Ослабление рубля + карантин = 320 тыс. рублей
Резкое падение цен на нефть привело к падению курса рубля: сначала плавному, а 10 марта — к резкому. Зная, что нестабильность отечественной валюты часто подталкивает людей сохранять накопления в недвижимости, многие застройщики увеличили цены. По данным Аналитического центра Циан, с 3 по 20 марта, когда шло обесценивание рубля, средний бюджет предложения в проектах крупнейших застройщиков московского региона увеличился на 0,8%.
В результате март стал вполне ажиотажным. Количество договоров долевого участия (ДДУ) выросло на 14% по сравнению с февралем, но все равно осталось на 5% меньше, чем в 2019 году.
Но если реакция на падение курса рубля уже отработана и привычна, то введение режима самоизоляции стало для всех неприятным сюрпризом. «На всякий случай» 7 из 10 крупнейших застройщиков московского региона ответили на ситуацию повышением цен. При этом 9 из 10 застройщиков повысили цены в момент, когда стало известно, что режим самоизоляции продлится до 30 апреля. В абсолютном выражении средний бюджет предложений в проектах 10 крупнейших застройщиков увеличился за две недели с начала карантина с 13,34 до 13,56 млн рублей (+220 тыс. рублей). За весь месяц рост составил 320 тыс.
Динамика изменения средней стоимости квартир в марте 2020 года
Но начавшаяся пандемия порушила планы застройщиков: из каждых 10 клиентов компании «Метриум» 3–4 предпочли взять паузу, говорит Надежда Коркка, управляющий директор агентства. Причиной стало даже не столько падение доходов, сколько общая неопределенность в отношении будущего. Особенно это коснулось тех, кто был занят в сфере туризма, организации мероприятий, гостиничном бизнесе.
Как изменятся цены?
На горизонте 3–4 месяцев ожидается снижение цен на 10–15% от уровня февраля 2020 года, считает Виктория Кирюхина, главный эксперт Аналитического центра Циан. В новостройках этот дисконт может быть скрыт под скидки и акции, вывод новых корпусов по привлекательным ценам, так как застройщики обычно неохотно снижают однажды обнародованные цифры.
С ней солидарна Надежда Коркка: «Глубина падения цен на новостройки будет определяться масштабом экономического кризиса, который пока не очевиден. В наиболее вероятном сценарии мы ожидаем снижения цен на 10–15% осенью текущего года при условии, что карантин не будет продлен летом, а также при активной позиции правительства в борьбе с неурядицами. В худшем сценарии цены могут снизиться еще заметнее, однако нужно понимать, что запас рентабельности в жилищно-строительной сфере невелик».
«Снижение спроса на 15–20% выглядит правдоподобным», — считает Михаил Гущин. Но вот резерва для аналогичного снижения у застройщиков, по его словам, нет, а в убыток себе работать никто не будет.
ЦЕНЫ УПАДУТ НА 10–20%, СЧИТАЕТ БОЛЬШИНСТВО ЭКСПЕРТОВ
Но есть обстоятельства, которые будут препятствовать существенному дисконтированию. В рамках проектного финансирования определенный уровень цен прописан в кредитном договоре. Если условия договора будут нарушаться, последуют штрафные санкции от банка.
«Даже снижение на 5% выглядит нереалистичным, не говоря о больших значениях», — считает Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». — Возможны какие-то бонусы от застройщиков, но они будут в рамках стандартных 1–2%».
Впрочем, в странах, где уже многие годы практикуется аналогичное российским эскроу-счетам финансирование, застройщики находят способы, как давать 10%-ные скидки при формально фиксированных ценах. Найдут их, если понадобится, и наши застройщики.
Примечательно, что никто из опрошенных нами участников рынка не предположил дальнейшего повышения цен, хотя очевидно, что строительные материалы и обслуживание строительной техники неизбежно подорожают.
Прогноз предложения на рынке
Ответ на вопрос «покупать или ждать» зависит не только от динамики цен. Во времена экономических спадов стоимость денег растет: даже если банк оставляет в качестве рекламы старое привлекательное предложение, оказывается, что новым требованиям к заемщику очень трудно соответствовать, а ненадежный заемщик — это не только большая процентная ставка, но и менее выгодные условия страхования.
Таким образом, удорожание ипотеки может с лихвой перекрыть снижение цен застройщиком.
Ну и наконец, наличие предложений. Вряд ли к покупке подтолкнет снижение цены, если того, что вам надо, просто не будет в наличии. Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», отмечает, что 2020 год не богат на вывод новых проектов. По сравнению с 2019-м сокращение нового предложения за 3 месяца составило более 30%.
Но Виктория Кирюхина, уверена, что падения предложения бояться не надо: «Хотя на первичном рынке число доступных для покупки прямо сейчас квартир действительно снижается, застройщики могут оперативно увеличить их число, так как в 2019 году они получили множество разрешений на строительство новых корпусов, которые нужно вывести не "когда-нибудь", а в нормативные сроки».
Стоит ли брать ипотеку?
В конце марта один из старейших ипотечных брокеров Дмитрий Овсянников написал на своей странице в социальной сети сообщение о сворачивании бизнеса: «Брать сейчас ипотеку — это безумие. И проблема даже не в ставках, а в том, будет ли возможность платить по кредитам. Для этого нужны доходы. Кредит — не подарок: его возвращать надо. Наивно думать, что банки простят долги. А потому, главный вопрос при получении ипотечного кредита — а будет ли возможность платить: через месяц, через полгода, через год и далее? А при наличии карантина? А при толпах безработных на улицах из разорившихся фирм?»
Дмитрий Овсянников: «Брать сейчас ипотеку — это безумие»
Впрочем, многие специалисты не так категоричны: советуют хотя бы получить одобрение у банков, зафиксировать ставку и понаблюдать за рынком.
Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» предлагает для потенциальных заемщиков такую стратегию: максимизировать первоначальный взнос, а также подготовить финансовую подушку безопасности, то есть сумму средств, которой хватит на ипотечные выплаты в течение минимум девяти месяцев. Если это невозможно, то в ипотеку лучше не ввязываться.
Покупка квартиры онлайн
Как ни странно, карантин сыграл на руку застройщикам: хотя число тех, кому срочно надо вложить деньги в недвижимость, относительно невелико, приобретение квартиры на первичном рынке стало для них единственным выходом. И дело не только в том, что выбрать квартиру в новостройке без выезда на место легче, — просто сейчас заключить сделку купли-продажи между двумя физлицами практически невозможно: МФЦ закрыты, банки и нотариусы работают ограниченно, нет свободы передвижения по городу.
Многие застройщики создали платформы онлайн продаж еще до пандемии и карантина. Последние события ускорили этот процесс. Правда, в интернет-магазины их сайты все равно не превратились: на многих из них по-прежнему есть строчка «не является публичной офертой». При этом окончательный подбор варианта и фиксация цены все равно проходят с участием менеджера.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС, утверждает, что его компания имеет большой опыт дистанционных продаж, так как давно работает с региональными покупателями.
Анжелика Альшаева говорит, что до пандемии онлайн заключалось примерно 40% сделок. Сейчас этот путь оформления стал единственным.
А вот по наблюдению Михаила Гущина, директора по маркетингу Группы RBI, сделки пока заключают только те, кто уже побывал на объекте до введения карантина. Хотя его компания технологически готова к онлайн продажам: есть и 3D-туры, и личный кабинет клиента, и даже мобильное приложение. Для тех, кто бронирует квартиру онлайн, предусмотрена дополнительная скидка 100 тыс. рублей.
