«Неликвид как не продавался, так и не продается»
— После ажиотажа, вызванного пандемий, и резкого роста спроса на загородную недвижимость остались ли предложения на загородном рынке? Или только неликвид?
— Загородный рынок условно можно разделить на три части. Проиллюстрирую это примером Новорижского шоссе, где работает наша компания, Первая часть — до 30 км. На этом расстоянии в старых поселках либо очень выросли цены, либо остался только неликвид. Практически все новые поселки выходят с подрядом, там нельзя купить участки без подряда. Дома есть, но цены на них выросли минимум на 20–30%.
На расстоянии от 30 до 60 км мало новых поселков с участками, а участков с подрядом еще меньше. На Новорижском шоссе только один поселок с участками с подрядом — «Пионер».
В зоне от 60 до 80 км выбор очень большой, цены если и выросли, то ненамного, в продажу выходит много поселков низкого качества, вариант «эконом-эконом».
— Насколько увеличились цены?
— В готовых жилых поселках, где оставались участки, цены выросли в полтора-два раза. Подальше от Москвы рост не такой сильный, на 20–30%, на расстоянии от 60 км цены выросли не более чем на 10%, а там, где большой выбор, стоимость предложения осталась на прежнем уровне. Рынок сегментировался. До 30 км от МКАД хорошие участки, если они остались, продаются в полтора-два раза дороже, чем до пандемии.
В зоне от 30 до 50 км от МКАД, где уже нет такого дефицита, а предложений больше, рост цен составил от 30 до 50%. Многое зависит от качества поселка. Неликвид как не продавался, так и не продается.
Далее 60 км от МКАД вообще дефицита нет, рост цен небольшой — от 10 до 15%. Во многом увеличение стоимости обусловлено готовностью поселка. Началось строительство поселка в чистом поле — лоты продаются по минимальной цене. По мере застройки и проведения коммуникаций стоимость растет.
Самый тонкий вопрос — дороги. Вещь дорогостоящая, и в поселках экономкласса их зачастую делают элементарно — просто утрамбовывают строительный мусор.
«Со временем стройка рискует превратиться в нелюбимого ребенка»
— Сегодня часть покупателей выбирает такую стратегию — надо скорее купить участок, а строить дом постепенно, по мере накопления средств. Как вы оцениваете такой подход?
— Когда стройка затягивается на длительный срок, возникают дополнительные риски: закончатся деньги, приоритеты поменяются, семья распадется и т. д. Не исключено, через год границы откроют, и людям уже не пригодится эта дача. А загородная недвижимость устроена так: ты можешь продать либо участок, либо дом. Участок с фундаментом — неликвид, избавиться от которого очень сложно.
Когда люди выбирают путь постепенного строительства, они должны понимать, что, купив участок за 2 млн рублей и вложив еще 1 млн в строительство дома, они потратят 3 млн рублей, а продать это удастся за 2 млн в лучшем случае. Еще придется давать дисконт за то, что покупателю предстоит сносить фундамент.
Если собственник начнет строить на участке дом большой площади, который не пользуется спросом в этом месте, заранее ясно, что продать его будет практически нереально.
Вот и получается: с одной стороны, когда человек растягивает строительство — это нормально, жизненная стратегия, а с другой — проблемы: со временем стройка рискует превратиться в нелюбимого ребенка, на которого уходят все деньги.
— Какие ошибки люди чаще всего совершают, когда решают строить дом?
— Главная ошибка — люди недооценивают предстоящие расходы, не рассчитывают свои силы. Если планируется построить не щитовую дачу на выходные летом, а дом для постоянного проживания, надо отдавать себе отчет, что это сложная инженерная система.
Еще одна ошибка состоит в том, что люди находят недобросовестных строителей, которые берут деньги, а в результате не завершают строительство либо строят некачественно.
«Чистое поле будет застраиваться долго»
— Дома большой площади сегодня пользуются спросом?
— Если мы говорим не об элитном сегменте, а о простом коттеджном поселке, то сейчас спросом пользуются дома площадью до 300 кв. м. Если поселок находится на расстоянии дальше 30 км от МКАД, продать дом площадью 500 кв. м и более будет сложно. Если вы расцениваете строительство дома как инвестицию, имейте в виду, что затраченные деньги при последующей продаже можно и не вернуть. Многое зависит от локации. Конечно, современный дом площадью и 1 тыс. кв. м в Жуковке или Барвихе найдет своего покупателя.
— Как правильно выбрать земельный участок, на что обращать внимание?
— Первое, что следует принимать во внимание, — место, где расположен участок. Чистое поле будет застраиваться долго. Если вы намерены быстро возвести дом, то вокруг вас еще 10 лет будет идти стройка. Это имеет особенное значение, если вы строите дом для постоянного проживания. Такие участки в чистом поле, как правило, стоят дешевле.
Второе — если вам нужен газ, обязательно посмотрите, проходит ли рядом газопровод и кому принадлежит газовая труба. Нередко бывает, что газ есть, но труба принадлежит какой-то частной группе застройщиков, которые потребуют за подключение столько же, сколько стоит сам участок.
Третье — познакомьтесь с соседями. Например, если вы увидели, что у соседа столярная мастерская, где он каждый день что-то строгает и пилит, а вас это не устраивает, логично отказаться от покупки участка. В моей практике был случай, когда соседом по участку оказался… бандит.
Необязательно обходить каждый дом в поселке, но наверняка кто-то окажется на улице: подойдите и расспросите, как здесь живется, кто соседи. Люди стесняются общаться друг с другом, а зря. Надо уметь налаживать контакты, дружить — это помогает в дальнейшем.
«Клиенты хотели завтра купить, послезавтра построиться, через неделю начать жить за городом»
— Какие изменения внесла пандемия в вашу работу?
— Мы больше внимания уделяем удаленным презентациям наших объектов, менеджеры практически перестали ездить на показы, мы завели YouTube-канал, где показываем наши объекты буквально со всех сторон. Все переговоры у нас теперь происходят по телефону и WhatsApp, сделки проходят через электронную регистрацию, это быстро.
Если раньше сделка с банковскими ячейками занимала по четыре–пять часов, сейчас — максимум час. Конечно, этот формат существовал и до пандемии, но мы им не пользовались. А карантин заставил его изучить, и мы увидели, как это удобно, когда один человек способен провести за месяц 20 и более сделок.
— Сколько звонков вы получали ежедневно во время пандемии?
— Если раньше мы получали максимум 100 звонков в день, во время пандемии их количество выросло до 300. Кратно увеличилось количество просмотров и сделок.
— Теперь спрос стал меньше?
— Не то чтобы спрос уменьшился — сократилось количество звонков. Из 300 звонков большая часть приходилась на запросы от совершенно не подготовленных людей, которые не знали, чего они хотят, и ожидали, наверное, увидеть на нашем рынке турецкие отели с аниматорами. А вместо этого видели строящиеся дома и испытывали шок: у них в планах было завтра купить, послезавтра построиться, через неделю начать жить.
Спрос и сейчас большой, предложений мало. И самое главное — выросли цены на стройку. Год назад возвести дом обходилось минимум на 20% дешевле, чем сегодня.
Если раньше люди предполагали, что строительство обойдется в 2 млн, в итоге затраты на строительство составляли 3 млн, то сегодня даже предположить трудно, во сколько выльется строительство. Если заказчик думает, что дом обойдется ему в 3 млн, а в итоге затраты на стройку доходят до 5 млн рублей: стройматериалы подорожали, рабочей силы не хватает и пр.
С 2016 по 2018 год рынок загородной недвижимости падал, число желающих купить дом снижалось. В 2019-м началось восстановление рынка, увеличилось количество обращений, сделок. Если бы не было пандемии коронавируса, рынок бы так и рос — конечно, не на 300%, а на 30%. Это не привело бы к столь резкому росту стоимости загородного жилья. А когда рынок вырос на 300%, понятно, что производители материалов уже не справляются с заказами, застройщики — тоже, отсюда и рост цен.
«90% людей, дающих объявления, врут»
— Как не ошибиться с выбором земельного участка?
— 90% людей, дающих объявления, врут. Самый частый вид вранья — расстояние до МКАД. Например, указано, что расстояние до участка — 50 км по Новой Риге, на деле оказывается, что это расстояние по Пятницкому шоссе. Каждый раз уточняйте местоположение участка. В объявлениях пишут, что газ проходит по границе участка, а на деле оказывается, что газ будет проходить по границе участка когда-нибудь, через несколько лет.
В объявлении сказано, что дом из клеёного бруса — приезжаешь на объект и видишь обычный брус. А клеёный дороже обычного в три раза, и дом из такого бруса — добротное инженерное сооружение, а постройка из обычного бруса не слишком приспособлена для жизни: например, ее может повести от влажности.
В объявлении — фотографии, сделанные с красивого ракурса. Приезжаешь на объект и видишь, что прямо перед домом — линия электропередач. А в объявлении об этом «забыли» упомянуть. Бывает, что дом, построенный 15 лет назад, на фото выглядит очень красиво, а в реальности — облезлые стены, в подвале — вода и т. д.
— Как снизить вероятность обмана?
Настоятельно рекомендую перед тем, как ехать на просмотр, не стесняться и максимально расспрашивать о местоположении дома, его недостатках. Например, был случай, когда мы продавали участок возле кладбища. Цену назначили в 3 раза дешевле, чем остальные участки в этой же локации. Допустим, участки стоят 500 тыс. рублей за сотку, а этот — 170 тыс. рублей. Пока я не написал в объявлении, что участок находится возле кладбища, поступало по 10 звонков в день. Потом я сделал фотографию с коптера таким образом, чтобы было видно кладбище, пустых звонков стало меньше.
Большинство домов и участков, которые долго продаются, — объекты с какими-то значительными недостатками. Предположим, дом находится рядом с дорогой или рядом проходит ЛЭП, а фотографии сделаны таким образом, что этого не видно.
Перед тем как ехать на просмотр, узнайте кадастровый номер участка и посмотрите, где он находится. Честно скажу: звонков у нас много, кадастровые номера всех участков не помнишь, но мы просим покупателей зайти на наш сайт, где есть планы всех поселков.
— В одном из ваших роликов есть совет, что дом лучше искать зимой.
— Зимой меньше людей покупают дачи. Как-то мы продавали летний дом. Зимой звонили по 20 человек в день, 10 из них приезжали на просмотр, но никто не покупал. Как только выглянуло солнышко, тут же приехал человек и сразу его приобрел. Если вы хотите снять дачу, ее тоже лучше искать зимой. Когда вы кинетесь выбирать дачу весной, окажется, что все лучшие варианты уже сданы.
«Россияне — самые богатые люди: у них есть и дом, и квартира»
— Спрос на загородную недвижимость — это долгосрочный тренд?
— Думаю, пандемия изменила поведение людей. Люди подсознательно избегают толп, многие перешли на удаленку. Все это очень хорошо сочетается с форматом загородной жизни. Тренд на переезд за город — общемировой. И в Америке пиломатериалы подорожали в три раза: люди, просидев в локдауне, поняли, что нужно ремонтировать дома или покупать новые. Поэтому спрос на загородную недвижимость — это надолго.
— Встречались ли вам случаи, когда люди, пожив в загородном доме, увидели ряд минусов (надо убирать снег, ребенка в детский сад приходится не водить в соседний двор, а возить на машине за 15 км и т. д.) и решили вернуться в город?
— Много таких случаев. В России загородное жилье в 90% случаев — это дача. Как правило, у людей есть городская квартира и загородный дом. Не так много случаев, когда люди продали городскую квартиру и переехали жить в загородный дом.
Поэтому всегда говорю, что россияне — самые богатые люди. Как правило, у людей есть или дом, или квартира. А в России у людей есть и дом, и квартира.
Конечно, постоянное проживание в загородном доме с детьми — дело непростое. Либо местные школы оставляют желать лучшего, либо в них нет мест, и приходится возить ребенка в школу за 20 км. Загородная жизнь более дорогая, чем городская. И это необходимо учитывать. Поэтому большинство людей используют загородное жилье как дачу — одноэтажной Россия станет не скоро.
