Кадастровая стоимость квартиры и участка – 2026: что это такое и зачем она нужна

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую определяет государство по специальной методике. Параметр применяют для расчёта налогов на имущество и доходы физических лиц, а также госпошлин за нотариальные услуги. 

Кроме кадастровой, для квартир и частных домов существует ещё две стоимости: рыночная и инвентаризационная. Первая фигурирует в сделках купли-продажи недвижимости. Вторая складывается из цен строительных материалов, работ и текущего износа здания. Инвентаризационную стоимость используют редко и применяют только для объектов, построенных до 2013 года. 

На что влияет кадастровая стоимость недвижимости

Владельцы квартир, домов и земельных участков платят налоги на имущество. Налоговые обязательства также возникают при продаже и дарении недвижимости. Чтобы рассчитать суммы к уплате, используют кадастровую стоимость объектов. 

Налог на имущество и землю 

В качестве базы для расчётов берут кадастровую стоимость жилья или земельного участка по состоянию на 1 января года, за который начисляют налог. Ставку налогообложения устанавливает Налоговый кодекс (НК РФ). Платёж вычисляют по формуле: 

Налог на доходы физических лиц при продаже жилья

Продавец недвижимости платит НДФЛ, если владел объектом менее 5 лет. 

При этом человека освобождают от уплаты налога уже через 3 года после вступления в право собственности, если жильё:

• унаследовано;
  
• получено в дар от близкого родственника;
  
• приватизировано;
  
• получено по договору ренты — пожизненного содержания с иждивением;
  
• единственное у продавца; при этом новое жильё, купленное не раньше чем за 90 дней до продажи, не лишает статуса единственного.
  

Если собственник продал объект, затем выкупил его обратно и снова продаёт — предыдущий срок владения не засчитывается. Отсчёт начинается заново с даты новой регистрации права.

Семейная льгота. Семьи с двумя и более детьми могут продать жильё без НДФЛ независимо от срока владения, если в том же календарном году или до 30 апреля следующего года они купили новое жильё, превосходящее старое по площади или кадастровой стоимости. И кадастровая стоимость проданного объекта — до 50 млн рублей. Также у семьи не должно быть доли в другой недвижимости более 50%.

С 1 января 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ при сделках с недвижимостью. Если налоговая база до 2,4 млн рублей, ставка составляет 13%. Если превышает пороговое значение, на доход до 2,4 млн рублей начислят 13% налога, а на сумму свыше — 15%. При этом выплату можно снизить за счёт фиксированного налогового вычета в 1 млн рублей или подтверждённых документами расходов на покупку недвижимости. 

С января 2026 года граждане со статусом иностранного агента не могут использовать ни освобождение по сроку владения, ни вычеты, ни учёт расходов. НДФЛ по ставке 30% применяется при любой продолжительности владения.

ФНС сравнивает рыночную цену объекта в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью. 

Налоговая база не может быть меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи. Если цена в договоре ниже этого порога, налог рассчитают исходя из кадастровых показателей.

С 2027 года Минфин планирует объединить доходы от продажи недвижимости с остальными доходами и применять общую пятиступенчатую шкалу НДФЛ — 13 / 15 / 18 / 20 / 22% вместо текущих двух ступеней.

Налог на доходы физических лиц при дарении недвижимости

Новый собственник жилья платит НДФЛ, если не приходится дарителю близким родственником. Сумму налога рассчитывают на основании кадастровой стоимости по прогрессивной шкале: до 2,4 млн рублей — 13%, свыше 2,4 млн рублей — 15%. 

Можно ли продать жильё ниже кадастровой стоимости

и как это отразится на налоге

Узнать

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

Нотариусы заверяют операции с недвижимостью: вступление в наследство, дарение, продажу долей несовершеннолетних собственников. Участники сделки платят госпошлину по ставке 0,5% цены объекта по договору или кадастровой стоимости — в зависимости от типа сделки. Максимальный размер пошлины — 20 тыс. рублей. При дарении недвижимости для близких родственников действует скидка 50% на нотариальный тариф.

При купле-продаже применяют рыночную цену, а в случае с дарением и наследованием — кадастровую. 

Оцените квартиру бесплатно с помощью сервиса «Мой дом»

Узнать

Кто и как рассчитывает кадастровую стоимость 

Администрации регионов России создают бюджетные учреждения, которые проводят кадастровую оценку недвижимости. Например, в Ростовской области этим занимается ГБУ РО «Центр содействия развитию земельно-имущественных отношений», а в Санкт-Петербурге — СПб ГБУ «Кадастровая оценка». 

Для расчёта кадастровой стоимости применяют массовый метод: уполномоченная организация оценивает целую группу похожих объектов и выводит среднее значение. Каждую квартиру или дом отдельно не рассматривают. 

Что учитывают при расчёте кадастровой стоимости:

• локацию — жилой массив или промзона;
  
• назначение помещения — жилое или нежилое;
  
• этаж и количество этажей в здании;
  
• год постройки;
  
• материал стен;
  
• площадь квартиры, дома или земельного участка;
  
• наличие городских коммуникаций;
  
• экономическую ситуацию в регионе. 

С 8 января 2026 года вступили в силу поправки к закону № 237-ФЗ, которые кардинально меняют подход к кадастровой оценке. Теперь Росреестр требует раскрывать применяемые для расчёта формулы и коэффициенты. Собственнику проще понять, как сформировалась стоимость его объекта недвижимости.

Если кадастровая стоимость отличается от рыночной более чем на 30% в любую сторону, оценка автоматически пересматривается без заявления владельца. Это позволило снизить количество ошибок.

Расширены полномочия Роскадастра в части исправления ошибок через портал госуслуг или Национальную систему пространственных данных. В 2026 году планируют переоценивать стоимость земель, в 2027-м — зданий и помещений.

Где найти кадастровую стоимость объекта

Понадобится адрес или кадастровый номер недвижимости. Воспользуйтесь следующими источниками:

1. Сайт Росреестра. Бесплатный сервис находит стоимость по кадастровому номеру, который указан в выписке из ЕГРН, свидетельстве о праве собственности или техническом паспорте объекта. 

2. Публичная кадастровая карта. Сервис поможет, когда есть только адрес квартиры или дома, а кадастровый номер неизвестен. Введите адрес в строку поиска или найдите объект перемещением по карте. Чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры в многоэтажном доме, умножьте удельную кадастровую стоимость по выбранному адресу на площадь помещения.

3. Портал госуслуг. Запросите электронную выписку из ЕГРН — в ней указана кадастровая стоимость квартиры или дома. Бесплатный документ формируется в сокращённом формате. 

Введите запрос «Получить выписку из ЕГРН» в поисковую строку на главной странице «Госуслуг» и пройдите авторизацию. Электронный документ поступит в личный кабинет.

4. Отделения МФЦ. Организации предоставляют такие же выписки, как и «Госуслуги», только сроки оформления дольше на 1–2 рабочих дня. 

Как меняется кадастровая стоимость 

Кадастровую стоимость пересматривают по решению государственных органов или по требованию собственников недвижимости. 

В первом случае изменения вносят периодически: в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — каждые два года, в других регионах — каждые четыре года. 

Во втором варианте владельцу объекта нужно доказать, что стоимость квартиры или дома рассчитали ошибочно. 

Как оспорить кадастровую стоимость

Иногда собственник не согласен с кадастровой стоимостью объекта. Если показатель завышен, ФНС начислит больше налогов. 

Если кадастровая стоимость была завышена и собственник узнал об этом из налогового уведомления спустя как минимум 9 месяцев после окончания налогового периода, он вправе запросить пересмотр кадастровой оценки несмотря на то, что прошло больше установленных на это шести месяцев. Так решил Конституционный суд — постановление № 48-П от 14.07.2026. Раньше налогоплательщик не мог защитить свои права за прошлый период.

Вот как оспорить государственную оценку:

1. Отправьте заявление в уполномоченную организацию. В каждом регионе есть специальное бюджетное учреждение. Обратитесь туда напрямую или через МФЦ. 

Приложите к заявлению документы: 

• выписку из ЕГРН с оспариваемой кадастровой стоимостью; 
• документ о приобретении объекта; 
• отчёт об оценке рыночной стоимости; 
• доказательства ошибки — например, заключение специализированного оценщика о превышении кадастровой стоимости над рыночной.

2. Обратитесь в комиссию по кадастровой стоимости. Это следующая ступень, если бюджетное учреждение не согласилось с вашими доводами. В регионах действуют комиссии при Росреестре, которые рассматривают споры о кадастровых ценах и уполномочены вносить исправления в показатели. Представьте документы по списку из предыдущего пункта.

3. Подайте судебный иск. Если комиссия также не приняла вашу сторону, обратитесь в суд. 

В Москве и Московской области этот шаг возможен только после прохождения шагов 1 и 2: прямой иск в суд без досудебной процедуры не примут (ст. 22.1 закона № 237-ФЗ). В других регионах досудебный порядок пока остаётся добровольным. 

Судья вынесет решение в течение двух месяцев после принятия иска к рассмотрению. 

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

и уменьшить налоговую нагрузку

Узнать

Главное 

Кадастровая стоимость — это цена объекта недвижимости, установленная государством и рассчитанная массовым методом. Как правило, она ниже рыночной. Влияет на налоги на имущество, землю, продажу и дарение недвижимости. 

С 8 января 2026 года действует единый цикл переоценки: города федерального значения — раз в 2 года, остальные регионы — раз в 4 года. Оценка привязана к рыночной стоимости на максимально актуальную дату.

Как узнать кадастровую стоимость: на сайте Росреестра, на публичной кадастровой карте, через портал госуслуг или в МФЦ. Понадобится кадастровый номер или адрес объекта.

При отклонении от рыночной стоимости более чем на 30% в любую сторону кадастровая стоимость должна пересматривать автоматически, без заявления владельца.

Оспорить кадастровую стоимость жилья можно через уполномоченную бюджетную организацию, комиссию Росреестра и суд. В Москве и Московской области досудебный порядок обязателен с 2026 года.