- Что такое объекты культурного наследия
- Что представляет собой льготное кредитование ОКН
- Как работает программа льготного кредитования ОКН
- Условия программы льготного кредитования ОКН
- Где искать подходящий объект культурного наследия
- Особенности обращения с ОКН
- Первые результаты программы льготного кредитования ОКН
- Главное
Что такое объекты культурного наследия
Объекты культурного наследия народов РФ (ОКН) — это здания и археологические памятники с признанной исторической, архитектурной и культурной ценностью. Представляющие ценность здания в основном построены до середины XX века, многие — в дореволюционной России. Старинные дома и особняки, поместья, усадьбы, промышленные объекты и редкие образцы архитектуры — всё это может относиться к культурному наследию.
Официальный статус ОКН означает, что здание подлежит защите государства от сноса, изменения облика и незаконной перестройки. Статус подтверждается внесением объекта в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (ЕГРОКН).
На восстановление и эксплуатацию ОКН закон накладывает определённые ограничения. Их перечень есть в охранном обязательстве, которое должно быть у каждого объекта культурного наследия.
Пример ОКН федерального значения — усадьба Храповицкого во Владимирской области. Фото: Karasev Viktor / Shutterstock / Fotodom
Подробнее об объектах культурного наследия рассказали в статье «Объекты культурного наследия: что это такое, виды и ограничения».
Что представляет собой льготное кредитование ОКН
Программа льготного кредитования ОКН стартовала 28 ноября 2024 года и стала результатом поручений президента, совместной работы правительства и оператора программы ПАО «Дом.РФ».
Инвесторы могут взять кредит на восстановление ОКН по единой льготной ставке 9% годовых или 4% годовых в случае определённых проектов.
Цель программы
В России около 27 тыс. ОКН нуждается в защите от разрушения и скорейшем восстановлении. Теперь у многих исторических зданий появилась надежда. Программа должна стимулировать собственников и инвесторов восстанавливать старые дома и тем самым сохранять историческое наследие.
До конца 2030 года необходимо отреставрировать минимум 1 тыс. объектов культурного наследия, согласно поручениям президента Федеральному собранию.
В дальнейшем владельцы смогут использовать восстановленные здания в туристических целях, как коммерческую недвижимость, для размещения гостиниц, отелей, ресторанов, открытия образовательных, культурных и досуговых центров, ремесленных мастерских.
К примеру, в доме Сурановых 1799 года постройки сегодня располагается музей, где каждый может почувствовать себя жителем Коломны XIX века. Работы по реставрации начали в 2022 году по инициативе Коломенского центра познавательного туризма «Коломенский Посад».
Кто может взять кредит
Кредит по льготной ставке доступен юридическим лицам или ИП — собственникам или правообладателям ОКН. Требования к заёмщику подробно указаны на платформе «Наследие.Дом.РФ» в разделе «Программа сохранения культурного наследия».
Если заёмщик стал правообладателем ОКН из частной собственности до 28 ноября 2024 года, он может взять кредит только при наличии проектной документации, которую утвердила охранная организация.
На что можно потратить деньги
На кредитные средства можно провести мероприятия по сохранению ОКН, отреставрировать и приспособить здание под современное использование.
Собственники, которые приобрели ОКН из государственной или муниципальной собственности по договору купли-продажи после 28 ноября 2024 года, могут направить деньги на разработку проектной документации. При адаптации объекта к современному использованию допустимо потратить на покупку предметов интерьера и оборудования не более 20% кредитных средств.
Как работает программа льготного кредитования ОКН
Правообладатель объекта согласовывает проект по реставрации с охранным органом ОКН. Кредитованием занимаются банки-кредиторы из списка официальных участников программы. Оператор АО «Дом.РФ» компенсирует банкам разницу, которая возникает вследствие сниженной ставки.
Список кредиторов и сумма лимита на момент написания статьи:
* «ВЭБ.РФ» — российская государственная корпорация развития, которая финансирует социально-экономические проекты
Как участники взаимодействуют
1. Инвестор готовит проект восстановления и согласовывает его с надзорным органом.
2. Инвестор подаёт заявку в банк на одобрение кредита.
3. Заключение кредитного договора.
4. Выдача кредита инвестору.
5. Банк подаёт заявление на возврат недополученных средств.
6. «Дом.РФ» проверяет заявление на соответствие требованиям.
7. Выплата компенсации банку.
Условия программы льготного кредитования ОКН
Требования к ОКН
- Включён в ЕГРОКН.
- Имеет статус ОКН федерального, регионального или муниципального значения.
- Находится в неудовлетворительном состоянии.
- Не является помещением в здании или многоквартирным домом с несколькими правообладателями.
- Не относится к ОКН религиозного назначения.
Для признания неудовлетворительного состояния у ОКН должны выявить не менее трёх из следующих критериев:
— Утрата инженерных коммуникаций: электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение.
— Деформация фундамента, цоколей, отмостков.
— Горизонтальные и вертикальные сквозные трещины в стенах.
— Прогиб, нарушение покрытия кровли или её отсутствие.
— Деформация перекрытий или их отсутствие.
— Отсутствие заполнения дверных и оконных проёмов
Размер ставки
4% — для 27 ОКН в Новгородской, Рязанской, Смоленской, Тверской, Курской, Нижегородской, Ярославской, Самарской областях и Забайкальском крае. Процент могут увеличить, если ключевая ставка вырастет выше 18 п. п.
9% — единая ставка для других ОКН. Процент могут увеличить, если ключевая ставка вырастет выше 21 п. п.
Срок льготного периода
Программа предусматривает предельный срок для всех этапов восстановления ОКН — суммарно не более 8,5 года. Это время действия льготного периода со сниженной ставкой. Вместе с этим предельный срок кредитного договора не ограничивают.
Этапы восстановления:
1. Подготовка документации по проекту восстановления — не более 18 месяцев.
2. Сохранение и адаптация под современное использование. Сроки зависят от площади объекта:
— до 500 кв. м — 30 мес.;
— до 1 500 кв. м — 36 мес.;
— до 5 000 кв. м — 48 мес.;
— от 5 000 кв. м — 60 мес.
3. Эксплуатация объекта после восстановления — 24 месяца с момента подписания акта приёмки выполненных работ.
Часто бывает так, что в процессе проектирования или даже согласования выясняется, что работы влияют на конструктив ОКН и нужно разрабатывать более дорогостоящую документацию. Этих проблем можно избежать, если нанять грамотного проектировщика, который в начале или во время проектирования проанализирует эти риски и обсудит их с органом охраны ОКН
Сроки программы
Программа действует с момента утверждения и до тех пор, пока не будет достигнут выделенный лимит в размере 300 млрд рублей.
Где искать подходящий объект культурного наследия
«Наследие.Дом.РФ»
За льготным кредитом могут обратиться те, кто уже является владельцем ОКН — собственником, арендатором, концессионером.
А если приобретение ОКН пока только планируется, выбрать объект можно в каталоге на портале «Наследие.Дом.РФ». Там собраны подходящие для льготного кредитования ОКН в государственной или муниципальной собственности. Сейчас инвесторам доступны сведения о 1 200+ объектах.
В карточке ОКН содержатся:
- общие сведения — ID, номер ЕГРОКН, кадастровый номер, вид (например, памятник), категория (например, регионального значения), назначение, год постройки, площадь, количество этажей, данные о правообладателе;
- характеристики участка;
- данные об инженерных коммуникациях;
- история здания;
- документы;
- вид собственности — например, муниципальная;
- состояние — неудовлетворительное, аварийное;
- статус реализации — например, «конкурс объявлен» или «подготовка к торгам»;
- данные об аукционе;
- рекомендации по использованию объекта после реставрации.
Стадии поиска инвесторов на «Наследие.Дом.РФ»
Решение о продаже или аренде ОКН принимает его собственник или балансодержатель, то есть муниципальные или государственные органы власти и их учреждения.
«Дом вдали»
Ещё один ресурс, где можно найти здания со статусом ОКН, — агрегатор исторической недвижимости в продаже «Дом вдали».
В Telegram-канале «Дом вдали — старые дома в продаже» публикуется актуальная информация об исторических зданиях по всей России — с фотографиями, описанием и историей.
На сайте «Дом вдали» в удобном формате собраны объекты из открытых источников в определённых городах. Все дома подходят для сохранения и эксплуатации и находятся в частной, муниципальной или государственной собственности.
В карточке объекта указаны характеристики дома, воспоминания жителей, общая информация и документы.
Воспоминания жителей — трогательные страницы истории дома в Зарайске. Источник: «Дом вдали»
Жилой дом конца XVIII-XIX веков в Зарайске — ОКН федерального значения. Источник: «Дом вдали»
Особенности обращения с ОКН
Восстановительные работы необходимо согласовывать с охранным ведомством по месту нахождения здания. Это может быть областная Инспекция государственной охраны культурного наследия, Агентство по государственной охране ОКН, Управление государственной охраны ОКН края и не только.
Сложности работы с ОКН
При работе с ОКН предстоит проходить этапы оформления бумаг и согласования с надзорными органами. Документацию может разрабатывать только организация с лицензией, выданной Минкультуры РФ. Кроме того, нужно найти специалистов-реставраторов, которые могут работать с ОКН.
Основные трудности можно объединить в несколько пунктов:
— Мало информации и чётких рекомендаций, как именно должно выглядеть здание. Не сохранились старые фото и схемы.
— Сложно рассчитать точный бюджет на реставрацию, цифры только примерные. Некоторые проблемы могут быть не видны при осмотре и вскрыться в ходе реставрации. Отдельные работы могут оказаться дороже и выйти за рамки запланированной суммы.
— Работы по реставрации могут выполнять только лицензированные компании — найти надёжных исполнителей непросто.
Подобрать подрядчика можно на портале открытых данных Минкультуры РФ или в каталоге «Наследие.Дом.РФ».
Плюсы работы с ОКН
Восстановление ОКН для предпринимателей — это не только интересный бизнес-проект, но и возможность оставить своё имя в истории. Сохранение наследия для будущих поколений — благородная миссия и возможность самореализации. С каждым восстановленным зданием связь между прошлыми и будущими поколениями становится сильнее, а культурные традиции укрепляются.
Инвестор может открыть рентабельный бизнес, например, связанный с туризмом. Внутренний туризм в стране ежегодно растёт. СберИндекс рассчитал, что в 2024 году число туристов внутри страны увеличилось на 4% по сравнению с 2023-м и достигло 42,2 млн человек.
Работа с историческим зданием позволяет создать концептуальный проект. В путешествии люди хотят получить не просто услуги проживания и питания, а эмоции и впечатления. Здания с богатым прошлым отлично подходят для этих целей в качестве точек притяжения.
Предпринимателям доступна господдержка. Льготное кредитование — хорошая возможность начать действовать тем, кто только присматривался, но не мог решиться. Проектные и реставрационные работы по ОКН не облагаются НДС.
Стоимость реставрации высока, но объекты в неудовлетворительном состоянии часто продаются с торгов по льготной стоимости вместе с большим земельным участком.
Реставрационные работы можно финансировать за счёт благотворительных взносов в некоммерческую организацию. Так можно снизить налоговую базу по налогу на прибыль. Размер взносов за год не должен превышать 1% годовой выручки.
Отель «Рихтер» в Москве в восстановленном историческом особняке 1820-х годов постройки. Источник
«Мира Центр» — культурный центр в Суздале в восстановленном здании первой трети XIX века. Источник
«Третье место» — культурное пространство в центре Санкт-Петербурга в историческом особняке середины XIX века, ОКН регионального значения. Источник
Терем Асташово — восстановленная частными инвесторами деревянная усадьба конца XIX века. Сейчас здесь отель и музей. Фото: Vladimir Mulder / Shutterstock / Fotodom
Первые результаты программы льготного кредитования ОКН
В июле 2025 года банк «Дом.РФ» выдал первый льготный кредит по единой ставке 9% федеральному девелоперу GloraX на восстановление ОКН в Нижнем Новгороде. После реставрации в зданиях старой мельницы будут апартаменты, рестораны и другая инфраструктура, которая станет исторической частью новой застройки.
Вскоре работа с ОКН на всех уровнях может стать проще. В феврале 2025 года на рассмотрение в Госдуму внесён законопроект о создании единого ресурса для мониторинга объектов культурного наследия. В него планируется включать сведения о нуждающихся в восстановлении ОКН из всех регионов.
В реестре будет собрана информация о местонахождении памятника, его инвестиционном потенциале, охранных обязательствах и ограничениях использования. Кроме того, в сведения об ОКН будут включать аналитические и статистические материалы о состоянии объекта и ходе работ по его сохранению.
Создание нового реестра ОКН и программа льготного кредитования — это государственная поддержка предпринимателей и инвесторов в деле восстановления культурного наследия.
Главное
Цель льготного кредитования ОКН — привлечение внимания инвесторов к сохранению наследия через восстановление исторического фонда недвижимости.
С помощью льготного кредита можно разработать проектную документацию, восстановить дом и приспособить его для современного использования.
Взять кредит может собственник или правообладатель ОКН — юрлицо или ИП.
ОКН должен находиться в ЕГРОКН и быть в неудовлетворительном состоянии.
Минимальная ставка 4% распространяется на 27 пилотных ОКН. Единая ставка для других ОКН — 9%. Она может быть пересмотрена в сторону увеличения в случае роста ключевой ставки.
Льготный период равен сроку, отведённому на проектирование, восстановительные работы и начало эксплуатации, и зависит от сложности и размера объекта — в сумме это до 8,5 года. Предельный срок кредитного договора при этом не ограничен.
Найти подходящий объект можно в ЕГРОКН, на ресурсе «Наследие.Дом.РФ» и в агрегаторе «Дом вдали».
