Ирина Егорова рассказывает о последних тенденциях рынка недвижимости, а также рекомендует наиболее экономичный способ решения жилищного вопроса.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Ирина Егорова, руководитель службы маркетинга и рекламы коммандитного товарищества «СУ-155 и Компания»
— Как вы оцениваете ситуацию на рынке, в том числе покупательскую активность?
— В I полугодии 2012 г., ориентируясь на макроэкономическую ситуацию, покупатели занимали скорее выжидательную позицию и не торопились вкладывать деньги в недвижимость. Но с приближением осени количество сделок стало расти.
В целом 2012 г. не стал исключением и подтвердил тенденции последних лет. В связи с тем что относительно доступные по цене панельные дома в столице практически не возводят, мы наблюдаем увеличивающийся с каждым годом спрос на подмосковные новостройки. Наибольший интерес покупатели сохраняют к объектам экономкласса в городах-спутниках Москвы: Красногорске, Одинцово, Долгопрудном, Люберцах — по цене 50–80 тыс. руб./кв. м.
— До сих пор существует неопределенность с понятием «жилье экономкласса». Зачастую в эту категорию попадают квартиры и в хрущевках 60-х гг. постройки, и в новых панельных домах. Почему так происходит и какую классификацию вы считаете наиболее верной?
— Действительно, классификаций жилья на сегодняшний день существует предостаточно. Наиболее релевантным мы считаем подход, при котором дома сравнивают по типам. Условно жилье экономкласса можно разделить на две большие подгруппы: старый фонд — серии домов, которые были разработаны до 2000-х гг., и новый — серии, появившиеся позже. Вместе с тем необходимо понимать, что цена жилой недвижимости определяется в первую очередь рыночными факторами: спросом, местоположением, покупательской способностью и др.
— В чем состоят основные различия между панелью старой и новой? Можно ли говорить о действительно новом подходе застройщиков к проектам?
— В домах старых и новых серий обеспечен разный уровень комфорта. Скажем, новостройки оборудованы минимум двумя лифтами, а в некоторых старых домах лифтов нет в принципе. Современное панельное жилье имеет лучшую тепло- и звукоизоляцию за счет применения, например, технологии производства трехслойных утепленных панелей.
Изменился и подход к планировочным решениям. Увеличился метраж кухонь, прихожие и холлы стали более просторными, в квартирах появились дополнительные помещения — кладовые, гардеробные и пр. Есть общеизвестное мнение, что свободная планировка возможна лишь в каркасных домах. Это неверно — в панельных зданиях современных серий с успехом можно делать то же самое.
Кроме характеристик квартиры для жильцов не менее важны и общественные зоны, организация пространства. Пандусы, подъемники для инвалидов устанавливают прежде всего в новых домах, где сделать это позволяет размер подъезда, а также широкие двери входной группы.
Если сравнивать новые панельные дома со зданиями серий 30-летней давности, то, как говорится, это небо и земля. Но в целом панель сегодня пребывает в некоем переходном состоянии. При благоприятной рыночной конъюнктуре произойдет очередной качественный скачок. Эта тенденция заключается, в частности, в появлении объектов комфорткласса. Они имеют очевидные преимущества с точки зрения потребительских качеств, но стоят как жилье экономсегмента.
— Хотя цены на недвижимость в Подмосковье, безусловно, ниже московских, тем не менее жилье может приобрести далеко не каждый. В связи с этим давайте поговорим о доступности ипотечных продуктов.
— Ставки по ипотеке в 2012 г. выросли, равно как и объемы ипотечного кредитования, которые превысили докризисные показатели. По нашей собственной статистике, около 30% от общего количества сделок было совершено с привлечением займа. Вместе с этим доля покупок в рассрочку (востребованный в кризисные периоды инструмент) снизилась.
Кстати, структура продаж ипотечных квартир также косвенно свидетельствует о том, что люди покупают квадратные метры именно для собственного проживания, — двухкомнатные квартиры приобретают с привлечением кредита в полтора раза чаще, чем однокомнатные.
На фоне роста спроса на ипотечные продукты некоторые банки увеличили ставки на 1–2,5%. По программе АИЖК в сентябре ставка выросла на 2%, в октябре крупнейший российский кредитор Сбербанк повысил ее на 0,5%.
— Усредненная стоимость квартиры в новостройке Подмосковья — 3,5 млн руб. На каких условиях можно получить ипотечный кредит на покупку такого жилья?
— Ориентировочные расчеты таковы. Срок кредитования — 20 лет. Средняя рублевая ставка — 14% годовых. Следует также понимать, что чем ниже подтвержденный доход, тем выше сумма первоначального взноса. Допустим, средний совокупный доход семьи — 100 тыс. руб./мес. При этом минимальный первоначальный взнос составит 20%, то есть 700 тыс. руб. Ежемесячный платеж — 35 тыс. руб.
— Можно ли ожидать снижения расценок на ипотечные кредиты в 2013 г.?
— Инфляция продолжает свой рост, а российский финансовый регулятор не спешит снижать ключевые процентные ставки. Так что сохраняются основания для дальнейшего удорожания ипотеки.
— Вырастут ли цены на жилье? Какой совет, исходя из прогнозов, можно дать покупателям новостроек?
— Ситуация на рынке сегодня весьма стабильна, и мы ожидаем сохранение такого положения в 2013 г. Рост цен на жилье предполагаем умеренный — 2–3% выше инфляции. Спрос по-прежнему будет сосредоточен в районах комплексного освоения территорий в Подмосковье. Девелоперы, в свою очередь, будут следовать этим потребностям, предлагая жилье в районах формата «все включено».
Те, кто собирается приобрести квартиру, могут сделать это в спокойном режиме, не опасаясь значительного прироста цен, особенно если планируют покупку на собственные сбережения. Если необходим кредит, то лучше решить вопрос скорее, пока ставки не поднялись. Многие застройщики предлагают сейчас и значительные скидки — иногда до 20%.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
