- Каждая десятая квартира на вторичном рынке городов-миллионников продается напрямую от собственника. Наибольшая доля прямых продаж — в Красноярске и Ленинградской области.
- Количество квартир в продаже от собственников выросло за год в два раза. От агентов — в полтора раза.
- После резкого удорожания ипотеки собственники чаще снимали жилье с продажи весной 2022 года, чем риелторы.
- Жилье от собственников дороже, чем от риелторов, в среднем на 3% за 1 кв. м.
- Весной 2022 года владельцы квартир с запозданием отреагировали на падение спроса корректировкой цен. Риелторы были оперативнее.
- Чем больше площадь, тем выше шанс дисконта к среднерыночным значениям от собственников.
- Большие площади доверяют риелторам. Средняя площадь в продаже от собственников — 53,5 кв. м, от агентов — 56,5 кв. м.
Для дальнейших расчетов проанализированы объявления вторичного рынка, опубликованные на сайте cian.ru в городах-миллионниках, а также в Московской и Ленинградской областях.
Каждая десятая квартира в продаже — от собственника
Большинство клиентов при покупке или продаже недвижимости пользуются услугами риелтора. В то же время, по подсчетам Циан, в целом по городам-миллионникам каждая десятая квартира на вторичном рынке реализуется напрямую.
Лидерами по доле такого предложения стали Красноярск и Ленинградская область, в которых 17–18% объявлений опубликовано на Циан владельцами. Далее следуют Екатеринбург, Омск, Самара (15%) и Московская область (14%).
Для сравнения: в Москве только 8% всех лотов на Циан — от собственников. В Санкт-Петербурге показатель выше — 12%.
Разместите объявление на Циан бесплатно. Сдайте или продайте свою квартиру
Чаще всего жилье реализуется риелтором или агентством в Новосибирске, Ростове-на-Дону (5% вариантов напрямую от собственников), Волгограде и Казани (7%).
За два года доля объявлений от собственников увеличилась: в феврале 2021 и 2022 годов она составляла 9%, а в феврале 2023-го — уже 11%.
В период резкого роста ключевой ставки и снижения спроса в апреле–мае 2022 года доля объявлений от владельцев снизилась до отметки ниже 8% — значение уменьшилось примерно на 1 п. п. Такая динамика была заметна в большинстве крупнейших городов, за исключением Воронежа.
В результате в апреле количество объявлений на вторичном рынке от собственников по сравнению с мартом сократилось на четверть, а от агентов — на 15%. При высоких ипотечных ставках многие временно приостанавливали продажу. Но риелторы в непростых условиях чаще всего продолжали работу.
С июня ситуация стабилизировалась, доля «прямого» предложения восстановилась. А в феврале 2023 года она превысила 10%. Показатель продолжает увеличиваться.
Найти жилье от собственника сейчас проще. Количество таких объявлений с начала 2022 года выросло в два раза
Доля объявлений от собственников на вторичном рынке в городах-миллионниках
По данным Циан.Аналитики
Чем дальше квартира от центра города, тем чаще ее продают собственники
Даже внутри одного города доля квартир в продаже именно от собственников существенно варьируется. Например, в Москве среди всех округов именно за МКАД наибольшая доля объявлений от владельцев от всего количества: ЗелАО — 12%, ТАО — 11%, НАО — 10%. Минимальная доля самостоятельных продаж — в ЦАО (4%).
Среди районов наибольшая доля квартир в продаже от собственников приходится на Крюково, Северный, Косино-Ухтомский (14–15%). Самое маленькое значение — в Тверском районе (2%).
В Санкт-Петербурге аналогичная ситуация: в Адмиралтейском районе — 6% объявлений от владельцев, Центральном — 7%. Петроградском — 8%. Максимальная доля — в Колпинском, Петродворцовом и Курортном районах города (15%).
Прослеживается тенденция: чем дальше от центра, тем больше доля объявлений от собственников, а не риелторов.
Квартиры от собственников дороже, чем от риелторов
Услуги по продаже квартиры риелтором подразумевают наличие комиссии. Эксперты Циан выяснили, отражается ли это на стоимости квартир в реализации от собственников и агентов.
В среднем по городам-миллионникам жилье от владельцев на 3% дороже квартир от агентов — 127,3 тыс. рублей против 123,7 тыс. рублей. Только в двух городах — Краснодаре и Москве — жилье от собственников дешевле квартир в продаже от агентов. В Перми и Санкт-Петербурге ценовой разницы нет.
По всем остальным локациям жилье от собственника выставляется дороже, чем через агента. Самая высокая наценка — в Новосибирске (12%) и Волгограде (10%).
Большая стоимость «квадрата» связана с двумя факторами. Первый — отсутствие большого опыта у собственников в части оценки реальной стоимости жилья. Об этом также говорит ценовая динамика. В начале 2022 года средний ценовой разрыв предложений от владельцев и агентов составлял 2,1–2,6%. А с апреля, когда спрос резко снизился, — уже 3,4–3,7%.
Таким образом, по объявлениям от риелторов корректировка была оперативнее, хотя в целом динамика стоимости в течение года была схожая.
Средняя стоимость квартир на вторичном рынке от собственников и агентов (за 1 кв. м)
По данным Циан.Аналитики
Вторая причина — в структуре предложения. Объекты от собственников в среднем меньше по площади, чем варианты от агентов. Чем меньше площадь, тем выше в среднем цена «квадрата».
Чаще всего просторные квартиры от владельца дешевле недвижимости от риелтора. Например, при общей наценке к средней стоимости 1% по вариантам от собственников в Ростове-на-Дону, трех- и четырехкомнатные квартиры в этом городе дешевле от риелторов.
В Екатеринбурге при разнице средней стоимости в 6% «однушки» от собственников дешевле на 1%, а четырехкомнатные варианты дороже на 12%.
В целом по крупнейшим городам за счет превалирования небольших квартир в общем объеме средние цены от собственников чуть выше.
Сравнение средней стоимости 1 кв. м квартир от собственников и риелторов по типу комнатности
По данным Циан.Аналитики
Большие площади доверяют риелторам
В среднем по всем локациям жилье от собственников чуть меньше по площади, чем квартиры от риелторов (53,1 против 56,5 кв. м). Наибольшая разница — в Москве, Санкт-Петербурге (3 кв. м), Челябинске, Перми (2 кв. м). Обратная ситуация в Новосибирске и Казани: здесь квартиры от владельцев в среднем больше на 2 «квадрата».
Меньшая площадь недвижимости от собственников связана со структурой по типам комнатности. Чем меньше комнат, тем чаще жилье на продажу выставляют самостоятельно.
Например, среди всех квартир от владельцев 42% занимают студии и однокомнатные квартиры. От агентов в этом же сегменте показатель составляет 38,5%. Квартиры от трех комнат и более занимают в общей структуре предложения только 23,6% у собственников и 26,5% у риелторов.
Структура предложения по типам комнатности, февраль 2023 года
Продавцы | Cтудии | 1-комнатные | 2-комнатные | 3-комнатные | Многокомнатные (4+) |
Собственники | 9,7% | 32,3% | 34,0% | 20,5% | 3,1% |
Риелторы | 8,7% | 29,8% | 34,8% | 22,9% | 3,6% |
Разница, п. п. | 1 | 2,5 | –0,7 | –2,4 | –0,5 |
По данным Циан.Аналитики
Особенно заметно смещение в пользу квартир с меньшим количеством комнат от собственников по сравнению с риелторами в Москве, Московской области, Нижнем Новгороде, Челябинске и Екатеринбурге. В среднем по всем городам на «вторичке» от собственников реализуется 12% студий. Однокомнатных квартир — 12%, двухкомнатных — 11%, трехкомнатных — 10% и четырехкомнатных — всего 9%.
В каких городах продают жилье ниже рынка?
Средняя стоимость квартиры в продаже от собственников по городам-миллионникам составляет 6,75 млн рублей. Это на 120 тыс. рублей больше, чем по недвижимости от риелторов.
В Новосибирске жилье от владельцев стоит дороже почти на 1 млн рублей. Похожая ситуация в Красноярске, Волгограде и Казани, где квартиры от владельцев выставляются на 500–600 тыс. рублей дороже, чем от риелторов.
В Москве, напротив, недвижимость от собственников в среднем ниже по стоимости на 1,2 млн рублей, или на 7%. Это объясняется меньшей площадью представленных квартир. От собственников — в среднем 53,5 кв. м, от агентов — 56,5 кв. м. Также влияет расположение: в столице больше всего квартир в продаже от владельцев находится за МКАД.
Также собственники продают квартиры дешевле в Санкт-Петербурге (разница — около 500 тыс. рублей), Краснодаре (180 тыс. рублей) и Перми (160 тыс. рублей). В этих городах средняя площадь жилья от собственников ниже, чем от брокеров.
По данным Циан.Аналитики
«Несмотря на рост средних цен в РФ на вторичном рынке на 6%, сегодня мы наблюдаем рынок покупателя, а не продавца — за счет роста дисконтов и увеличения доли срочных сделок. Продавать жилье без профессиональной помощи стало сложнее. Поэтому большинство вариантов, выставленных на продажу, — от профессиональных участников», — уточняет руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
По его словам, рост доли самостоятельных продаж объясняется новыми возможностями — например, по размещению на площадках или онлайн-заявкам на ипотеку, но на сложном рынке 9 из 10 квартир продают агенты.
