Что такое налоговый вычет и кто его может получить

Если вы — налоговый резидент РФ, работаете официально, платите налог на доходы физических лиц (НДФЛ, подоходный налог) и недавно купили жильё или земельный участок, вы имеете право на имущественный налоговый вычет.

Налог на доходы физлица уплачивают в бюджет при получении доходов: заработной платы, доходов от аренды, от продажи недвижимости, процентов по вкладам, прибыль от инвестиций и т. д. (статья 110 Налогового кодекса РФ).

Налогоплательщик может вернуть себе перечисленные суммы налога, если докажет, что приобрёл что-то полезное с точки зрения государства. К примеру, купил квартиру, — и тогда ему положен имущественный вычет, потратил средства на обучение или лечение — эти деньги возвращают в рамках социальных вычетов, и т. д.

Если при покупке недвижимости налогоплательщик взял ипотеку, он может дополнительно вернуть НДФЛ со средств, направленных на выплату процентов по кредиту.

Оформить вычет не получится, если собственник жилья

•  не работает и не имеет иных доходов, облагаемых подоходным налогом;
• платит налоги как ИП на упрощённой системе налогообложения;
• является самозанятым.

Во всех вышеперечисленных случаях НДФЛ с его доходов в бюджет не поступает.

Мобилизованный гражданин с момента зачисления в личный состав части становится военнослужащим. Со своего денежного довольствия он платит государству НДФЛ и, следовательно, имеет право на имущественный вычет.

За какую недвижимость можно получить вычет

Перечень объектов недвижимости и расходов, за которые можно получить налоговый вычет, приведён в статье 220 Налогового кодекса РФ.

В частности, закон предусматривает вычеты:

• за строительство или покупку жилых домов, квартир, комнат или доли в них;
• за приобретение земельных участков или доли в них для индивидуального жилищного строительства;
• за покупку участков (или их части), где расположены приобретаемые жилые дома или доли в них;
• за погашение процентов по кредитам на покупку/строительство жилой недвижимости, в том числе по займам, взятым для рефинансирования другого кредита.

При покупке или строительстве гаража, дачи или другой постройки на территории садоводческих и огороднических товариществ, а также земли для этих целей имущественный вычет не предусмотрен.

Но есть исключения: Минфин пояснил, что владелец садового участка может получить вычет, если дом на этой земле оформлен в его собственность в 2019 году или позже и предназначен для постоянного проживания.

Налоговый вычет за участок:

как вернуть себе деньги за покупку земли

Читать

В каких ещё случаях нельзя получить вычет

1. Если объект купили или построили на деньги работодателя или других лиц, на средства материнского капитала, а также за счёт бюджета: региональной, муниципальной субсидии или военной ипотеки.

Но если при покупке жилья использовались и собственные деньги, то с этой суммы получить вычет можно.

2. Если жильё куплено у взаимозависимых лиц, к которым относятся:

• супруги, родители, дети;
• полнородные и неполнородные братья и сёстры;
• опекуны (попечители) и подопечные.

То есть получить вычет при покупке квартиры у брата или мамы нельзя, но если она куплена у сестры жены, то вернуть НДФЛ можно.

3. Если собственник получил недвижимость в наследство или в подарок, так как он не понёс затрат, чтобы её приобрести.

Налог на дарение квартиры:

кто должен платить и можно ли сэкономить

Узнать

Как рассчитать сумму вычета и сколько раз его можно получить

Налоговые резиденты РФ могут получить имущественный вычет только один раз.

Высчитывается он не с любой потраченной суммы, установлены лимиты:

• 2 млн рублей для покупки или строительства жилья;
• 3 млн рублей — при погашении процентов по ипотеке.

Если объект стоит меньше 2 млн рублей, то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно использовать, если в будущем будете покупать другую недвижимость.

При покупке жилья супругами в официальном браке получить вычет в полном размере могут и муж, и жена, так как это их совместная собственность. Неважно, на кого оно оформлено и кто за него платил, жильё считается общим, если не заключён брачный договор с соответствующими условиями.

Вычет за уплату процентов по ипотеке возвращается единоразово и только за один объект, поэтому перенести остаток на другое жильё не получится. 

Вернуть НДФЛ можно с той суммы процентов, которая уже уплачена банку, поэтому получить сразу весь вычет нельзя. К примеру, в первый год заёмщик выплатил 230 тыс. рублей процентов, а значит, при ставке налога 13% сможет вернуть 29,9 тыс. рублей. В следующем году ситуация повторится.

Если супруги хотят оформить совместный вычет и за ипотечные проценты, необходимо, чтобы они оба фигурировали в кредитном договоре.

Созаёмщики, не состоящие в официальном браке, получат вычет за проценты, если выполнены следующие условия.

— У каждого из них есть право собственности на долю в квартире: мало быть солидарным должником перед банком, надо ещё быть собственником жилья по документам. Если владельцем является кто-то один, то вычет полагается только ему.

— Каждый созаёмщик платит свою часть кредита и процентов и может подтвердить это документами. Поэтому созаёмщикам лучше платить ипотеку с разных счетов, оформленных лично на них, даже если у них общий бюджет.

До конца 2024 года возврат рассчитывали по ставке 13%, поэтому максимальная сумма, которую можно было получить за покупку/строительство жилья или приобретение участка, составляла 260 тыс. рублей, за выплаченные проценты по ипотеке — 390 тыс. рублей.

С 2025 года в РФ введена прогрессивная шкала налогообложения НДФЛ, и сумма вычета изменилась — теперь она зависит от того, по какой ставке гражданин уплачивал налог на доходы. При этом сам принцип расчёта и лимиты остались прежними.

Сумма возврата НДФЛ при приобретении жилья и уплаченным процентам с 2025 года

Таким образом, по новым правилам при годовом доходе более 50 млн рублей налогоплательщик сможет вернуть НДФЛ в размере: (2 млн × 22%) + (3 млн × 22%) = 1,1 млн рублей.

За год налогоплательщик может претендовать на вычет, сумма которого не больше, чем он перечислил в бюджет НДФЛ, — это правило продолжает действовать. Но человек имеет право получать эти деньги, пока не исчерпает установленную к возврату сумму: имущественный вычет, в отличие от других вычетов, не сгорает, а переносится на следующий год и далее до полной выплаты.

Приведём примеры расчёта имущественного вычета по старым и новым правилам.

За какой период вернут налог

Вернуть налог можно только за календарный год, в котором появилось право собственности на жильё, и за последующие годы. За те годы, когда недвижимости у вас ещё не было, вычет не дадут. При этом обратиться за налоговым вычетом можно в календарном году, который следует за годом оформления жилья в собственность.

К примеру, если квартира куплена в сентябре 2023 года, в январе 2024-го уже можно было подавать заявление на вычет.

Если акт приёма-передачи был подписан в 2023 году, а право на квартиру зарегистрировано в 2024-м, право на вычет возникает с 2023 года. Если акт приёма-передачи и регистрация права оформлены в 2024 году, право на имущественный вычет возникает с 2024 года.

В первом случае по общему правилу налогоплательщик может обратиться за вычетом с 2024 года, а во втором — с 2025-го.

Ограничений по срокам получения вычета нет. Это можно сделать и сразу, и через 10–15 лет. Главное — чтобы у вас сохранились документы, подтверждающие расходы. Но вернуть подоходный налог можно только за последние 3 года.

Напомним, что вычет положен только тем, кто платит НДФЛ. К примеру, если в 2023 году вы работали по найму, а в 2024 году уволились и стали ИП на упрощённой системе налогообложения, то вычет вы сможете получить только за 2023 год. В этот период работодатель платил за вас подоходный налог, а вот ИП на УСН от него освобождены.

Исключением из правила являются пенсионеры, в том числе работающие. Они могут получить вычет сразу за 4 года: за тот, когда фактически оформили право собственности на недвижимость, и за 3 предыдущих.

Налоговый вычет неработающему пенсионеру:

как получить

Подробнее

Что будет с имущественным вычетом при продаже квартиры

Право на использование вычета не исчезает после прекращения права собственности на имущество. Если собственник оформил вычет, а затем продал недвижимость до его использования в полном объёме, в будущем он может получить остаток суммы.

Сдайте или продайте свою квартиру

Разместить объявление за 0 ₽

Более того, даже если собственник продал жильё до того, как обратился за вычетом, он всё равно имеет право получить его в полном объёме.

Это правило применяется и в том случае, когда покупка и продажа произошли в одном налоговом периоде, то есть в течение одного календарного года.

Когда возникает право собственности

на недвижимость

Читать

Как оформить вычет через налоговую и какие документы потребуются

Получить имущественный вычет можно двумя путями: подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую или передать уведомление о праве на вычет работодателю.

Подать декларацию самостоятельно — подходящий вариант, если налогоплательщик хочет получить сразу крупную сумму.

Для этого нужно:

— в следующем или любом другом году после получения права собственности на жильё подать заявление на имущественный вычет;

— приложить к заявлению заполненную декларацию 3-НДФЛ и документы, подтверждающие расходы на покупку. 

Удобнее всего сделать это дистанционно, через личный кабинет на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС).

Проверка декларации в налоговой длится до 3 месяцев, и если всё пройдёт хорошо, деньги в течение 30 дней вернут на счёт, указанный в заявлении.

Документы для оформления вычета при покупке недвижимости

• Декларация о налогах на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ.
• Справка о доходах по форме 2-НДФЛ за соответствующий год. Её можно запросить у работодателя или скачать в личном кабинете на сайте ФНС, в разделе «Доходы -> Сведения о доходах».
• Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
• Договор купли-продажи жилья и акт приёма-передачи квартиры.
• Документы, подтверждающие расходы на покупку имущества. Это могут быть банковские выписки, расписка от продавца о получении денег, квитанции к приходным ордерам и так далее.
• Паспорт.
• Свидетельство о заключении брака, если недвижимость куплена в браке без брачного договора, и заявление о распределении вычета между супругами.

Справки о доходах можно скачать из личного кабинета налогоплательщика

Документы для оформления вычета по ипотечным процентам

• Договор с кредитной организацией.
• График погашения кредита и уплаты процентов.
• Документы, свидетельствующие об уплате процентов по ипотечному, целевому кредитному договору или договору займа. Это могут быть чеки, банковские выписки, справка от банка об уплаченных процентах.

Уточнить актуальный список документов, скачать формы и бланки можно на сайте ФНС. Налоговая вправе потребовать оригиналы документов, поэтому лучше иметь их под рукой.

Как оформить вычет через работодателя

При получении налогового вычета через работодателя вам необязательно ждать окончания года, в котором вы купили жильё, — можно просто не платить НДФЛ, получая ежемесячную прибавку к зарплате. 

Для этого надо представить работодателю уведомление из налоговой о своём праве на вычет и написать заявление, в котором попросить не удерживать с зарплаты налог на доходы.

Оформить уведомление можно через личный кабинет на сайте ФНС: раздел «Каталог обращений» → «Запросить справку (документ)» → «Заявление о подтверждении права на получение имущественных налоговых вычетов».

К заявлению нужно приложить копии документов и подписать его с помощью электронно-цифровой подписи, которая формируется прямо в личном кабинете.

Скриншот с «Госуслуг»

В течение месяца налоговая должна выдать собственнику уведомление для работодателя. После этого НДФЛ с работника взимать не будут, и его зарплата временно увеличится на сумму налога. Также сотруднику должны вернуть сумму налога, удержанную с начала года. К примеру, если квартиру купили в январе 2025 года, то в июне НДФЛ вернут за 5 месяцев, а потом ещё 7 месяцев будут выплачивать повышенный оклад.

Если вы работаете по трудовому договору в нескольких компаниях, можно взять несколько уведомлений и не платить налог на каждом месте работы.

Уведомление о праве на вычет действует до конца года, потом нужно будет получить новое. Если собственник жилья в течение года сменит место работы, то уведомление придётся оформлять заново. Второй раз копии подтверждающих документов можно не подавать.

Налоговый вычет по упрощённой форме

С 2021 года в России действует упрощённый порядок оформления некоторых вычетов:

• за расходы на покупку квартиры, дома, земельного участка и доли в них;
• за уплату процентов по ипотеке;
• по индивидуальным инвестиционным счетам.

Используя его, налогоплательщик может заполнить декларацию 3-НДФЛ прямо на сайте налоговой, там же указать реквизиты для перевода и приложить копии документов. Подтверждение расходов на имущество ФНС в этом случае может получить от других госструктур или банков.

Но если собственнику нужно подтверждать трату своих, а не кредитных денег, ему проще воспользоваться обычным порядком, приложив все необходимые документы. Это позволит избежать дополнительных вопросов со стороны ФНС.

Проверка документов при упрощённом оформлении вычета займёт 30 дней, а деньги на счёт перечислят в течение 15 дней после её окончания. При обычной схеме сроки больше: 90 и 30 дней соответственно.

Но срок проверки могут продлить до 3 месяцев, если налоговая заподозрит, что налогоплательщик нарушает закон.

Главное

— Налоговый вычет за недвижимость доступен налоговым резидентам России, которые платят НДФЛ. Исключение — случаи, когда жильё куплено за счёт бюджетных субсидий или у близких родственников.

— Вычет положен при покупке квартиры, дома, участка или доли в них, а также при уплате процентов по ипотеке.

— Сумма возврата НДФЛ на одного человека может составить до 650 тыс. рублей, если жильё было куплено до 2024 года включительно, и до 1,1 млн рублей, если оно было приобретено начиная с 2025 года.

— Налог можно вернуть за 3 последних года с даты подачи документов, но сроки подачи при этом никак не ограничены: можно купить квартиру в 2020 году, а за вычетом обратиться в 2025-м.

— Вычет можно получить через налоговую или работодателя, а также в упрощённом порядке через сайт ФНС.

Умный
Циан-помощник упрощает поиск

Найти квартиру