- Кто платит налог при продаже квартиры и какие есть льготы
- Как рассчитать налог с продажи квартиры: примеры
- Как уменьшить налог с продажи квартиры
- Налог с продажи унаследованной квартиры
- Налог с продажи подаренной квартиры
- Продажа квартиры по ДДУ или по уступке права
- Продажа квартиры по переуступке права (цессии)
- Как подать декларацию 3‑НДФЛ и уплатить налог
- Что произойдёт, если не заплатить налог
- Частые вопросы о налоге при продаже квартиры
Кто платит налог при продаже квартиры и какие есть льготы
Налог с продажи квартиры — официально он называется налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — уплачивает продавец: тот, кто получает налогооблагаемый доход.
Когда можно продать квартиру без налога: срок владения 3 или 5 лет
Продавец, который соответствует одному из перечисленных ниже условий, не должен подавать налоговую декларацию и потом уплачивать НДФЛ:
- вы приобрели квартиру более пяти лет назад;
- вы получили квартиру более трёх лет назад по наследству, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением или в дар от членов семьи и близких родственников;
- проданная квартира была вашим единственным жильём и с момента её покупки прошло 3 года.
С какой даты считается срок владения квартирой
| Способ приобретения жилья | Срок владения |
| • Покупка вторичного жилья;
• приобретение по договору дарения, мены; • приватизация |
с даты регистрации права собственности в ЕГРН |
| По наследству | с даты смерти наследодателя |
| Покупка жилья по договору долевого участия (ДДУ) | с даты полной оплаты стоимости квартиры (доли) |
| Покупка долей в одном объекте | с даты приобретения первой доли |
Более полную информацию по дате возникновения права собственности и примеры смотрите здесь.
Льгота для семей с двумя и более детьми
Родители (усыновители) двух и более несовершеннолетних детей или студентов очной формы обучения до 24 лет и сами такие дети при отсутствии реальных прав на другое жильё могут без налога продать старую и купить новую квартиру, не дожидаясь, пока истечёт пятилетний срок.
Льгота действует, если одновременно соблюдены все условия:
- в семье двое и более несовершеннолетних детей;
- квартиру купили в том же году, когда её продали, либо до 30 апреля следующего года;
- купленная квартира по кадастровой стоимости либо по жилплощади больше, чем старая;
- кадастровая стоимость новой купленной квартиры менее 50 млн рублей;
- у семьи нет доли более 50% в другой квартире.
Нужно ли подавать декларацию и платить НДФЛ, если квартира продана за 1 млн рублей или по цене покупки
Если квартира была продана за сумму до 1 млн рублей, и это единственная продажа недвижимости за год, доход от сделки полностью покроется имущественным вычетом. Следовательно, налог к уплате будет равен нулю. В этом случае налогоплательщик освобождён от обязанности подавать декларацию (пункт 4 статьи 229 Налогового кодекса РФ).
Если вы продали квартиру по цене покупки и можете подтвердить расходы на её приобретение, то налогооблагаемого дохода у вас тоже не возникает — НДФЛ платить не надо. Но декларацию вы обязаны подать, так как продали жильё до истечения минимального срока владения.
В 2024 году Ольга купила квартиру за 10 млн рублей, а в 2025-м продала её за такую же сумму.
Доход от продажи: 10 млн (покупка) – 10 млн (продажа) = 0 рублей.
Расходы на приобретение подтверждены, поэтому НДФЛ к уплате – 0 рублей. Но так как минимальный срок владения не истёк, в 2026 году Ольга должна подать декларацию по форме 3-НДФЛ.
Если стоимость объекта по кадастру выше стоимости, по который вы продали квартиру, налоговая примет к расчёту кадастровую стоимость квартиры — возможно, заплатить НДФЛ всё-таки придётся. С 1 января 2025 года регионы получили право увеличивать коэффициент, который применяется к оценке налоговой базы при продаже имущества. Ранее в случае продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости минимальный размер дохода при расчёте налога определялся как «кадастровая стоимость × коэффициент 0,7».
Теперь по решению региональных властей субъект может увеличивать этот коэффициент до 1, то есть использовать в качестве налоговой базы полный размер кадастровой стоимости. Например, коэффициент 1 действует в Санкт-Петербурге и Татарстане.
Лица, признанные иноагентами, а также налоговые нерезиденты РФ не смогут воспользоваться льготами для семей с детьми, имущественным вычетом и применить режим «доходы минус расходы» и должны будут уплатить НДФЛ в любом случае (пункты 3, 6 статьи 224 Налогового кодекса РФ).
Как рассчитать налог с продажи квартиры: примеры
Доходы от продажи недвижимости облагаются налогом по прогрессивной шкале, а не по единой ставке 13%, — правило действует с 1 января 2025 года.
При прогрессивном налогообложении ставка налога зависит от размера полученной прибыли, под которой понимается положительная разница между выручкой от продажи и расходами на покупку объекта.
Всего в новой шкале 5 ступеней — от 13 до 22%, но в случае нетрудовых доходов, к которым относится и продажа недвижимости, их только 2.
Ставки НДФЛ при продаже недвижимости
| Статус продавца | Прибыль | Налоговая ставка |
| Налоговый резидент РФ | до 2,4 млн рублей;
свыше 2,4 млн рублей |
13%; 312 тыс. рублей + 15% суммы доходов, которые превышают порог 2,4 млн рублей |
| Нерезидент РФ | не важно | 30% |
| Лицо, признанное иноагентом | не важно | 30% (на доходы с 2026 года и позже) |
В феврале 2025 года Марина продала за 8 млн рублей квартиру, купленную в июне 2023 года за 5 млн рублей. Минимальный срок владения ещё не истёк, поэтому в 2026 году ей придётся заплатить НДФЛ.
Считаем прибыль: 8 млн – 5 млн = 3 млн рублей.
Превышение лимита составит: 3 млн – 2,4 млн = 600 тыс. рублей.
На эту сумму налог начислят по ставке 15%: 600 тыс. × 15% = 90 тыс. рублей.
Тогда НДФЛ = 312 тыс. + 90 тыс. = 402 тыс. рублей.
Если бы сделка прошла в 2026 году и Марину признали иноагентом хотя бы на один день в этом году, она должна была бы заплатить НДФЛ со всей суммы по ставке 30%.
Как уменьшить налог с продажи квартиры
1. Дождаться истечения минимального срока владения: пяти или трёх лет.
2. Получить имущественный налоговый вычет, который составляет 1 млн рублей в год.
3. Получить вычет на расходы по приобретению проданной квартиры (схема «доходы минус расходы»).
4. Если квартира была куплена в ипотеку, можно добавить в расходы сумму уплаченных процентов.
5. Представить документы о наличии права на вычет для семьи, у которой двое и более несовершеннолетних детей или дети — очно обучающиеся студенты до 24 лет.
6. Использовать положенные налоговые льготы. В некоторых случаях не лишним будет проконсультироваться со специалистами.
«Однажды ко мне пришла женщина, которой год назад по наследству от мужа досталась дорогая квартира, — комментирует налоговый консультант по сделкам с недвижимостью Наталья Пенькова. — Она готовилась продать её за 25 млн рублей и считала, что может вычесть из этой суммы только 1 млн, а для остального полагается обычная ставка. Размер налога получался больше 3 млн рублей.
Мы выяснили, что квартира была оформлена только на него, но купил он её в браке, а брачный договор супруги не заключали. Таким образом, жена в любом случае имела право на долю в этой в квартире, и срок считался с даты покупки — прошло 15 лет. Мы написали пояснительную записку, и налоговая подтвердила, что ничего платить не нужно».
Доходы от продажи квартиры можно также уменьшить на размер стандартных, социальных и имущественных налоговых вычетов, связанных с приобретением жилья. Для этого необходимо представить в налоговую подтверждающие документы.
Налог с продажи унаследованной квартиры
Если квартира получена в наследство, без уплаты налога её можно продать по истечении трёх лет со дня смерти наследодателя.
Сумму дохода от сделки с такой квартирой можно уменьшить на 1 млн рублей либо на расходы умершего на приобретение имущества, которые ранее не были учтены при налогообложении, но это необходимо подтвердить документально.
Налог с продажи подаренной квартиры
Подаренную членами семьи или близкими родственниками квартиру можно продать без уплаты налога спустя 3 года. Если же даритель — посторонний человек, придётся ждать дольше — 5 лет.
В остальных случаях продавец должен будет уплатить НДФЛ.
При этом доход от сделки можно уменьшить на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении недвижимости, или на расходы дарителя на её приобретение, которые ранее не учли при налогообложении.
Рассмотрим два примера.
Мама подарила Наталье квартиру в 2023 году. Так как подарок получен от близкого родственника, НДФЛ за него Наталье платить не пришлось.
В 2025 году Наталья продала квартиру за 5 млн рублей при кадастровой стоимости объекта 3,9 млн рублей. Срок владения квартирой был меньше трёх лет, поэтому Наталье придётся заплатить налог на доходы.
Её мама в своё время получила эту квартиру от работодателя, а затем приватизировала, то есть расходов на покупку не несла. Поэтому уменьшить налогооблагаемый доход Наталья сможет только на 1 млн рублей — на размер ежегодного налогового вычета.
Так как цена продажи больше 70% кадастровой стоимости, для расчёта берётся стоимость сделки.
Считаем налог к уплате: 5 млн – 1 млн (вычет) = 4 млн рублей.
Превышение лимита: 4 млн – 2,4 млн = 1,6 млн рублей.
На эту сумму налог начислят по ставке 15%: 1,6 млн × 15% = 240 тыс. рублей.
Тогда НДФЛ = 312 тыс. + 240 тыс. = 552 тыс. рублей.
Если бы мама Натальи купила эту квартиру — например, за 3 млн рублей и могла документально подтвердить этот факт, то налог был бы меньше:
НДФЛ = 5 млн (цена при продаже) – 3 млн (расходы дарителя) = 2 млн × 13% = 260 тыс. рублей.
Важно: применить для уменьшения налогооблагаемого дохода одновременно и ежегодный налоговый вычет, и расходы дарителя нельзя. Надо выбрать что-то одно.
Тётя подарила Артёму квартиру в Свердловской области в 2023 году, тогда кадастровая стоимость объекта составляла 3 млн рублей.
В 2024 году Артём подал налоговую декларацию и заплатил НДФЛ 13% — 390 тыс. рублей: подарок был не от близкого родственника.
В 2025 году он продал квартиру за 4,5 млн рублей. Кадастровая стоимость была установлена на тот момент в размере 3,5 млн рублей.
Минимальный срок владения не истёк, поэтому в 2026 году Артёму придётся заплатить налог с продажи имущества. Так как цена продажи больше 70% кадастровой стоимости, для расчёта налога берётся именно она.
Артём может уменьшить налогооблагаемый доход либо на ежегодный налоговый вычет (1 млн рублей), либо на кадастровую стоимость при дарении: за него он уже уплатил налог в 2023 году.
Выгоднее выбрать второй вариант: (4,5 млн – 3 млн) × 13% = 195 тыс. рублей.
Продажа квартиры по ДДУ или по уступке права
При продаже квартиры, которая была приобретена по договору долевого участия, другому договору, связанному с долевым строительством, или по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе владельцу необходимо правильно определить дату, когда он стал считаться собственником жилья.
В данном случае она начинается с момента полной оплаты цены договора (пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ).
Иван приобрёл квартиру у застройщика по ДДУ в 2021 году. Оплата была проведена двумя частями: первая — 1 мая, а вторая — 1 декабря 2021 года, в этот же день деньги пришли на эскроу-счёт.
Дом сдали в ноябре 2023 года, а акт приёма-передачи квартиры он подписал 15 декабря 2023 года.
В сентябре 2025 года Иван продал квартиру. Это было его единственное жильё. Срок владения квартирой начался с 1 декабря 2021 года — в этот момент была произведена полная оплата по ДДУ.
Так как это единственное жильё, минимальный срок сокращается до трёх лет. Поэтому Иван не должен подавать декларацию и платить НДФЛ с продажи этой квартиры.
Продажа квартиры по переуступке права (цессии)
Особым случаем является продажа новостройки по ДДУ до сдачи дома, она происходит по договору цессии.
Налог при этом возникает всегда, так как:
- это продажа права требования к застройщику по договору долевого участия, а не реализация готового объекта;
- минимальный срок владения готовым жильём не начался (на объект нет зарегистрированного права), поэтому льгота по сроку владения в 3 или 5 лет не может быть применена.
НДФЛ здесь рассчитывается: (доход от переуступки минус расходы на приобретение прав по ДДУ) × ставка налога.
Продажа по переуступке права
| Ставка | стандартная:
• до 2,4 млн рублей — 13%; • свыше 2,4 млн до 5 млн — 15%; • свыше 5 млн до 20 млн — 18%; • свыше 20 млн до 50 млн — 20%; • свыше 50 млн — 22% двухступенчатая ставка 13–15% в этом случае не применяется, так как это не продажа жилья, а переуступка права |
| Что можно отнести к расходам на приобретение | • цена по договору уступки права;
• дополнительные платежи за увеличение площади; • проценты по ипотеке, если при покупке по ДДУ были использованы заёмные средства |
| Имущественный вычет в 1 млн рублей | не применяется (действует только для готового жилья) |
| Подача декларации 3-НДФЛ | требуется, даже если доход нулевой |
| Срок подачи декларации и уплаты НДФЛ | стандартные: декларация — до 30 апреля, уплата налога — до 15 июля года, следующего за годом продажи |
Как подать декларацию 3‑НДФЛ и уплатить налог
1. Подготовьте документы: паспорт, договор купли-продажи, расписку или банковскую выписку, подтверждающую денежный перевод, выписку из ЕГРН и другие необходимые документы.
2. Заполните и подайте декларацию 3-НДФЛ через личный кабинет налогоплательщика или в отделение налоговой службы по месту жительства. Читайте подробнее о том, как правильно заполнить декларацию.
3. После проверки документов будет начислен налог. Его можно уплатить через любой банк или в личном кабинете налогоплательщика на сайте Федеральной налоговой службы.
Срок подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи. НДФЛ следует заплатить до 15 июля. Так, если квартиру продали в 2026 году, декларацию необходимо подать до 30 апреля 2027 года, а уплатить налог — до 15 июля 2027 года.
Что произойдёт, если не заплатить налог
С 2026 года штрафы за неподачу нулевых деклараций и деклараций по доходам от продажи и дарения недвижимости отменены, но если налог подлежит уплате, а вы не сдали 3‑НДФЛ в срок, — штраф за неподачу декларации сохраняется. Он составит 5% неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 тыс. рублей. Уплата штрафа не освобождает продавца от обязанности сдать декларацию и уплатить налог.
Если не заплатить НДФЛ до 15 июля, штраф может составить 20% неуплаченной суммы налога или 40%, если налоговый орган докажет, что нарушение совершено умышленно. Кроме того, налогоплательщику начислят пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки. Если налог в декларации исчислен верно, но его не уплатили в срок, штраф обычно не применяют — начисляют только пени.
Частые вопросы о налоге при продаже квартиры
Как называется налог при продаже квартиры и кто должен его платить?
— Этот налог называется налог на доходы физических лиц (НДФЛ), уплачивает его продавец жилья — тот, кто получает доход от сделки.
Когда продавец должен подать декларацию при продаже квартиры и заплатить налог?
— Декларацию по форме 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья, а затем до 15 июля того же года уплачивают налог.
Сколько составляет минимальный срок владения квартирой? Он всегда одинаковый?
— По общему правилу минимальный срок владения составляет 5 лет, но в ряде случаев он может быть сокращён до 3 лет — например, если квартира получена в дар от близкого родственника или является единственным жильём.
Надо ли подавать декларацию, если квартиру продали после того, как истёк минимальный срок владения?
— Не надо, но если вы воспользовались какой-то льготой, которая позволила сократить срок владения (например, для семей с детьми), лучше направить в налоговую соответствующее сообщение и удостовериться, что НДФЛ начислен не будет.
Почему сейчас НДФЛ берут не по единой ставке? Одни говорят, что ставок 5, другие, что 2. От чего это зависит?
— Ранее при продаже жилья применяли ставку 13%, но с 2025 года в России введена прогрессивная шкала НДФЛ. В общем случае в ней 5 ступеней — от 13 до 22%, но при продаже жилья применяется двухступенчатая ставка: 13 или 15%. Зависит она от размера полученной прибыли.
Как можно уменьшить НДФЛ при продаже жилья?
— Есть несколько способов. Например, налоговые резиденты РФ имеют право применить схему «доходы от продажи минус расходы на покупку». Если расходы на приобретение подтвердить нельзя, можно воспользоваться имущественным вычетом 1 млн рублей.
Что будет, если после продажи жилья не подать декларацию вовремя и не заплатить НДФЛ?
— За неподачу или несвоевременную подачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени.
Фото: Garmasheva Natalia, Kmpzzz, TsibaevAlex / Shutterstock / Fotodom
У мужа есть недвижимость приобретенная до брака, на момент продажи недвижимости, срок 5 лет не выдержан.
Нужно ли подавать декларацию мужу? Если да, можем ли мы распределить доход от продажи в соотношении жена-100%, муж-0%. Каким документом?