Недавно построенные новостройки уже успели заметно изменить облик большинства российских городов. Доля жилых домов, построенных в 2010-е гг., сейчас составляет 11,4% от всей городской застройки в РФ. Только за 2010-2016 гг. в России было введено в эксплуатацию больше жилых домов (506 млн кв. м), чем за всё десятилетие 2000-х годов. Из них 288 млн кв. м (57%) пришлось на многоквартирное многоэтажное жилье и 218 млн кв. м (43%) на индивидуальные жилые дома. 73% от суммарного объема ввода жилья пришлось на 50 крупнейших агломераций. В их границах было введено в эксплуатацию 278 млн кв. м в многоквартирных домах и 90 млн кв. м в индивидуальных.
По объему жилищного строительства в анализируемом периоде предсказуемо лидируют агломерации Москвы (73 млн кв. м) и Санкт-Петербурга (31 млн кв. м). Более 10 млн кв. м в 2010-е годы было построено также в агломерациях Ростова-на-Дону (14,1 млн кв. м), Новосибирска (13,6 млн кв. м), Екатеринбурга (13,5 млн кв. м), Краснодара (13,3 млн кв. м), Саратова (11,4 млн кв. м), Казани (10,7 млн кв. м), Уфы (10,7 млн кв. м) и Тюмени (10,3 млн кв. м) (см. табл. 2). В перечень агломераций-лидеров вошли не только основные межрегиональные центры (Екатеринбург, Казань, Новосибирск), но и агломерации Тюмени, Саратова и Краснодара, в центрах которых проживает менее 1 млн жителей. В случае с Тюменью и Краснодаром это связано с активным жилищным строительством новых жилых кварталов, ориентированных, прежде всего, на межрегиональные миграционные потоки (в Тюмень приезжают из сибирских ресурсо-добывающих городов, а Краснодар становится популярным местом для переезда из всех субъектов Федерации в связи с более благоприятными климатическими условиями). Присутствие в перечне лидеров Саратова объясняется активным жилищным строительством в расположенном на противоположном берегу Волги его городе-спутнике – Энгельсе.
В аутсайдерах по объему нового строительства — агломерации Магнитогорска, Улан-Удэ и Иванова. В них в текущем десятилетии было введено в эксплуатацию менее 2 млн кв. м. Среди агломераций, центрами которых являются города-миллионники, наименьший объем нового строительства зафиксирован в агломерациях с центрами в Волгограде (5,9 млн кв. м), Перми (5,4 млн кв. м) и Омске (5,1 млн кв. м).
Табл. 1. Топ-10 агломераций по вводу жилья в 2010-е годы
Агломерация | Введено жилых домов в 2010-2016, млн кв. м | Введено индивидуальных жилых домов в 2010-2016, млн кв. м | Введено жилых домов в 2010-2016 (всего), млн кв. м |
Москва | 62,1 | 23,4 | 85,5 |
Санкт-Петербург | 30,6 | 6,4 | 37,0 |
Ростов-на-Дону | 8,9 | 5,1 | 14,1 |
Новосибирск | 11,3 | 2,3 | 13,6 |
Екатеринбург | 10,3 | 3,2 | 13,5 |
Краснодар | 11,5 | 1,8 | 13,3 |
Саратов | 8,1 | 3,3 | 11,4 |
Казань | 8,1 | 2,7 | 10,7 |
Уфа | 7,0 | 3,7 | 10,7 |
Тюмень | 8,3 | 2,0 | 10,4 |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН
47% от общей площади нового строительства в 2010-е годы пришлось на 50 крупнейших городов страны. В их центрах в 2010-2016 гг. было построено 236 млн кв. м жилья. Т.о., годовой душевой ввод составил в этой группе населенных пунктов 0,65 кв. м на 1 жителя. На пригодные зоны 50 агломераций пришлось 27% от объема нового строительства, в них было построено 132 млн кв. м (1,08 кв. м на 1 жителя). Более высокие показатели ввода на душу населения в пригородах вполне объяснимы, так как в них, в основном, ведется строительство нового жилья на свободных и малозаселенных территориях. Напомним, что для достижения целевого уровня 120 млн кв. м нового жилья в год (озвученного в «новых майских указах») необходимо достижение объема душевого ввода на уровне 0,8 кв. м на 1 жителя.
Табл. 2. Территориальная структура ввода в эксплуатацию жилых домов в 2010- е гг.
В крупнейших городах | 47% |
в т.ч. Москва и Санкт-Петербург | 8% |
в т.ч. города с населением более 1 млн жителей | 17% |
в т.ч. города с населением 0,4-1 млн жителей | 22% |
В пригородных хонах крупнейших городов | 27% |
в т.ч. Московская и Ленинградская области | 13% |
в т.ч. пригороды городов с населением более 1 млн жителей | 6% |
в т.ч. пригороды городов с населением 0,4-1 млн жителей | 7% |
Прочие территории | 27% |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН
За пределами агломераций Москвы и Санкт-Петербурга активнее всего развивается многоэтажное жилищное строительство в пригородной зоне Саратова, Новосибирска и Уфы. Также в группу лидеров среди пригородных муниципальных образований по объемам нового строительства попали 2 района Калининградской области (Гурьевский городской округ и Зеленодольский район) (см. табл. 3).
Табл. 3. Муниципалитеты, лидирующие по объему ввода жилых домов в пригородных зонах крупнейших агломераций (за исключением Московской и Санкт-Петербургской) в 2010-е гг. (без учета индивидуальных жилых домов).
Муниципальное образование | Центр агломерации | Введено жилых домов в 2010-2016 гг., млн кв. м |
Новосибирский район | Новосибирск | 1,7 |
Уфимский район | Уфа | 1,6 |
Тюменский район | Тюмень | 1,4 |
Гурьевский городской округ | Калининград | 1,3 |
Энгельсский район | Саратов | 1,3 |
Ставропольский район | Тольятти | 1,2 |
Энгельс г/о | Саратов | 1,1 |
Оренбургский район | Оренбург | 1,1 |
Зеленодольский район | Калининград | 0,9 |
Шпаковский район | Ставрополь | 0,9 |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН 
В среднем на 1 квадратный метр, построенный в центре агломерации, в 2010-е годы пришлось 0,56 кв. м в новостройках в пригородах. По доле строительства в пригородной зоне за пределами агломераций Москвы и Санкт-Петербурга выделяются Тольятти и Оренбург, в которых объем нового строительства в пригородах превышает ввод жилья в центре агломерации. По абсолютным показателям также выделяются пригодные районы в окрестностях Уфы, Тюмени, Хабаровска, Новосибирска.
Табл. 4. Муниципалитеты, лидирующие по объему ввода индивидуальных жилых домов в пригородных зонах крупнейших агломераций (за исключением Московской и Санкт-Петербургской) в 2010-е гг..
Муниципальное образование | Центр агломерации | Введено индивидуальных жилых домов в 2010-2016 гг., млн кв. м |
Жигулёвск городской округ | Тольятти | 1,9 |
Уфимский район | Уфа | 1,3 |
Тюменский район | Тюмень | 1,2 |
Хабаровский район | Хабаровск | 1,1 |
Новосибирский район | Новосибирск | 1,0 |
Ставропольский район | Тольятти | 1,0 |
Гурьевский городской округ | Калининград | 1,0 |
Оренбургский район | Оренбург | 0,8 |
Сысертский городской округ | Екатеринбург | 0,6 |
Шпаковский район | Ставрополь | 0,6 |
В 50 крупнейших агломерациях на долю индивидуального жилищного строительства приходится в среднем 24% от суммарного объема ввода. По его доле в общем объеме ввода жилых домов лидирует Тольятти (см. табл. 5). Это связано с тем, что объем многоэтажного жилищного строительства в самом городе в последнее десятилетие на фоне непростой ситуации на «Автовазе», был относительно невелик, тогда как дачное строительство в соседнем с городом Ставропольском районе и городском округе Жигулевск развивалось достаточно активно (в том числе, за счет жителей Самары и ее пригородов). Более 30% пришлось на индивидуальное жилищное строительство в южных городах, где такой формат жилья традиционно более популярен (Ростов-на-Дону, Астрахань, Махачкала), а также в населенных пунктах, где большая доля индивидуального жилищного строительства была связана с низкой строительной активностью застройщиков многоквартирных домов (Новокузнецк, Оренбург, Липецк). Попадание в эту категорию Тулы и Уфы связано с особенностями границ этих городских округов (их территория включает в себя значительные площади с сельской застройкой).
Табл. 5. Топ-10 агломераций по доле индивидуального жилищного строительства в общем объеме ввода в 2010-2016 гг.
Агломерация | Доля индивидуального жилищного строительства |
Тула | 32% |
Махачкала | 33% |
Уфа | 35% |
Хабаровск | 35% |
Липецк | 36% |
Астрахань | 36% |
Новокузнецк | 36% |
Ростов-на-Дону | 36% |
Оренбург | 42% |
Тольятти | 54% |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН
Примечание — под термином «агломерация» в настоящем исследовании понимается совокупность города (центра агломерации) в его административных границах и «пригородов» (районов и городских округов непосредственно окружающих центр агломерации). Данная трактовка несколько отличается от классического определения данного термина, используемого в геоурбанистике (там под этим термином понимается зона 2-часовой доступности). Использованы данные муниципальной статистики по вводу в эксплуатацию жилых домов (в т.ч. отдельно для индивидуальных жилых домов). Анализировались все агломерации, численность населения в центрах которых превышает 400 тыс. жителей.
