Несколько лет назад на рынке недвижимости появился новый тренд — микроквартиры. Обычно под этим понятием скрываются студии в 11–15 м². Такое жилье больше всего пользуется спросом в крупных городах (в Москве и Санкт-Петербурге можно найти новостройки даже в 10 «квадратов»). И чем больше город, тем охотнее люди в нем идут на покупку микрожилья. Корреспондент N1 узнал, есть ли рынок микроквартир в Новосибирске, а также кто и почему готов их покупать.
Дом по адресу Забалуева, 90 промышленно-строительный концерн «Сибирь» сдал в 2017 году. Если посмотреть на его планировку, то в каждом подъезде (всего их 4) на каждом из 17 этажей — по 16 квартир. Многие из них совсем небольшие — 19 с небольшим «квадратов». Такие студии есть и в других домах, по большей части в спальных районах Новосибирска. За 1 450 000 ₽ можно купить квартиру в 19 м² на Затулинке (улица Виктора Уса). А жилье в 17 «квадратов» в Первомайском районе (улица Твардовского) — рекордсмене по числу микроквартир в Новосибирске — обойдется всего в 1 300 000 ₽.
Такие маленькие студии, как на Забалуева, 90 — один из самых ходовых товаров на современном рынке недвижимости. Их количество в новостройках растет с каждым годом, а площадь, согласно опыту других городов, постепенно уменьшается
В центральной части города девелоперы обычно строят жилье попросторнее. Хотя встречаются и исключения, но это, в основном, долгострои. Например, печально известный дом на Кропоткина, 104а, который начали строить еще в 2001 году. Сейчас в продаже там есть рекордно маленькие для города 16-метровые квартиры. А несколько лет назад новость о продаже в нем 13-метровой студии «Лондон» облетела даже федеральные СМИ. Продавая крошечное жилье, ЖСК пытается собрать дополнительные деньги на достройку.
И все же анализ новосибирского рынка недвижимости показал, что для нашего города совсем маленькие квартиры пока не характерны. Под понятие «микро» можно подвести разве что жилье в 17–19 «квадратов» — откровенно говоря, это тоже очень мало. Квартиры меньшей площади в новостройках найти сложно. А вот на вторичном рынке они встречаются чаще, однако это отдельная тема, который мы коснемся ниже.
— Есть несколько категорий людей, которые покупают такие микроквартиры, — замечает риэлтор Алиона Басс. — Люди, которые переезжают из маленьких городов, продают свои квартиры и покупают жилплощадь на эти деньги здесь. В небольших городах часто бывает, что трехкомнатная квартира продается за миллион, а в Новосибирске за такие деньги можно купить как раз вот такую маленькую студию. Вторая категория покупателей — студенты. Родители покупают им такую недвижимость, потому что снимать жилье несколько лет будет невыгодно. Интерес к микроквартирам проявляют и более обеспеченные люди: например, те, кто покупает недвижимость для аренды. Даже с весьма скромным ремонтом и простой мебелью маленькие студии сдаются очень хорошо.
Даже переезд из ближайшего пригорода вынуждает покупателей, не имеющих дополнительных сбережений, идти на потери в площади приобретаемой квартиры
Алене Смирновой, с которой корреспондент N1 побеседовала в одной из соцсетей, 26 лет. Пять лет назад она с мужем купила студию в 19 «квадратов» в микрорайоне Березовый, который строила компания «Сибирь». Расположение им понравилось сразу: чистый воздух, рядом электричка — не надо будет постоянно стоять в пробках. Но главным фактором покупки стала приемлемая цена.
— Купили там, где хватило денег, — вспоминает Алена. — Место, когда мы переехали, тут еще обустраивалось. Вначале нам было тяжело здесь жить: ничего же не было. Потом магазины открылись, и теперь все хорошо. Нам в этом районе нравится. Мы будем покупать квартиру побольше в этом же доме.
Через три года у молодой семьи появилась дочка.
— Я бы не сказала, что нам в этой квартире слишком тесно, — продолжает Алена. — Муж почти всегда на работе: уходит рано утром, приходит поздно вечером. Ребенок много места не занимает. Единственная сложность — помещение, где есть маленькие дети, нужно постоянно проветривать, а этого не сделаешь.
Мотивы застройщиков, которые выводят на рынок такие даже не мало-, а микросемейки, вполне ясны. Строить их очень выгодно благодаря хорошей накрутке на «квадрате», ведь чем больше площадь жилья, тем меньше стоит квадратный метр. Для сравнения: один «квадрат» в студии на улице Забалуева (Ленинский район), общая площадь которой 18,5 м2, будет стоить 78 919 ₽. Квадратный метр в двухкомнатной квартире на улице Дуси Ковальчук (недалеко от станции метро «Заельцовская»), общая площадь которой 77 «квадратов», продают за 62 016 ₽.
— Жилье сейчас очень дорогое. Даже коммунальные услуги — мы за 19 «квадратов» почти две тысячи отдаем. Я думаю, что вот такие маленькие квартиры своих денег точно не стоят. Их сдают — ни дверей, ни отделки, все экономкласса. Кому-то, конечно, удобно, если живешь один. Но с семьей смысл таких квартир теряется, — рассуждает Алена.
Психология и экономика
Попробуйте провести эксперимент: напишите в любом браузере «микроквартира». Поисковая сеть выдаст много привлекательных картинок.
На каждой из них — дизайнерский ремонт, который наверняка будет в стилистике баухауса: выдвижные кровать и стол, стенные шкафы и так далее — максимальная экономия места и пространства
— Очень часто слышу просьбу про визуальное расширение пространства, — говорит дизайнер Алла Журкович. Клиентов с квартирами общей площадью в 15–19 м² у нее никогда не было, но люди с маленькими квартирами обращаются часто. — Самый простой способ сделать квартиру больше — зеркала, но уже в процессе клиенты часто от них отказываются из-за бюджета или страха покалечиться. Нередко во время встречи с заказчиком я задаю себе вопрос: как все его пожелания уместить в таком маленьком помещении? Конечно, мы всегда находим решение.
Но любуясь красивыми фото в сети, нужно здраво оценивать свои собственные возможности. Потенциальные обладатели таких студий — не самые платежеспособные граждане. Вряд ли среднестатистический выпускник вуза, в лучшем случае получая среднюю по Новосибирску зарплату, после въезда в такую квартиру сможет позволить себе дизайнерский ремонт.
Впрочем, иногда внимание на микрожилье обращают и вполне состоятельные горожане. Речь идет о тех, кто покупает такую квартирку поближе к работе, чтобы меньше времени проводить в пробках. На новую студию эти люди смотрят не как на семейное гнездышко, а как на запасной аэродром. Такие примеры есть в Москве и широко распространены за рубежом.
— Конечно же, многие хотят увеличить помещение за счет лоджий и балконов, — продолжает дизайнер. — Был у меня один заказчик, у него «однушка» и четыре члена семьи. Он просил на балконе разместить кухню, а есть предлагал по очереди… Пришлось искать варианты, чтобы семья не отказывалась от совместной трапезы.
Планировка одной из 13-метровых студенческих микростудий в Канаде: никаких излишеств и минимум свободного места
Когда Алена с мужем заехали в новую квартиру, ремонт сделали сами, но быстро — за пару месяцев. Однако место в студии приходится экономить до сих пор:
— Какой-то кухонный шкаф же должен быть, надо куда-то и вещи складывать. А так… Хочешь не хочешь, сразу все лишнее приходится выкидывать, многим жертвовать, потому что места почти нет, хранить негде.
— На рынке недвижимости в Новосибирске такие квартиры появились лет семь назад. И сразу стали пользоваться высоким спросом: эти студии очень быстро покупают, поэтому их строят до сих пор, — заключает Алиона Басс.
Что говорит закон?
Согласно действующим санитарным нормам, на каждого живущего в квартире человека положено 6 м² пространства. Если рассматривать учетную норму (касается людей, которые проживают в муниципальных и государственных квартирах и могут подать заявление на улучшение жилищных условий в местные органы власти), то на каждого человека в квартире положено не меньше 12 «квадратов», но это условности.
Законодательно застройщики никак не ограничены в строительстве маленького жилья, а санитарные нормы тут не нарушаются — квартиры в 5 «квадратов», к счастью, пока не строят.
— Если говорить о массовых новостройках, то девелоперы чаще всего предлагают студии площадью минимум в 18–20 м². Квартиры меньшей площади не проектируют, потому что это противоречит элементарным правилам эргономики и понятиям удобства, — комментирует ситуацию начальник пресс-службы правительства Новосибирской области Роман Кулаковский. — Зачастую микроквартиры в 10–12 м² оборудуются уже во введенных в эксплуатацию домах в нежилых, технических помещениях посредством реконструкции или перепланировки. Правовой статус таких помещений и перевод их в жилой фонд вызывают много вопросов.
Если постараться, в Новосибирске действительно можно найти «микроквартиры» площадью в 8–10 «квадратов» по смешным для рынка недвижимости ценам. Но, прочтя описание или заглянув в документы, вы увидите, что речь зачастую идет о… нежилых помещениях: кладовках, подсобках и т. п. Находятся, впрочем, и те, кто готов отнестись к этому философски.
В Москве и Санкт-Петербурге строительные компании уже несколько лет воздвигают студии в 10–12 «квадратов», а начиналось все, как сейчас в Новосибирске, — с 17. В начале декабря 2019 года губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко подписал указ о минимальной площади новостроек в регионе. Согласно публикациям, изначально Дрозденко планировал утвердить порог в 30 м², потом в 25, но остановился на 24 м².
Власти Новосибирской области ограничивать застройщиков не планируют. По данным правительства, средний размер квартир (в период с 2016 по 2018 годы) в нашем регионе, наоборот, вырос.
— По итогам 2018 года, средняя площадь квартиры в Новосибирской области составила 69,6 м² общей площади, — замечает Кулаковский.
Анатолий Плеслов,доцент кафедры региональной экономики и управления НГУЭУ
Государство очень осторожно вводит необходимые ограничения в строительную отрасль, но постоянно принимает меры, направленные на ее развитие и стимулирование платежеспособного спроса на жилье. Сейчас ограничения застройщиков невозможны, потому что это потребует вывести девелопмент из условий рыночных отношений под фактический контроль государства.
Как напомнил эксперт, в девяностые годы строительство наряду с торговлей были первыми системообразующими отраслями, откуда государство ушло. Именно на сформировавшемся за тридцать лет рынке жилья сегодня определяются и оптимальные параметры востребованных квартир, и их стоимость. По мнению Плеслова, любое директивное вмешательство нарушит сложившийся устойчивый спрос на квартиры-студии с жилой площадью до 20 м² и стоимостью до одного миллиона рублей. Для повышения спроса на жилье нужно, напротив, разнообразить строительство квартир: ввести студии жилой площадью от 12 м² стоимостью от 500 тысяч рублей.
Получается, что появление микроквартир — явление в каком-то смысле естественное и оправданное: спрос на жилье у людей есть, а денег нет. Спорить с рынком, разумеется, не стоит, однако нужно сделать важную оговорку. В России продажа микроквартир только набирает обороты, и о серьезной тенденции можно говорить, имея в виду лишь Москву и Санкт-Петербург. На Западе микрожилье появилось раньше, и там уже успели сформулировать его «философию».
Жители микроквартир — это обычно студенты или молодые профессионалы, которые пока одиноки и не хотят тратить много времени ни на дорогу в офис, ни на домашние хлопоты. По мере взросления, с появлением семьи, детей и имущества, такое жилье перестает их удовлетворять, и они переезжают в квартиры побольше.
Таким образом, микроквартира хороша как «стартовая площадка», но в какой-то момент начинает «тормозить» развитие своего хозяина. Об этом стоит помнить, присматриваясь к такому жилью. Как и о том, что купить со временем что-то побольше в российских реалиях без дешевой ипотеки и высоких зарплат может получиться не у всех. Проводить же в микрокваритре всю свою жизнь мы бы вам точно не советовали.
