Новорижское шоссе по-прежнему в лидерах

 

 

Наиболее осваиваемая девелоперами зона на Новорижском направлении находится в пределах 20–40 км от МКАД. Но дефицит земельных участков заставляет ее смещаться все дальше от Москвы. В результате в настоящее время элитные коттеджи возводят преимущественно на расстоянии 15–20 км от МКАД. На удалении 20–50 км от МКАД в основном сосредоточены поселки бизнес-класса. Можно встретить и объекты экономкласса, но, как правило, они расположены далее 50 км от МКАД. Не стоит также забывать о формате дальних дач, которые обычно возводят в 70–125 км от столицы.

 

«Структура предложения на Новорижском шоссе выглядит следующим образом: порядка 60% — это элитные поселки; 26% — бизнес-класс; около 14–15% относится к экономклассу. Впрочем, в ближайшем будущем последняя цифра может значительно вырасти: многие девелоперы переводят свои проекты из дорогих сегментов в более доступные», — считает Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний «КОНТИ». Всего, по словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра Корпорации «ИНКОМ», на этом направлении сегодня насчитывается 25 проектов экономкласса. Эксперт предполагает, что освоение свободных земель на Новорижском шоссе будет продолжаться еще лет пять — семь, однако активное строительство из-за кризиса возобновится не раньше чем через три года.

 

«Общий объем предложения по этому направлению составляет свыше 4400 коттеджей (около 2750 из них предназначено для постоянного проживания) и более 1000 таунхаусов. Доля Новорижского шоссе на первичном рынке загородного жилья — 43%», — сообщает Светлана Земцова, директор департамента маркетинга компании «Усадьба».

 

Наиболее активный девелопер на Новорижском шоссе — Корпорация «ИНКОМ» и ее элитное подразделение Villagio Estate. Среди проектов этой компании — коттеджные поселки Лужки, Риверсайд, Гринфилд, Millenium Park, Monteville, Сказка, Берендеевка, Шервуд, Покровский. Впрочем, потрудились здесь и другие застройщики: в числе прочих поселков Новой Риги — Резиденции Бенилюкс, Княжье Озеро, Грин Хилл, Кедры, Вельяминово, Светлогорье, Истра Кантри Клаб, Крючково, Киселево и мн. др.

 

Кризис дает о себе знать — многие загородные проекты заморожены. Работы идут лишь в тех поселках, которые находятся на стадии завершения строительства. «Сейчас покупатели ориентируются на загородные жилые комплексы с высокой степенью готовности. Недостроенные объекты продать практически невозможно, их проще временно снять с продажи. Поэтому некоторые девелоперы заморозили свои поселки в сегментах de luxe и бизнес-класса. Те же, кому сейчас необходим денежный поток, работают над снижением себестоимости строительства загородных объектов», — отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

 

В первую очередь приостанавливают реализацию своих проектов те компании, которые находятся в сложной финансовой ситуации и имеют долговые обязательства. «Но и те, кто рассчитывал на собственные средства, спешат закончить уже начатое», — говорит Д. Таганов. Подобный сценарий развития кризиса характерен для всех направлений Подмосковья, в том числе и Новой Риги. В этом году здесь не было заявлено ни одного нового объекта, в то время как в 2008 г. их было десять.

 

Наметилась на рынке загородного жилья и еще одна тенденция. «В тех поселках, где пока не начали возводить дома, сейчас предлагают участки без подряда. А если проекты бизнес-плюс и элиткласса продолжают реализовывать в рамках заявленных ранее концепций, то покупатель может рассчитывать на определенные скидки», — комментирует ситуацию Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест».

 

У Новорижского направления имеется немало преимуществ, которые дают ему право на лидирующее положение. Одно из них — живописная природа. «Здесь можно найти множество нетронутых лесных массивов, озер и небольших речек. Здесь расположено три водохранилища: Истринское, Рузское и Озерное», — говорит Ю. Синяев.

 

Другое достоинство этих мест, считает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, заключается в отсутствии контраста между старыми и новыми жилыми комплексами, который присущ, например, Рублевке. «Соседние поселки, как правило, относятся к одному классу», — считает Н. Бланкова. По ее словам, на этом направлении практически нет ветхих домов, застройка в основном современная.

 

Что касается транспортной ситуации, то даже в час пик здесь редко бывают пробки. Новорижское шоссе — это шестиполосная трасса с высокой пропускной способностью. Здесь хорошее качество дорожного покрытия, не так много светофоров, трасса удалена от крупных населенных пунктов. «В скором времени будет достроен Краснопресненский проспект, что позволит владельцам домов на Новой Риге еще быстрее добираться до Третьего транспортного кольца, — рассказывает Ю. Синяев. — Есть мнение, что Новая Рига может встать, когда достроят все заявленные на этом направлении загородные поселки. Однако мы не разделяем подобную точку зрения. Благодаря новым транспортным развязкам ситуация и в будущем не ухудшится. Кроме того, большое количество объектов расположено скорее ближе к Волоколамскому, а не к Новорижскому шоссе, и их жители всегда смогут выбрать, по какой трассе добираться до Москвы».

 

По словам В. Яхонтова, покупателям стоит обратить внимание на благоприятную розу ветров и отсутствие промышленных предприятий в этих местах. Однако инфраструктура направления, по его мнению, пока развита недостаточно.

 

На стоимость коттеджа, как известно, влияет несколько факторов: сегмент, к которому относится загородный поселок, его удаленность от МКАД, архитектурная концепция, и, наконец, наличие инфраструктуры. «До кризиса цена 1 кв. м на Новорижском направлении в среднем составляла 3,5 тыс. долл. Коттедж с землей можно было приобрести за 3–5 млн долл.», — говорит Ю. Синяев. Сегодня, по словам Н. Бланковой, средняя стоимость домовладений для поселков бизнес-класса варьируется от 2,8 до 4,5 тыс. долл./кв. м, экономкласса — от 1,5 до 2,5 тыс. долл.

 

В конце прошлого года застройщики коттеджных поселков столкнулись со снижением объемов продаж и были вынуждены прибегнуть к скидкам, достигавшим 30%. «Однако дисконт помог мало: он не стимулировал покупателей, а лишь подтвердил негативную тенденцию на рынке», — поясняет С. Земцова. Сегодня застройщики также предлагают различные акции и скидки. Так, по словам эксперта, при 100%-ной оплате, как правило, предоставляется рассрочка и скидка в 30–45%. Причем эти условия нередко распространяются и на участки без подряда, что ранее было невозможно. Что касается вторички, то здесь можно запрашивать скидки на те объекты, которые были переоценены еще в докризисный период; размер дисконта индивидуален.

 

В целом можно сказать, что Новорижское направление пользуется популярностью и занимает почетное место в тройке лидеров, между Рублево-Успенским и Калужским шоссе. Активное освоение его свободных территорий началось только в начале 2000 г., поэтому свободные участки под застройку здесь пока имеются.