Амир Идиатулин,генеральный директор и основатель архитектурной студии IND architects
Продуманность — залог успеха
Термин «квартирография» появился в России относительно недавно. В СССР дома строили по стандарту и пожелания будущих жильцов в расчет не принимались. С приходом рыночной экономики страна по инерции какое-то время продолжала жить по старым принципам — в те годы застройщики возводили дома по принципу «больше и выше». Так появились спальные районы и «человейники».
В основе квартирографии — комфорт будущего жителя, что требует тщательного маркетингового исследования перед проектированием жилого комплекса.
Квартирография объединяет архитектуру, конструкции, эксплуатационные запросы и экономические вопросы в объемно-планировочных решениях. Застройщики и архитекторы должны изучать запросы и потребности покупателей и учитывать их в своих проектах.
Если застройщик не понимает потенциального покупателя — например, жилой комплекс бизнес-класса строят далеко от метро, — проект не попадает в цель, а продажи будут низкими. Иногда девелопер промахивается с самим продуктом — количеством квадратных метров в квартирах и комнатах.
Подобные нюансы утверждает заказчик объекта, когда пишет техническое задание и отмечает, по какой цене планирует продавать каждый квадратный метр. В зависимости от этого закладывается бюджет на строительные материалы, а также определяются планировки квартир.
Бывает, заказчик заложил в проект меньшие цифры, а продажи растут. В таком случае он тоже прогадал, потому что не сделал класс жилья выше и не продал квадратные метры дороже. Девелоперы должны более гибко подходить к изменениям на рынке, чутко на них реагировать и вовремя корректировать проект.
Ценность метра
Современные квартиры становятся меньше и эргономичнее, а комнаты — более пропорциональными. Раньше в проектах встречались большие пространства, при желании покупатели самостоятельно нарезали их на комнаты, кладовые, гардеробные, что создавало дополнительные сложности.
Сегодня сформировался запрос на эффективные планировки: покупатели не готовы переплачивать за неиспользуемые площади. Это заставляет девелоперов избавляться от «лишних» метров — например, сокращать площадь коридора.
Бич советской застройки — одинаковые планировки по стояку — уже в прошлом. Растет спрос на вариативность планировок, в Москве реализуются проекты, где девелоперы предлагают по 30 и даже 60 различных планировок. Застройщик делает больше стояков и предусматривает больше мокрых зон в квартирах, чтобы обеспечить покупателям разнообразие выбора.
Изменились представления о кухнях. Долго время в проектах встречались отдельные маленькие кухни, подобные кухням в хрущевках. Им на смену приходят кухни-ниши, как в «евродвушках». Если 20–30 лет назад, планируя отдельную кухню, пространство для готовки обязательно изолировали от жилых комнат из-за запахов, то современные вытяжки легко справляются с этой задачей.
Убрав перегородки между кухней и гостиной, девелоперы выигрывают заветные метры и задействуют максимум площади. Да и сами покупатели теперь реже готовят, все чаще предпочитая доставку еды из ресторанов.
За последние 10–20 лет стало другим и соотношение квартир разной комнатности в проектах. Раньше на рынок выходили классические «однушки», «двушки», «трешки». Сегодня номенклатура площадей и сервисов, представленных в домах, намного шире: помимо обычных планировок в домах есть «евродвушки», «евротрешки», студии, набирают популярность коливинги.
Спрос на маленькие квартиры-студии связан с тем, что средний возраст вступления в брак сместился с 22 на 30 лет. Студии рассчитаны на молодых людей, способных купить квартиру в ипотеку, чтобы не жить с родителями. Обычно они выбирают студии и живут в них до момента вступления в брак или до рождения ребенка.
Пространства для работы и отдыха
После пандемии в архитектуре проявятся новые тенденции. Например, в 30-е годы XX века архитекторы включились в борьбу с туберкулезом. Модернизм приветствовал большие окна, минимизировал количество темных углов.
А вот меры безопасности при коронавирусе, наоборот, диктуют закрытые и нарезанные пространства, барьеры. Покупатели все больше ценят комнаты с толстыми стенами и прочными дверями. Уже есть проекты с разделенными и разнесенными спальнями, чтобы члены одной семьи не мешали друг другу во время работы или учебы.
Переход на удаленку предъявляет особые требования к квартирам будущего — нужны зоны для работы или даже отдельные кабинеты, небольшие ниши. Подобные проекты будут востребованными.
Снова в моде балконы, от которых в последние годы девелоперы отказывались. В России балкон традиционно рассматривался как место для хранения, но в самоизоляцию он превратился в зону отдыха, предоставляя шанс попасть на свежий воздух не покидая квартиру. На балконе можно сделать зимний сад, разместив растения, или оборудовать кабинет, избавив владельца от необходимости искать рабочее место в комнатах.
Архитектура не изменится моментально — от проектирования до сдачи объекта проходит три-четыре года, но изменения постепенно произойдут.
В окружении комфорта
Говоря о квартирографии, нельзя не упомянуть и общественную инфраструктуру, к которой получают доступ покупатели. В период строгого карантина все увидели ценность малоэтажных жилых комплексов с доступом к паркам и скверам.
Резкий поворот в восприятии и реализации общественных зон жилых комплексов произошел в 2014–2016 годах. В крупных проектах начали обустраивать рекреационные зоны — скверы и мини-парки, предусматривать помещения под кафе, рестораны, фитнес-клубы.
Перед архитекторами стоит задача придумывать интересные концепции мест общего пользования, удовлетворять потребности покупателей, комплексно развивать город. При пандемии кварталы с диверсификацией сервисов предоставляют жителям бо́льший комфорт. Важно, чтобы архитектор, работая с общественными зонами, не только создавал фасад, но и продумывал функции и сценарии использования пространства.
ЖК MainStreet (благоустройство территории ЖК — студия IND architects)
Развитые места общего пользования в жилых комплексах — не прерогатива исключительно бизнес- и более высоких классов жилья, скорее даже наоборот. Снизив количество квадратных метров в квартирах, реально сделать часть функций общими.
Лобби комплексов уже перестают быть безликим проходом с улицы в квартиры. Их наполняют функциями: небольшими кафе, местами для встреч, ячейками, где курьеры оставляют доставку. В ЖК обустраивают коворкинги — полноценные гибкие пространства, где удобно поработать, почитать книгу, арендовать переговорную для встреч.
ЖК MainStreet (благоустройство территории ЖК — студия IND architects)
Ключевое изменение сейчас — смена покупательских стратегий при выборе квартиры. Еще пять лет назад люди выбирали квартиры исходя из картинки проекта, расположения проекта, его архитектуры, доступности метро и транспортных узлов, школ, детских садов.
Сегодня все большее значение приобретает функциональность территории вокруг, благодаря которой жители могут реализовать свои потребности в досуге, работе, ритейле.
