В течение последних двух-трех кризисных лет, говоря о тенденциях и перспективах рынка недвижимости, аналитики все чаще делают оговорку «если…» и подчеркивают его зависимость от ситуации в мировой экономике. Не стали исключением и прогнозы, которые были озвучены экспертами на конференции, организованной Московской ассоциацией риэлторов.
Нынешнюю ситуацию в стране и мире действительно трудно назвать стабильной. В США до сих пор не преодолены проблемы, послужившие причиной кризиса 2008 г., вызывают опасения резкие колебания на фондовых рынках. Это оказывает дестабилизирующее влияние на все сферы экономической жизни нашей страны, включая и рынок недвижимости. Наверное, поэтому оговорка «если не будет форс-мажора в макроэкономике» в той или иной интерпретации звучала лейтмотивом практически во всех выступлениях докладчиков.
Так, генеральный директор аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ» Владислав Луцков отметил, что пока эксперты единодушны в одном: стабильного сценария развития не существует, впереди очередное разделение мира, формирование новых блоков и конфликты за ресурсы и рынки сбыта.
Дрейфующий девелопмент
За последние годы на столичном рынке недвижимости сложилась весьма неоднозначная ситуация. Относительно низкие рыночные риски, растущие доходы населения и дефицит жилья служили хорошим стимулом к наращиванию оборотов инвестиционно-строительного комплекса, причем не только Москвы и Московской области, но и других регионов России. За два — два с половиной года в некоторых городах Подмосковья, например в Химках и Лобне, объем жилищного строительства вырос в полтора раза, напомнил В. Луцков. В Балашихе (она и ранее была одним из лидеров по объемам ежегодно вводимого жилья) — на 60%. Также объем жилищного строительства увеличился в Коммунарке — в два с половиной раза.
Еще одной тенденцией современного рынка, по мнению экспертов, является укрупнение девелоперов и комплексное развитие территорий: сегодня в ближнем кольце Москвы трудно найти район, где бы не было своего проекта комплексного строительства (объемы достигают 1 млн кв. м).
Запрет на застройку центра Москвы и введение новых административных барьеров (пересмотр ставок аренды, усложнение процедуры перевода земель и изменения генплана) повлекли за собой существенное снижение инвестиционной активности в исторических границах столицы. Традиционные застройщики Москвы теперь стали выходить на рынок не только Подмосковья, но и региональных центров страны.
Заметное влияние на рынок недвижимости будут оказывать в ближайшее время и некоторые внешние факторы. Один из них — снижение предпринимательской активности и отток капиталов за рубеж.
Кстати, после судьбоносного (но от этого не менее противоречивого) решения о расширении границ Москвы эксперты прогнозируют концентрацию инвестиционно-строительного комплекса региона только вокруг и в составе проекта и падение активности на других направлениях (максимально — в четыре раза). Как заметил В. Луцков, новая инициатива власти и смена вектора развития города пока порождают больше вопросов, чем ответов. Однако в случае их активной реализации можно ожидать существенного повышения доли инфраструктурных объектов на присоединяемых территориях.
Доступно… но — недоступно
Некоторое снижение дефицита жилья не делает его доступнее для большей части населения, с сожалением отметил в ходе конференции генеральный директор аналитического агентства RWAY Александр Крапин. По словам эксперта, в период с 2004 по 2011 г. на рынке преобладали альтернативные сделки. Положение может улучшиться только с дальнейшим ростом ежегодных объемов жилищного строительства, снижением цен на квартиры и развитием арендного сектора.
Что же касается прогнозов в целом, то тут аналитик был солидарен с коллегами — поскольку основные причины мирового финансово-экономического кризиса пока не устранены, то со II квартала 2012 г. в России возможна его вторая волна.
Не исключает такого поворота событий и руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Артем Ржавский. Однако эксперт больше склоняется к другому сценарию: росту активности всех участников рынка недвижимости в новом деловом сезоне. «В Москве по итогам текущего года стоимость 1 кв. м в новостройке может увеличиться на 12–15%, а вот в Подмосковье, скорее всего, цены останутся такими же, как в конце 2010 г.», — считает А. Ржавский. Что же касается расширения границ Москвы, то это событие, по мнению эксперта, способно оказать влияние на развитие рынка строительства во всем столичном регионе. Ажиотажный спрос на объекты, расположенные на новых территориях Москвы, особенно на жилье эконом-класса, наблюдается уже сегодня.
Коммерческое равновесие
Дольше других сегментов ощущал последствия кризиса рынок коммерческой (и особенно офисной) недвижимости. Тем не менее к концу августа данный сектор стабилизировался по большинству параметров, хотя ставки аренды и цены продаж коммерческой недвижимости пока не достигли докризисных значений, отметил в своем выступлении Дмитрий Рощин, руководитель департамента инвестиционного консалтинга и оценки корпорации недвижимости «РЕСКОР». Планы по расширению Москвы пока никак не отразились на ставках аренды и ценах продаж, которые демонстрируют умеренный рост. Кроме того, уменьшается процент незанятых площадей в офисных и торговых центрах, а количество совершаемых сделок возвратилось к докризисному уровню. Однако, подчеркнул Д. Рощин, преодолеть негативные тенденции посткризисного периода удалось в основном благодаря значительному снижению числа вводимых объектов. По мнению эксперта, этот фактор будет оказывать существенное влияние на рынок коммерческой недвижимости в течение ближайших трех — шести лет.
В краткосрочной перспективе, считает аналитик, рост цен на недвижимость продолжится на уровне инфляции. Доля вакантных площадей достигнет 3–5% для торговой недвижимости и 5–10% для офисной. Кроме того, эксперт ожидает увеличения активности на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости.
Вслед за общими тенденциями
В соответствии с общими тенденциями будет развиваться в ближайшей перспективе и организованный рынок загородной недвижимости, считает директор по маркетингу корпорации «ИНКОМ» Лидия Гречина. По ее словам, сегодня по уровню спроса на фоне постепенного прироста объема предложения в данном сегменте рынка сохраняется относительная стабильность и ситуация, скорее всего, не изменится до конца года. Правда, портят картину и тянут вниз среднюю цену вновь выходящие в продажу поселки без подряда, и в ближайшем будущем все останется по-прежнему. При этом в ликвидных поселках цены могут повышать. Также, предполагает эксперт, в перспективе будет активно развиваться сегмент, переходный между загородным и городским жильем. Как уточнила Л. Гречина, активное развитие, скорее всего, получат проекты комплексной застройки территорий, согласно которым предусмотрено возведение малоэтажек, высотных жилых домов и объектов инфраструктуры.
