Как подарить долю в квартире близкому родственнику

Что такое договор дарения доли

Дарение — это безвозмездная сделка, в которой участвуют даритель и одаряемый. После подписания договора дарения одаряемый становится собственником доли, которая ранее принадлежала дарителю. Переход права собственности должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Что можно подарить:

1. Долю в праве собственности — допустим, 1/3. Такие доли ещё называют идеальными. В этом случае одаряемый получает не физически выделенную часть имущества, а часть владения, определённую пропорцией.

2. Долю в натуре, которую одаряемый получает по договору. Это конкретная площадь. Она не может быть менее 6 кв. м общей площади жилья. Сделки с микродолями признаются ничтожными, но есть исключения.

Подарить микродолю можно, если она:

• оформлена в собственность до 1 сентября 2022 года;
• получена после этой даты в результате наследования, приватизации;
• выделена при покупке жилья с материнским капиталом.

Договор дарения должен быть безвозмездным — это исключает любую материальную благодарность со стороны одаряемого. Если он что-то должен взамен: другую недвижимость, встречное обязательство, ценную вещь — дарение признают притворной сделкой, которая не имеет юридической силы (пункт 1 статьи 572 Гражданского кодекса РФ).

Можно заключить договор обещания дарения, когда даритель обещает передать право собственности на недвижимость в будущем. С юридической точки зрения он считается консенсуальным — заключённым с того момента, когда стороны согласовали все его существенные условия.

Дарение недвижимости

в вопросах и ответах

Подробнее

Кому можно подарить долю в квартире и требуется ли на это согласие других собственников

Собственник вправе подарить свою долю кому угодно. Одаряемым может быть как близкий родственник, так и совершенно посторонний человек или организация.

Дарить недвижимость и другие подарки стоимостью свыше 3 тыс. рублей нельзя:

• государственным или муниципальным служащим, если подарок связан с их служебным положением;
• сотрудникам школ — от обучающихся или их родственников, а также сотрудникам медицинских учреждений — от пациента или его супруги(-а).

Получать согласие остальных собственников на дарение доли не нужно. Правило преимущественного выкупа, как при продаже доли, тут не действует. Но если имущество было куплено в браке, при дарении понадобится нотариальное согласие второго супруга.

Если жильё находится в общей долевой собственности супругов или часть жилплощади принадлежит несовершеннолетним детям, при дарении доли в такой недвижимости остальные владельцы должны дать разрешение на сделку. Дети делают это с помощью законных представителей.

Если доля принадлежит ребёнку, это значительно осложняет дарение:

• от имени ребёнка до 14 лет оно вообще запрещено, то есть родитель, опекун или попечитель не вправе подарить долю несовершеннолетнего кому-либо;
• если ребёнок старше 14 лет, для отчуждения доли необходимо разрешение органов опеки; но его могут не дать: ведь имущественное положение ребёнка в результате сделки ухудшится.

Кто считается близким родственником по закону и почему это важно при дарении

При дарении доли к близким родственникам относят:

• родителей и детей (в том числе усыновителей и усыновлённых);
• дедушек, бабушек и внуков;
• полнородных и неполнородных братьев и сестёр, то есть тех, у кого общие отец или мать;
• супругов, состоящих в официальном браке.

Статус одаряемого имеет большое значение при налогообложении:

• близкие родственники освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ), если получили долю в дар;
• близкий родственник, которому в подарок досталась доля квартиры, сможет продать её без налога через 3 года, а не через 5 лет, как в стандартном случае.

Налог на дарение квартиры:

кто должен платить и можно ли сэкономить

Узнать

Какие документы потребуются для подготовки дарственной

Для оформления договора дарения доли и регистрации сделки понадобятся:

1. Выписка из ЕГРН. Заказать её собственник может онлайн через «Госуслуги». По выписке легко проверить данные по квартире: кому и какая часть жилплощади принадлежит, какова её кадастровая стоимость.

2. Паспорта дарителя и одаряемого.

3. Правоустанавливающий документ, на основании которого у дарителя возникло право собственности: договор купли-продажи или дарения, документ о приватизации и т. д.

4. Нотариальная доверенность на представителя, если даритель или одаряемый не присутствуют на сделке лично.

5. Нотариальное согласие супруга, если доля куплена в браке.

6. Документ, подтверждающий степень родства: свидетельство о рождении, усыновлении, заключении брака и т. п. Он потребуется, чтобы определить стоимость услуг нотариуса и при регистрации сделки в Росреестре.

Как составить договор дарения доли

Унифицированной формы договора дарения, который часто называют дарственной, нет. Договор можно составить самостоятельно или попросить подготовить его нотариуса или юриста.

Договор составляется в трёх экземплярах: один — для дарителя, второй — для одаряемого, третий передаётся в Росреестр. Переход права собственности регистрируется на основании дарственной, в дальнейшем она хранится у регистратора.

В договоре дарения должны быть:

1. Дата и место составления.

2. Данные сторон: Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации.

3. Сведения о недвижимости: адрес квартиры, площадь, количество комнат, кадастровый номер.

4. Условия дарения. Например, о том, что дарение может быть отменено, если даритель переживёт одаряемого. Также можно оговорить право пожизненного проживания дарителя в квартире: если одаряемый продаст квартиру, даритель всё равно сможет жить в ней, несмотря на нового владельца.

5. Права и обязанности сторон, порядок разрешения споров.

6. Подписи сторон.

Нужно ли заверять договор дарения доли у нотариуса

Любые договоры дарения недвижимости оформляются через нотариуса. Это правило действует с 2025 года. Неважно, дарится ли целый объект, доля и кем друг другу приходятся даритель и одаряемый — в любом случае договор подлежит нотариальному удостоверению (пункт 3 статьи 574 Гражданского кодекса РФ).

Заверить дарственную вправе любой нотариус в том же субъекте, где находится недвижимость. Например, если квартира, долю в которой хотят подарить, расположена в Екатеринбурге, стороны могут обратиться к любому нотариусу Свердловской области.

Если участники сделки живут в разных городах, они могут воспользоваться дистанционным удостоверением, когда каждый участник обращается к нотариусу в своём городе (межрегиональный нотариат). Но хотя бы один из нотариусов обязательно должен работать в том регионе, где расположена недвижимость.

Сколько стоит оформить дарственную на долю

Оформление дарственной у нотариуса включает уплату:

• федерального тарифа: 0,5% кадастровой стоимости объекта, минимум —300 рублей, максимум — 20 тыс. рублей; для близких родственников действует льгота: федеральный тариф снижается на 50%;
• регионального тарифа: 6–10 тыс. рублей в зависимости от региона; на него скидка для родственников не распространяется;
• госпошлины: 4 тыс. рублей за регистрацию перехода права в Росреестре.

Закон не регулирует, кто именно должен оплачивать нотариуса и госпошлину. Об этом стороны договариваются между собой. Отдельно нотариусу могут оплачиваться проверка договора, консультация и другие услуги.

Сделка прошла между близкими родственниками, поэтому дочь не должна уплачивать НДФЛ, но с момента перехода права собственности у неё появится обязанность ежегодно платить налог на имущество.

Налог на недвижимость:

кто, сколько и когда должен платить

Узнать

В какие сроки зарегистрируют сделку дарения доли в Росреестре

После удостоверения сделки нотариус сам направит пакет документов в Росреестр в электронном виде.

Установленный срок внесения записи о переходе права собственности в ЕГРН — 3 рабочих дня, но благодаря электронной подаче срок регистрации дарения обычно сокращается до 1–2 дней.

В случае задержки передачи документов или возникновения каких-то дополнительных вопросов — предположим, нужно уточнить сведения по объекту, срок может увеличиться до 5–7 рабочих дней.

После завершения регистрации одаряемый получает выписку из ЕГРН, где он является собственником доли. Забрать её можно в нотариальной конторе или заказать через «Госуслуги».

После удостоверения сделки стороны по желанию могут забрать документы у нотариуса и подать их в Росреестр самостоятельно. Сделать это можно через МФЦ.

Нюансы дарения доли 

1. Квартира в ипотеке

Если квартира в ипотеке, подарить долю в ней можно только с согласия банка — без этого Росреестр откажет в регистрации дарения. Всё зависит от конкретной ситуации, но редко удаётся получить согласие.

Внимательно изучите ипотечный договор: в нём указан порядок действий, а также может быть установлен запрет на дарение доли.

2. Приватизированная недвижимость

Доля дарится так же, как и в купленной квартире. Но если кто-то из членов семьи не участвовал в приватизации, за ним сохраняется пожизненное право проживания.

3. Квартира по договору социального найма

Наниматель может только жить в этой квартире, вселять других жильцов. Права собственности у него нет — такую недвижимость или долю в ней подарить нельзя.

4. Жилплощадь в коммуналке

Правила дарения здесь такие же, как и для стандартной недвижимости. Согласие соседей на сделку не требуется.

Отказ одаряемого принимать долю

Одаряемый в любое время до регистрации перехода права собственности вправе отказаться от доли. Для этого достаточно уведомить дарителя и подать заявление в Росреестр, если документы туда уже направлены. Если нет, следует письменно уведомить дарителя — и договор будет считаться расторгнутым.

Отказ дарителя и отмена дарения

Даритель может отказаться от передачи доли по договору дарения, если его имущественное или семейное положение ухудшилось, а сделка повлечёт существенное снижение уровня жизни. При этом доля должна быть ещё не подарена, а только обещана.

Когда дарственную можно оспорить

Оспорить дарственную можно только через суд.

Основания для оспаривания дарения:

1. Одаряемый совершил покушение на жизнь и здоровье дарителя, его члена семьи или близкого родственника — например, избил. Если одаряемый убил дарителя, отменить дарственную могут его наследники.

2. Даритель пережил одаряемого. Но возможность отмены по такому основанию должна быть предусмотрена в договоре дарения. Если подобного пункта нет, право на имущество переходит к наследникам одаряемого.

3. Одаряемый плохо обращается с подарком — есть риск его утраты. Например, не следит за состоянием дома, из-за чего тот разрушается, или превратил его в притон. Но это спорные моменты. Суд будет изучать все обстоятельства в совокупности.

Подать исковое заявление может даритель, одаряемый или третье лицо, чьи права нарушены сделкой. Так, если доля куплена в браке и затем подарена без согласия супруга, он вправе оспорить дарение.

Бывают и другие виды сделок, которые удастся оспорить:

1. Мнимые — совершённые лишь для вида, то есть на момент заключения договора стороны прекрасно понимали, что не будут его исполнять. Доказательством этого может служить, например, тот факт, что даритель после сделки продолжает содержать имущество за свой счёт.

2. Притворные — заключённые для прикрытия другой сделки. Например, если стороны оформляют дарственную вместо договора купли-продажи, чтобы продавец не платил НДФЛ или не получал согласие от сособственников на продажу.

Договор дарения признают недействительным, если он заключён обманным путём или под угрозами со стороны одаряемого. Но чтобы доказать это, придётся обратиться в суд.

Когда можно оспорить или отменить договор дарения:

судебная практика

Узнать

Главное

— Сделка дарения считается совершённой после её регистрации в Росреестре.

— Если одаряемый — близкий родственник дарителя, это освобождает его от уплаты НДФЛ при получении доли в подарок.

— Все сделки дарения, в том числе доли в недвижимости, родственнику проходят через нотариуса. Можно выбрать любого нотариуса, который работает в том же субъекте, где расположена недвижимость.

— Стороны уплачивают федеральный, региональный тариф и госпошлину. Для близких родственников размер федерального тарифа снижается на 50%.

— В некоторых случаях дарственную реально оспорить, но сделать это можно только через суд и для этого потребуются веские основания.

Сдайте или продайте свою квартиру

Разместить объявление за 0 ₽

Фото: adina bibi, New Africa, Studio Romantic, Worawee Meepian / Shutterstock / Fotodom