Читателей консультирует Луиза Кудашова, начальник отдела по работе с управляющими организациями и ТСЖ в ГУП по эксплуатации высотных административных и жилых домов Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы.
Подскажите, пожалуйста, правомерно ли назначать жильцам плату за отопление подъезда? Если нет, на какой документ нам ссылаться?
— Да, правомерно. Согласно ст. 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Таким образом, разница потребляемой тепловой энергии между показаниями общедомового прибора учета и показаниями по помещениям в доме распределяется по собственникам пропорционально их доле (то есть площади жилья).
Вместе с мужем и дочерью я зарегистрирована в муниципальной комнате. В 2006 г. стала собственницей двухкомнатной квартиры по наследству. Таким образом, оплачиваю коммунальные услуги в двух местах. Хотела бы сделать перерасчет за коммуналку в той квартире, где не проживаю. Возможно ли это? Куда обращаться?
— Оптимальный вариант решения вопроса — установить индивидуальные приборы учета потребления коммунальных ресурсов (счетчики) и оплачивать услуги по их фактическим показаниям.
Если использование счетчиков по каким-то причинам невозможно, то, согласно п. 54 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307, при временном отсутствии потребителя в квартире осуществляется перерасчет платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение и газоснабжение. Для этого в управляющей домом организации (как правило, в ЕИРЦ) по месту нахождения муниципальной комнаты необходимо взять справку о том, что вы в ней фактически проживаете и, соответственно, оплачиваете коммунальные услуги. Затем этот документ нужно представить в управляющую организацию (в ЕИРЦ), к которой относится двухкомнатная квартира. На основании данной справки вам не будут выставлять оплату за горячую и холодную воду или сделают соответствующий перерасчет. За отопление необходимо платить в любом случае.
Двор за всю зиму ни разу нормально не убирали — даже пешком пройти затруднительно, не говоря о том, чтобы проехать на автомобиле (это касается и скорой помощи, и пожарной службы). Хотелось бы выяснить, кто отвечает за уборку снега во дворе и в проездах между домами? Как можно наказать ответственных лиц или добиться перерасчета оплаты услуг?
— Если придомовая территория оформлена в установленном порядке в общую долевую собственность, то ответственность за работы по ее уборке и благоустройству несет управляющая домом организация, выбранная жильцами.
До момента оформления земельного участка в общую долевую собственность, согласно ст. 16 Земельного кодекса РФ, он считается государственной собственностью. В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 24.03.2007 г. № 299-ПП на уборку и благоустройство такой придомовой территории выделяются бюджетные средства, которые поступают в префектуры административных округов и, согласно положениям федерального законодательства, ежегодно разыгрываются по конкурсу среди подрядных организаций. За уборку участков, относящихся к нежилым зданиям, несет ответственность их собственник, а за обслуживание дорог, мостов, лестничных сходов и других объектов, принадлежащих городу, отвечают специализированные организации. В управе каждого района имеется карта уборочной территории (с которой вы можете ознакомиться), где отмечены границы ответственности.
В связи с тем, что большая часть территорий в Москве является городской собственностью и на их уборку и благоустройство выделяются бюджетные средства, практикуются меры административного наказания подрядных организаций. Контроль за их работой осуществляют управы районов и административно-технические инспекции. К ним жителям и следует обращаться.
Трубам в квартире около 40 лет, они сильно прогнили и могут в любой момент протечь. Квартира муниципальная. Должно ли ЖЭУ осуществлять замену труб в квартире? При обращении туда нам предложили только платные услуги…
— ЖЭУ (эксплуатирующая организация), а также компания, управляющая домом (например, ГУП ДЕЗ), не могут произвести капитальный ремонт квартиры, так как не получают на данные работы денежные средства. Согласно п. 4 ст. 30 ЖК РФ, собственник помещения (а собственником муниципальных квартир выступает город в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы) обязан поддерживать его в надлежащем состоянии. Свое обязательство город частично реализует в рамках выполнения программы комплексного капитального ремонта домов, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 04.12.2007 г. № 1032-ПП. Так, в ходе капремонта производится обновление инженерии дома, в том числе замена стояков отопления в квартирах. Уточнить планируемый срок проведения в доме капитального ремонта можно в управе района, а также на сайте данной программы: http://www.moskr.ru.
Во время сильного дождя начинают мокнуть стены. Написала заявление в управляющую компанию (УК), но никаких вразумительных ответов не получила. Сколько времени по закону установлено на решение данной проблемы? Как правильно подать претензию УК? Обязательно ли должен ее составлять владелец квартиры?
— Во-первых, вам необходимо документально оформить факт протечки: вызвать представителя управляющей организации, по возможности — представителя Мосжилинспекции и составить комиссионный акт. С учетом установленных причин и технического состояния дома управляющая организация должна дать вам письменные разъяснения о способах решения проблемы. Срок ответа определяется условиями договора управления многоквартирным домом, но не должен составлять более 20 рабочих дней (ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ» от 02.07.2006 г. № 59).
Вероятно, понадобится капитальный ремонт фасада здания, но, согласно ст. 44 ЖК РФ и Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, для этого необходимо решение общего собрания собственников помещений дома. Источник финансирования работ капитального характера (бюджетные средства или средства собственников помещений дома) определяется в зависимости от того, попадает ли дом в городскую программу капитального ремонта (здесь основной критерий — ввод дома в эксплуатацию до 1991 г.).
ТСЖ существует пять лет, причем решение о выборе способа управления было принято через десять дней после регистрации дома, то есть права собственности еще ни у кого из жильцов не было. В настоящее время более 30% квартплаты уходит на следующие статьи: дежурно-диспетчерскую службу, административно-управленческие расходы ТСЖ (рассчитываются исходя из метража квартиры). Законно ли навязывание данных услуг, не относящихся к содержанию и ремонту общего имущества?
— Согласно п. 1 ст. 139 ЖК, ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в доме. Таким образом, если товарищество образовано после 01.03. 2005 г. потенциальными собственниками, то это законно.
В плату за содержание и ремонт жилого помещения включены также работы и услуги по управлению общим имуществом в доме, к которым относятся содержание диспетчерской службы и управленческого аппарата — это обязательные платежи (п. 1 ст. 154 ЖК РФ). Член товарищества оплачивает их согласно уставу и ежегодно утверждаемой смете по дому, а собственник, не являющийся членом ТСЖ, вносит плату по условиям договора с товариществом (п. 6 ст. 155 ЖК РФ).
Таким образом, в вашей ситуации можно лишь оптимизировать расходы, например перейти в районную диспетчерскую, содержащуюся за счет бюджетных средств, или заключить договор с управляющей организацией по ставкам и тарифам, утвержденным местными органами власти (в Москве на 2011 г. ставка за содержание и ремонт жилого помещения для домов со всеми удобствами составляет 22,92 руб./кв. м/мес.).
Уважаемые читатели!
Свои вопросы в редакцию вы можете присылать по адресу:
123007, Москва, Хорошевское ш., 32а или на e-mail: gudkova@d-mir.ru
