закон разрешает пересмотр кадастровой стоимости, если она не соответствует рыночной или рассчитана с ошибками.

Начинают со сбора документов: получают выписку из ЕГРН, заказывают отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Досудебный порядок включает обращение в комиссию ГБУ или, с 2023 года, прямое обращение в ГБУ для установления текущей рыночной стоимости.

Отказ комиссии можно обжаловать в суде. В этом случае могут понадобиться расходы на юриста, сам процесс длится 2–3 месяца.

Важно взвесить все за и против. Перед подачей документов в суд нужно убедиться, что потенциальная экономия на налогах за несколько лет перекроет все затраты.