недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/АрендаПомощник по недвижимости

Самозанятые арендодатели. Почему выгодно платить налоги?

11 325 5
Самозанятые арендодатели. Почему выгодно платить налоги?
Кто из арендаторов не слышал от хозяйки квартиры драматичного шепота: «Если что, вы — мой племянник!» Недобросовестные наймодатели переживают не зря: им грозит серьезное наказание.

Правонарушение и наказание

По словам Алексея Василенко, представителя юридической фирмы «Клифф», уклонение от уплаты налогов с доходов — арендных платежей от сдачи имущества — помимо погашения задолженности повлечет за собой начисление штрафа за неуплату налога в размере 20% недоимки. Если же суд докажет, что действия производились умышленно, придется заплатить до 40% сокрытой суммы.

«Неуплаченный налог могут взыскать принудительно, для физических лиц судебный порядок обязателен. Налоговый орган вправе ходатайствовать о наложении ареста на имущество должника. После неисполнения требования об уплате налога по счетам для индивидуальных предпринимателей могут приостановить операции на неуплаченную сумму».

Галина Баркус,старший юрисконсульт Savills в России

Как уточняет Алексей Василенко, для собственников, которые ранее привлекались за такие правонарушения, ответственность ужесточается — размер штрафа увеличивается в двукратном размере.

Для граждан, которые сдают несколько объектов недвижимости, существует вероятность признания этой деятельности незаконным предпринимательством в связи с отсутствием статуса ИП либо самозанятого. Это означает куда более серьезное наказание: от штрафа до 300 тыс. рублей до ареста на срок до полугода.

Как налоговая узнает, что я сдаю квартиру?

Сотрудники Федеральной налоговой службы получают сведения о нелегальной деятельности наймодателя с помощью классической четверки «информационных агентств»: соседи, риелторы, миграционная служба, Росреестр. Как показывает практика, чаще всего сдают нелегальных арендодателей… соседи. Если арендаторы шумят, нарушают порядок, принимают много гостей, которые ведут себя неподобающе, соседи будут обращаться с жалобами во все инстанции.

«С гражданами другой страны, проживающими в квартире без прописки, ситуация еще проще: миграционная служба обязательно сообщит о факте сдачи жилья в аренду в ФНС. Зарегистрированная сделка аренды в Росреестре также попадает в налоговую. Если вы искали арендатора через агентство недвижимости, то при возможной проверке деятельности компании факт сделки будет установлен».

Юлия Маливанчук,заместитель руководителя отдела аренды Apple Real Estate

Сейчас ФНС обладает полномочиями для запросов в банки об операциях по счетам налогоплательщиков, чтобы определить законность источников получения дополнительных доходов, уточняет Алексей Василенко. Банки обязаны такие сведения предоставить согласно пункта 2 статьи 86 Налогового кодекса РФ.

«Если вы заключили договор найма, но не платите налоги, будьте готовы, что договор может послужить доказательством получения дохода. Систематическое поступление денег на карту также может быть рассмотрено как получение дохода, с которого нужно было оплатить налог», — предупреждает Галина Баркус.

личный опыт

«Когда муж остался без работы, мы решили сдать двухкомнатную квартиру, доставшуюся мне в наследство (до этого там жил наш сын-студент). Подписали договор аренды с молодоженами, с обязательствами сторон, указанием суммы ежемесячной оплаты — всё как положено. Арендаторы платили регулярно, проблем не было. 

Когда через четыре года они собрались съезжать, обнаружила, что дорогие обои в детской испорчены (ребенок разрисовал фломастерами), ковролин заляпан клеем, в ванной сломана раковина.

Я потребовала привести квартиру в надлежащий вид и заменить раковину, но арендаторы сказали, что это “естественный износ”, ничего платить они не намерены. А если мы решим обратиться в полицию, они предъявят договор аренды — я как наймодатель, не плативший все это время налоги, попаду на такой штраф, что мало не покажется.

В итоге пришлось ремонт оплачивать самим. Кстати, после того как арендаторы выехали, мы обнаружили, что микроволновка тоже сломана».

Анна Васильевна, Москва

Комментарий юриста

Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России:

«Уплата налогов гарантирует собственнику спокойствие, арендатору — отсутствие риска быть замешанным в проверках при налоговых нарушениях. Хозяин квартиры также будет уверен, что у нанимателя нет такого «козыря», как «пойду в налоговую, если вы не сделаете то-то или не пойдете навстречу в решении каких-то вопросов». Проще говоря, когда происходит ссора (а это бывает часто), наниматель запугивает собственника заявлением в налоговую о сокрытии дохода».

Почему быть добросовестным арендодателем выгодно?

Перечисляет Диана Маклозян, глава юридического департамента компании Heads:

— Налогоплательщику нет необходимости скрывать своих арендаторов при появлении участкового, сотрудников налоговых органов, которые проверяют квартиры в случае, если в собственности одного человека находится более одной квартиры. Такие проверки проводятся для установления лиц, которые уклоняются от налогообложения.

— У добросовестного арендодателя нет необходимости встречаться ежемесячно с арендатором для передачи денег наличными, можно спокойно получать их на счет в банке.

— Арендодатели, зарегистрированные в качестве ИП, вправе использовать льготы по налогу на имущество.

— В случае споров с арендатором по неоплате или возмещению расходов при нанесении ущерба квартире и необходимости выселения с помощью сотрудников полиции, собственнику гораздо проще доказать свою правоту, если договор аренды будет также предоставлен в налоговую, а платежи по нему будут официально поступать на счет наймодателя.

— Если действия арендаторов привели к тому, что ущерб нанесен жилью соседей, гораздо проще доказать, что в квартире проживали иные лица по договору аренды, который легализован.

По словам Галины Баркус, большим преимуществом легальной деятельности является расширение круга арендаторов. Это особенно важно в сфере элитной недвижимости: дорогие квартиры привлекают платежеспособных клиентов (они, кстати, настороженно относятся к контрагентам — неплательщикам налогов).

Если квартира сдается юридическому лицу, компания-арендатор будет удерживать налог за собственника, то есть не платить налог не получится. Добросовестные собственники обычно приветствуют арендаторов — юридических лиц, так как бухгалтерия компании сделает за них все необходимое для исполнения налоговых обязательств.

Неуплата налогов от сдачи жилья в аренду влечет ответственность при любом режиме налогообложения и для любого наймодателя: самозанятого, физического лица, индивидуального предпринимателя, подчеркивает Юлия Маливанчук.

Когда платить налог?

Самозанятый арендодатель обязан уплатить налог до 25-го числа каждого месяца. Обратите внимание: налог выплачивается за предыдущий месяц. Например, до 25 сентября нужно уплатить налог за август. Если 25-е выпадает на выходной день (как, допустим, в сентябре этого года), срок уплаты автоматически переносится на следующий рабочий день, то есть на понедельник, 27 сентября.

Если вы получили статус самозанятого 15 сентября, первый налоговый период будет считаться со дня регистрации до конца следующего месяца, и уплатить налог можно до 25 ноября.

А если самозанятый пропустил время уплаты налога?

Пока законодательство не предусматривает штрафа за своевременную неуплату налога. Но за каждый день просрочки начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка России. Сегодня она составляет 6,75% — это значит, что платить придется 0,02% в день.

Самозанятый не отправил чек клиенту

Самозанятый обязан предоставить чек клиенту (кстати, это можно сделать по электронной почте) — даже в том случае, если клиент говорит, что чек ему не требуется. Забывчивость рискует повлечь за собой неприятные последствия. Так, в первый раз самозанятому придется заплатить штраф в размере 20% суммы сделки. Если память откажет второй раз в течение шести месяцев, штраф составит уже 100% суммы сделки.

Годовой доход оказался больше, чем 2,4 млн рублей. Что делать?

Если вы видите, что дела у вас идут хорошо и ваш годовой доход уже превышает 2,4 млн рублей (максимально допустимый уровень дохода для самозанятого), следует перейти на другую форму налогообложения — на УСН (упрощенную систему налогообложения). Тогда ваш статус ИП будет аннулирован.

Заявление о переходе на УСН требуется отправить в течение 20 дней. Если не написали заявление или не уложились в 20 дней, ИП автоматически будет переведен на общую систему налогообложения. Тогда со всех поступлений свыше 2,4 млн рублей вам придется платить 13% НДФЛ.

Комментарии 5
ID: 8058100429 сентября 2021, 15:27

Статья для мазохистов видимо, либо проплачено из бюджета. Сам сдаю несколько объектов уже несколько лет, если начать ещё платить этим вшивым то и той мизерной доходности и вовсе не станет. И тогда, да будет очень безопасно, без денег то 👍

Ответить
7903795551429 сентября 2021, 16:34

Достаточно честно платить подоходный налог, не скрывать договор и сказки про обязательность ИП следует забыть: статья заказная и потому - лживая!

Ответить
Владимир Хмелев29 сентября 2021, 17:42

А в чем проблема зарегистрироваться как СЗ и платить 4% без фиксированных взносов как у ИП? Это разве настолько много чтобы скрывать? Сильно доходность падает?
Касательно ИП, то за 6% прибавляются такие плюшки как взносы в ПФР вместо налогов (т.е. деньги идут сначала в пенсионку, а не в бюджет), избавление от налога на имущество, избавление от необходимости выдавать чеки (ч.2 ст.2 54-ФЗ).
За этот небольшой процент лишаем нанимателей и соседей рычага влияния в виде обращения в налоговую. Получаем возможность защитить собственные интересы.

Ответить
lyudmilak260930 сентября 2021, 14:06

Для Москвы может и актуально, а в провинции с аренды не особо наживешься, коммуналку оплатишь, и чё там останется? Ещё и налоги плати?! Да уж.......

Ответить
Владимир Хмелев1 октября 2021, 11:34

Это отговорка. Вы просто недостаточно проработали этот вопрос. Зачем Вам платить коммуналку самой и еще платить налог с коммуналки? У нас даже законодательство указывает что в общем случае коммуналку должен оплачивать наниматель - абз.3 ст.678 ГК РФ. Выносите ее из состава арендной платы.
Согласно ч.2 ст.154 ЖК РФ, структура платы состоит из - содержания, капремонта, платы за коммунальные услуги (вода, свет, газ, отопление, вывоз мусора). Вот эта третья часть во всех НПА, включая 354 постановление, если почитаете внимательнее, всегда пишется как "плата за коммунальные услуги". А в ст.678 ГК РФ написано иначе - "коммунальные платежи". Это более общее понятие (нет слова услуги), которое включает и услуги, и не услуги. Нигде определения этого термина нет. Согласно википедии, коммуна - это идейная община совместно живущих людей (некое сообщество, объединенное чем-то). В английском языке есть слово common - общий. Поэтому логично что "коммунальные платежи" - означает все общие платежи. Содержание - это общий платеж, капремонт - общий платеж (оба распределяются по квадратным метрам), коммунальные услуги - это общий платеж, дом целиком получает эти услуги, только распределяется по индивидуальным счетчикам или нормативам. Т.е. полностью вся квартплата.
Мне периодически попадаются жильцы, разбалованные пугливыми собственниками, начинают наплевательски относиться к договору и своим обязательствам. Приходится проводить разъяснительную беседу что в моем случае так не получится т.к. я плачу налоги. Это все нужно прекращать.

редакцияeditorial@cian.ru