Подвалы домов в МКД: кому принадлежат и как ими пользоваться

Подвал, цоколь и техническое подполье: в чём разница

Подвал в многоквартирном доме (МКД) — это помещение или группа помещений, расположенных ниже уровня земли. В помещениях подвала могут размещать инженерное оборудование, коммуникации, кладовые или использовать для других нужд — в зависимости от проекта дома.

Подвал, цокольный этаж и техническое подполье могут располагаться ниже уровня 1-го этажа, но они отличаются конструкцией и назначением.

Цокольный этаж — это этаж, пол которого расположен ниже уровня земли. При этом верхняя часть цоколя может располагаться над землёй и иметь небольшие окна. В цокольном этаже могут находиться как технические, так и другие помещения: кладовые, офисы, магазины. В домах старого фонда в цокольном этаже часто располагаются жилые квартиры.

Техническое подполье — пространство под зданием, предназначенное для размещения и обслуживания инженерных коммуникаций и оборудования. В отличие от обычного подвала, оно не обязательно является полноценным этажом: может занимать часть этажа или иметь небольшую высоту.

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме

Многие собственники квартир привыкли думать, что подвал автоматически принадлежит им, ведь именно они владеют жилыми помещениями в многоквартирном доме. Но это не так.

Возможность использовать подвал собственниками зависит от того, относится ли он к общему имуществу дома, каков статус помещения и его назначение.

Когда подвал — общее имущество

Общее имущество дома принадлежит собственникам помещений этого многоквартирного дома на праве общей долевой собственности. Об этом говорится в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

К общему имуществу относятся помещения, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе технические этажи, чердаки и технические подвалы, где имеются инженерные коммуникации или другое оборудование, обслуживающее более одного помещения. Поэтому для статуса подвала важен не только сам факт наличия труб или кабелей, но и его назначение как помещения, которое обслуживает более одного помещения в доме.

Владельцами общего имущества являются все собственники помещений в доме, а не управляющая организация, ТСЖ или муниципалитет. Такое правило закреплено также в статье 290 Гражданского кодекса РФ. Управляющая организация только содержит подвал в рамках своих полномочий.

Частые вопросы, которые касаются владения и распоряжения подвалом

Может ли подвал принадлежать одному собственнику

Да. Сам факт того, что подвал расположен ниже 1-го этажа, ещё не делает его общим имуществом.

Если подвальное помещение является самостоятельным объектом недвижимости и не относится к помещениям, предназначенным для обслуживания более одного помещения в доме, оно может иметь отдельного собственника.

Почему долю в подвале нельзя продать отдельно от квартиры

Долю в подвале нельзя продать отдельно от квартиры, потому что доля в общем имуществе МКД юридически не является самостоятельным объектом собственности. Она связана с конкретной квартирой или другим помещением (скажем, коммерческим помещением на 1-м этаже МКД). Отчуждать такую долю запрещено.

Эти положения подтверждает и статья 290 Гражданского кодекса РФ.

Правило касается именно технического подвала, который относится к общему имуществу — продать его отдельно от квартир нельзя. Собственники помещений в доме владеют им на праве общей долевой собственности.

А вот если подвальное помещение является самостоятельным объектом недвижимости и принадлежит конкретному собственнику, помещение можно продать.

Можно ли выделить из подвала отдельное помещение

Более того, общий подвал нельзя поделить на доли по квадратным метрам. Доля собственника квартиры в общем имуществе — юридическая, а не конкретный участок подвала. Нельзя самостоятельно отделить себе несколько квадратных метров, огородить их и затем оформить отдельно или продать.

Можно ли сделать из части подвала отдельное помещение

Если для образования нового помещения требуется уменьшить площадь общего имущества или присоединить его часть к уже существующему помещению, действуют специальные правила. Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме и только путём реконструкции.

Когда допустимо купить подвальное помещение

Тут нельзя путать общий технический подвал и самостоятельное нежилое помещение, расположенное на подвальном этаже. Если конкретное помещение изначально является самостоятельным объектом недвижимости и принадлежит отдельному собственнику, оно может быть предметом сделки купли-продажи на общих основаниях.

Как проверить статус подвального помещения

Если жильцы хотят понять, кому принадлежит подвал и можно ли использовать его для хранения вещей, прежде всего нужно установить его статус.

1. Посмотреть техническую документацию на дом

Узнайте, для чего помещение предназначено и что в нём находится. Эту информацию содержит техническая документация на дом — запросить её можно в управляющей компании.

В технической документации на МКД могут быть сведения о подвальных помещениях, инженерных сетях и оборудовании. Особенно важно выяснить проектное и фактическое назначение помещения: предназначено ли оно для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения, размещено ли в нём общедомовое оборудование и каким был его статус при формировании дома. Эти обстоятельства оценивают в совокупности.

Также можно запросить:

• поэтажный план;
• экспликацию помещений;
• документы о расположении инженерных коммуникаций;
• информацию о том, какие помещения включены в состав общего имущества.

Если вы выяснили кадастровый номер помещения либо его площадь, можно запросить информацию в ЕГРН.

2. Поискать информацию в ЕГРН

Если у подвального помещения есть кадастровый номер, сведения о нём можно уточнить в ЕГРН. Но сам по себе кадастровый учёт или даже запись о зарегистрированном праве какого-то отдельного лица не исключают принадлежность помещения к общему имуществу.

Юристы объясняют: право общей долевой собственности на общее имущество возникает в силу закона, а спорная регистрационная запись может быть оспорена в суде. Поэтому сведения ЕГРН следует сопоставлять с проектной и технической документацией и фактическим назначением помещения.

3. Посмотреть, что находится в подвале

Проверьте, есть ли там общедомовые инженерные системы:

• трубы отопления;
• водопровод;
• канализация;
• электрооборудование;
• узлы управления и учёта;
• другое оборудование, которое обслуживает несколько помещений дома.

Если помещение по своему назначению обслуживает более одного помещения дома и в нём размещены общедомовые инженерные системы или оборудование, это существенный признак общего имущества. Окончательный вывод необходимо сделать с учётом технической документации, истории формирования помещения и других доказательств.

Кто отвечает за подвал и кому положен доступ в него

Если подвал относится к общему имуществу многоквартирного дома, за его содержание отвечает лицо, которое управляет домом. Это может быть УК, ТСЖ, жилищный кооператив и тому подобное. При этом собственники квартир остаются собственниками общего имущества. УК или ТСЖ лишь обеспечивают его содержание и эксплуатацию при управлении домом.

Кому должен быть открыт доступ в подвал

Право собственности и право физического доступа не одно и то же. Собственник квартиры имеет долю в праве общей собственности на общее имущество МКД. Но это не значит, что каждый житель может в любое время самостоятельно открыть подвал и свободно находиться там. В техническом подвале находится электрооборудование, трубопроводы, запорная арматура и другое оборудование. Поэтому доступа в подвал у каждого жителя в любое время суток быть и не должно.

С другой стороны, собственников нельзя полностью лишить возможности контролировать состояние общего имущества. Пункт 40 Правил содержания общего имущества (постановление Правительства РФ № 491) даёт им право проверять объём, качество и периодичность работ, в том числе с привлечением экспертизы.

Порядок хранения ключей регулируют Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170). Входы в подвалы и технические подполья должны быть закрыты на замок. Ключи от него хранятся так:

• ключи должны быть у организации, отвечающей за содержание дома, и предоставляются аварийным/эксплуатационным службам в установленном порядке;
• правила также предусматривают хранение ключей у жителей близлежащей к подвалу квартиры, место хранения должно быть обозначено.

Верховный Суд РФ в 2024 году подтвердил законность такого порядка.

Собственник может требовать доступ к техническим и подвальным помещениям для реализации законных прав, в том числе контроля за состоянием общего имущества, если такой доступ не нарушает права других лиц и требования пожарной, санитарной, экологической безопасности. При этом неограниченного права находиться в техническом подвале в любое время у собственника нет.

Кто может попасть в подвал на практике

Обычно доступ необходим:

• управляющей организации или ТСЖ — для осмотров, уборки, ремонта и обслуживания;
• аварийным службам — для устранения аварий;
• организациям, обслуживающим инженерные системы, — в пределах выполняемых работ;
• собственникам помещений — когда доступ необходим для реализации их прав: для ознакомления с общим имуществом, для перекрытия стояка при замене радиаторов и тому подобное.

Если подвал принадлежит отдельному собственнику и является самостоятельным объектом недвижимости, остальные жильцы не имеют права свободного доступа в него.

Кладовка в подвале: когда можно хранить вещи

Если подвал относится к общему имуществу МКД, собственники владеют и пользуются им совместно. При этом отдельный собственник не может просто занять часть общего помещения, поставить перегородку или замок и объявить её своей кладовкой. Решения о пользовании общим имуществом собственники принимают совместно, на общем собрании.

Если подвальное помещение по проекту предназначено для кладовых или хранения и не является техническим помещением, такое использование допускается при соблюдении требований пожарной безопасности и санитарных норм.

Если подвал является общим имуществом, без решения общего собрания и соблюдения обязательных требований нельзя:

• отгораживать часть помещения;
• устанавливать дверь или замок;
• занимать конкретный участок «за своей квартирой»;
• перекрывать доступ к трубам и оборудованию;
• загромождать проходы;
• самовольно менять назначение помещения или проводить работы, которые уменьшают общее имущество либо препятствуют доступу к инженерным системам.

Что нельзя хранить в подвале

Даже если кладовая в подвале предусмотрена проектом, использовать её можно только при соблюдении требований пожарной безопасности и назначения помещения. Для технических подвальных помещений некоторые запреты действуют независимо от решения общего собрания.

В подвалах и цокольных этажах запрещено хранить легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, взрывчатые вещества, пиротехнику, баллоны с горючими газами, товары в аэрозольной упаковке и другие пожаровзрывоопасные вещества и материалы. Кроме того, технические подвальные и цокольные помещения нельзя использовать для хранения мебели, продукции, оборудования и других предметов, если этого не допускают нормативные документы по пожарной безопасности.

Аренда подвала: как оформить пользование законно

Если подвальное помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома, один собственник, управляющая компания или председатель ТСЖ не могут самостоятельно сдать его в аренду от имени всего дома.

Объекты общего имущества могут быть переданы в аренду только по решению общего собрания собственников и только если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Но решение общего собрания не может легализовать использование, которое противоречит пожарным, санитарным или другим требованиям. Например, мастерскую нельзя размещать в техническом подвале, если это запрещают правила пожарной безопасности.

Если жители хотят сдать помещение в подвале арендатору, процедура будет следующей.

1. Необходимо выяснить статус помещения

Сначала нужно убедиться, что подвал действительно относится к общему имуществу дома, а также проверить его назначение и возможность использования в выбранных целях.

2. Вопрос о сдаче в аренду нужно вынести на общее собрание собственников

В повестке нужно указать, какое именно помещение или часть общего имущества предполагается передать в пользование, кому, для каких целей и на каких условиях.

3. Общее собрание собственников должно принять то или иное решение

Для принятия решения требуется не менее 2/3 голосов общего числа голосов собственников.

4. Если решение положительное, собрание устанавливает условия пользования подвалом

В решении собрания желательно зафиксировать как минимум:

• какое помещение передаётся;
• кому оно передаётся;
• цель использования;
• срок;
• размер платы;
• порядок доступа;
• обязанности по содержанию помещения;
• требования к сохранности инженерных коммуникаций.

5. Собственники определяют, кто будет подписывать договор

На общем собрании выбирают лицо, которое будет подписывать договор аренды от лица всех собственников. УК по умолчанию такого права не имеет.

Куда направлять деньги от аренды

Условия получения денежных средств, предусмотренных договорами об использовании общего имущества, определяет решение общего собрания.

Что делать при незаконном захвате подвала

Если кто-то занял часть подвала, поставил перегородку, установил замок, сложил там личные вещи или использует помещение под мастерскую, не стоит самостоятельно срывать замки или выносить чужое имущество. Сначала следует установить правовой статус помещения и зафиксировать нарушение.

1. Убедитесь, что подвал относится к общему имуществу

В первую очередь проверьте техническую документацию на дом и сведения ЕГРН. Если спорное помещение по назначению обслуживает более одного помещения дома, содержит общедомовые коммуникации или оборудование либо изначально формировалось как техническое помещение общего пользования, это указывает на признаки общего имущества. Одной записи ЕГРН недостаточно для окончательного вывода.

2. Соберите доказательства незаконного захвата

Соберите доказательства того, что помещение использует один человек или организация без соответствующих оснований. Подойдут:

• фотографии и видеозаписи перегородок, дверей, замков и имущества;
• показания собственников и других свидетелей;
• документы управляющей организации о состоянии подвала;
• переписка с человеком, который занял помещение;
• сведения о том, кто установил дверь, перегородку или оборудование;
• документы о проведённых работах и переустройстве.

3. Направьте нарушителю требование освободить помещение

Если известно, кто использует подвал, ему можно направить письменное требование. В нём указывают, что помещение относится к общему имуществу собственников, описывают незаконное использование и предлагают прекратить его, убрав самовольно установленные конструкции и освободив занятую площадь.

4. Обратитесь в управляющую компанию

УК, ТСЖ или другая организация, управляющая домом, по закону обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества. Поэтому ей можно направить письменное обращение, чтобы проверили помещение и зафиксировали нарушение.

Требуйте:

— провести осмотр подвала;

— составить акт;

— установить, какие конструкции или предметы были размещены;

— проверить наличие инженерных коммуникаций;

— установить, на каком основании помещение используется;

— принять меры по восстановлению надлежащего состояния общего имущества.

Сведения о составе и состоянии общего имущества должны быть отражены в технической документации на дом.

5. Что делать, если нарушитель не освобождает помещение добровольно

При бездействии нарушителя собственники вправе обратиться в государственную жилищную инспекцию. К обращению надо приложить фотографии, акт осмотра, переписку с УК и нарушителем, а также документы, подтверждающие статус помещения.

Вы можете потребовать устранить препятствия в пользовании общим имуществом, освободить помещение и привести его в первоначальное состояние. Если другие способы не помогли, придётся обращаться в суд.

Главное

— Технический подвал с коммуникациями и оборудованием, которые обслуживают несколько помещений дома, относится к общему имуществу собственников.

— Собственники квартир имеют долю в общем имуществе дома, в том числе в помещениях, относящихся к общему имуществу. Эту долю нельзя самостоятельно выделить в натуре и продать отдельно от своей квартиры или другого помещения.

— Каждый собственник не имеет права на личный комплект ключей от технического подвала по умолчанию и не может использовать подвал в своих целях.

— Перед тем как использовать или сдавать часть подвала, нужно проверить техническую документацию и сведения ЕГРН.

— Общее имущество можно передавать в пользование другим лицам по решению общего собрания собственников. В решении надо определить, какое помещение передаётся, для какой цели, на какой срок и на каких условиях.

Умный
Циан-помощник упрощает поиск

       Найти квартиру                      

 

         

Фото: Alhim, banditka, goodbuka, Procreators, Serhii Hrebeniuk, Studio MDF, Toyakisphoto / Shutterstock / Fotodom