Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду: чек-лист

Если вы рассматриваете только надёжных и порядочных арендаторов, то и сами должны быть честным и открытым арендодателем. В этом помогут документы, которые вам стоит собрать к моменту знакомства с потенциальными арендаторами. Это позволит провести сделку быстро и безопасно для обеих сторон.

Обратите внимание: потребуются не только копии, но и оригиналы всех документов.

1. Правоподтверждающий документ

Доказывает, что именно вы являетесь собственником квартиры, а следовательно, имеете право сдавать её в аренду.

Обычно это свежая выписка из ЕГРН. Дополнением служит свидетельство о регистрации права, которое выдавалось до июля 2016 года. Если квартира была куплена позже, такого свидетельства у вас нет, и это нормально: заказывайте выписку из ЕГРН.

Получить свежую выписку из ЕГРН можно:

• на портале «Госуслуги» — онлайн-выписку;
• в МФЦ или в офисе Росреестра (не во всех регионах) — бумажный вариант.

Сдайте или продайте свою квартиру

Разместить объявление за 0 ₽

Полная информация о том, кто владеет недвижимостью, содержится только в той выписке, которую заказывает сам собственник. С марта 2023 года посторонние полную выписку с такой информацией получить не могут. То есть потенциальный арендатор не может самостоятельно проверить, кому в действительности принадлежит приглянувшаяся ему квартира.

2. Правоустанавливающий документ

Показывает, на каком основании вы владеете квартирой.

Обычно это договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о праве на наследство. Этот документ может и не потребоваться: его просят показать только самые дотошные арендаторы. Хорошо, если он будет под рукой.

3. Нотариально заверенная доверенность

Если вы сдаёте квартиру по доверенности, а собственник находится за границей или в другом городе.

Вам необходимо заранее правильно оформить этот документ. Вы с собственником оформляете доверенность у нотариуса, после чего документ вносится в реестр доверенностей. Арендатор может самостоятельно проверить действительность документа. Второй экземпляр доверенности хранится у нотариуса.

В доверенности должно быть перечислено, что имеет право делать доверенное лицо: устраивать просмотры, подписывать документы, принимать деньги. Если какой-то этап взаимодействия с арендатором в доверенности не указан, тот может засомневаться.

4. Паспорт

Арендатор обязательно захочет удостовериться, что именно вы являетесь собственником квартиры, указанным в правоустанавливающем и правоподтверждающем документах, или тем лицом, на которого оформлена доверенность.

5. Согласие и нотариально заверенная доверенность от сособственников

Если у квартиры несколько собственников.

Если квартира оформлена в общую долевую собственность, обязательно нужно получить согласие на сдачу её в аренду от всех сособственников и заверить это согласие у нотариуса.

Обычно пишется одно согласие сразу от всех собственников, которые не могут приехать на подписание договора найма лично. В согласии указываются паспортные данные всех собственников, каждый подписывает его собственноручно.

Если квартира оформлена в общую совместную собственность супругов, такой документ необязателен. Согласно статье 35 Семейного кодекса РФ, если один из супругов распоряжается общим имуществом, предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Но в некоторых случаях, они описаны в законе, такую сделку можно оспорить. Поэтому арендатор вправе попросить вас предоставить письменное согласие супруга — это обычная перестраховка, особенно если договор заключается на большой срок.

6. Разрешение органов опеки

Если среди собственников есть дети.

В Москве его можно получить в отделе социальной защиты по месту жительства ребёнка, а в других регионах — в муниципалитете.

Есть и ограничение: средства от сдачи в аренду такой квартиры можно будет тратить не в полном объёме. По закону доля ребёнка должна дожидаться его совершеннолетия на специальном счёте. Доля высчитывается в зависимости от пропорциональных затрат маткапитала на покупку квартиры.

7. Разрешение банка

Если вы собираетесь сдавать квартиру, за которую пока не выплатили ипотеку.

Вам нужно спросить разрешение у банка на сдачу квартиры в аренду. Прежде чем идти в банк, перечитайте заключённый ипотечный договор: в нём может быть установлен запрет на сдачу квартиры в аренду.

8. Справки об отсутствии долгов за ЖКУ

Докажут, что по квартире нет долгов.

В этом случае арендатор не будет опасаться, что ему отключат электричество, воду или интернет.

Справки сделают последующую оплату ЖКУ арендатором максимально прозрачной — он будет уверен, что не платит за предыдущих квартирантов.

Получить такие справки можно в офисе управляющей компании, МФЦ, отделениях ресурсопоставляющих компаний, на портале госуслуг и другими способами.

9. Договор с интернет-провайдером

Держите договор под рукой — интернет нужен большинству арендаторов.

Договор (в первую очередь логин и пароль от личного кабинета) может потребоваться, если арендатор захочет сменить тариф или провайдера на время своего проживания.

10. Регистрация в налоговом органе

Поможет сдавать квартиру легально.

Чтобы сдавать квартиру и спать спокойно, надо платить налоги. Самый простой способ — оформить статус самозанятого. Если вы сдаёте не апартаменты, то налог составит всего 4%, читайте подробнее. Понадобится ваш ИНН.

11. Договор найма жилого помещения

Можно воспользоваться стандартным договором аренды и внести в него все необходимые дополнения и изменения.

Список самых важных пунктов договора:

1. Паспортные данные арендатора и арендодателя. Стоит перечислить всех, кто будет проживать в квартире.

2. Описание квартиры: адрес, количество комнат, состояние.

3. Условия оплаты: арендная плата, дата оплаты, способ расчетов, реквизиты для оплаты, условия по депозитному платежу, условия оплаты ЖКУ.

4. Условия расторжения договора: за сколько стороны обязаны предупредить друг друга об освобождении квартиры и какие санкции последуют при срыве сроков.

5. Особые ситуации: как часто арендодатель может проверять квартиру, можно ли в ней курить / заводить животных / сверлить стены и пр. Можно ли приводить гостей, приютить на неделю троюродную тётю из Саратова и т. п.

6. Ответственность сторон — что будет, если кто-то нарушает условия договора.

12. Опись имущества

Подробное перечисление всей мебели, техники и утвари убережёт от проблем в дальнейшем.

Опись должна быть максимально исчерпывающей: не просто «телевизор», а «ЖК-телевизор фирмы Samsung, диагональю 14 дюймов и стоимостью 25 тыс. рублей». В противном случае разбивший телевизор арендатор купит взамен советский «Рубин» — ведь тоже телевизор.

Опись составляется и подписывается в двух экземплярах и остаётся на руках у каждой из сторон. Какие-то пункты арендатор попросит вычеркнуть, а ненужное ему имущество вывезти из квартиры. К описи обязательно приложите фото.

13. Акт приёма-передачи

Стандартный документ, с момента подписания которого ответственность за квартиру переходит от собственника арендатору.

Чек-лист обязательных документов для арендодателя

Если вы единственный собственник, а квартира не в ипотеке, понадобятся:

1. Правоподтверждающий документ (свежая выписка из ЕГРН).

2. Паспорт.

3. Договор аренды.

4. Справки об отсутствии долгов за ЖКУ.

5. Опись имущества.

6. Акт приёма-передачи.

7. Ваш ИНН — нужен вам, а не арендатору.

Как самостоятельно сдать квартиру:

подробная инструкция

Подробнее