Жизнь собственников загородных дач в России до недавнего времени регулировалась законодательством спорадически, то есть случайно и не системно. Но государство пытается постепенно ужесточить контроль за этой сферой, и скоро, возможно, каждая пядь загородной земли и каждый вид постройки будут подлежать строгому учету и налогообложению, при условии, что будет выработан эффективный механизм такого контроля.
Еще прошлым летом, 3 июля 2016 года, в Федеральный закон от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» был внесен ряд изменений, которые сразу же вступили в силу. Закон же в полностью обновленной версии вступит в силу только через год, с 1 января 2018 года, а до 2021 года будет продолжаться переходный период, в течение которого должна произойти перерегистрация земельных участков и построек в соответствии с новыми требованиями.
Строгий учет через реестр, собрания – в любой форме
Все некоммерческие товарищества должны отныне иметь собственный индивидуальный реестр, в котором будут содержаться сведения обо всех владельцах участков и недвижимости, построенной на этих участках. Причем формы организации таких товариществ официально допустимы только две: огороднические и садоводческие (дачные приравнены к последним).
Разница в том, что в садоводческом некоммерческом объединении можно построить жилой дом и в нем зарегистрироваться, а в огородническом объединении – только поставить сарайчик для хранения садового инвентаря.
Все виды построек, разрешенных для возведения на участках садоводами, теперь будут строго систематизированы.
Все собственники обязаны предоставить для регистрации в реестре свои ФИО, мобильные и стационарные номера телефонов, электронные адреса, кадастровые номера земельных участков, которыми владеют, и своевременно информировать правление СНТ или дачного поселка о любых изменениях этих данных.
Если владелец продал участок или дом, он в течение десяти рабочих дней обязан уведомить орган правления о том, что больше не является владельцем данной недвижимости.
Если товарищество огородников/садоводов только образовано, оно обязано обзавестись таким реестром в течение месяца с момента государственной регистрации некоммерческого объединения. К 1 июня 2017 года абсолютно все дачные товарищества и кооперативы должны иметь реестр, сведения в котором будут дополняться и обновляться председателем правления либо иным уполномоченным лицом. Сбор, обработка, хранение и распространение сведений, необходимых для ведения реестра членов объединения, будут осуществляться в соответствии с законодательством РФ о персональных данных (ФЗ № 152-ФЗ «О персональных данных» от 27 июля 2006 года).
Если очное собрание не может состояться из-за отсутствия кворума, решения по изменению устава, бухгалтерского учета, изменений тарифов на коммунальные услуги, принятия отчетов правления могут быть приняты в заочной форме. О результатах такого собрания собственники уведомляются через мессенджеры или по электронной почте.
Копии протоколов вывешиваются на сайте товарищества и/или в файловых папках – на досках объявлений, находящихся на территории поселка.
Требуйте отчета
Собственник земельного участка может затребовать для личного ознакомления у правления своего дачного товарищества различные документы:
устав объединения, свидетельство о его регистрации в госреестре, финансовую
отчетность, различные сметы, протоколы прежних собраний, а также правоустанавливающие документы на имущество общего пользования и другие внутренние документы.
Что же касается самого устава, то он должен регламентировать правила ведения общего хозяйства, выборы членов правления, порядок и очередность проведения собраний, порядок установления размера членских взносов – в зависимости от площади земельного участка и количества построенных объектов. То есть чем больше участок, чем больше на нем построек – тем больше нагрузка на инфраструктуру, и тем, соответственно, выше сумма членского взноса. Новой редакцией закона определены три возможных вида взносов: вступительные, членские и целевые, а также подробно расписано – на что их можно потратить.
Порядок водо-, газо- и электроснабжения, ремонт дорог, охрана периметра, вывоз мусора, содержание детских и спортивных площадок, уход за зелеными насаждениями, работа котельных, создание противопожарных прудов, закупка и ремонт оборудования, проведение коллективных работ по благоустройству – все эти аспекты хозяйственной деятельности товарищества требуют регулярного обсуждения на собраниях и периодической коррекции.
До 1 марта 2018 года продолжает действовать «дачная амнистия», позволяющая оформить права на земельные участки и постройки по упрощенному порядку, но вместо прежней декларации с 1 января 2017 года для регистрации требуется технический план. Для этого придется вызвать специалиста из БТИ: кадастровый инженер проведет обмеры участка, определит точные координаты дома и через неделю предоставит собственнику документ. Цена вопроса – от 8000 рублей и выше. Затем собственник должен прийти в Росреестр или МФЦ, написать заявление, уплатить госпошлину и приложить любой из имеющихся документов на землю. Это может быть свидетельство о собственности старого образца, решение исполкома или другого ведомства о выделении участка и даже – выписка из хозяйственной книги.
Кадастровый учет недвижимости и госрегистрация прав на нее теперь будут объединены в единую систему учета и регистрации. В случае, когда сведения об объекте недвижимости отсутствуют в ЕГРН, его учет в кадастре и госрегистрация прав будут осуществляться одновременно.
Текст изменений в № 66-ФЗ от 15.04.1998 г. «О садоводческих и дачных некоммерческих объединениях граждан», принятых в № 337-ФЗ от 03.07.2016 г., можно посмотреть в этом файле.
Садоводы могут обанкротиться
Если садоводческое товарищество живет без строгого учета своей хозяйственной деятельности, то есть не платит налоги, задолжало за электричество, не вывозит мусор, не исполняет противопожарные и санитарные требования, не ставит на кадастровый учет земли общего пользования, оно может быть признано банкротом по решению суда и затем ликвидировано. Об этом говорится в пункте «О банкротстве садовых и дачных товариществ», глава IIX , статья 37 ФЗ № 66.
В таком случае земли общего пользования, а также совместное имущество будут переданы в собственность бывших членов товарищества пропорционально площади принадлежащих им земельных участков. Но при этом бывшие собственники будут нести субсидиарную ответственность по долгам товарищества в пределах стоимости переданного им имущества.
На деле подобная история может грозить разорением добропорядочным гражданам, которые будут расплачиваться собственным имуществом за долги тех, кто не платит членские взносы и не оплачивает расходы на электричество.
Подать в суд на СНТ может любой поставщик услуг, которому оно задолжало.
К примеру, если накопились долги за электричество, то должники – члены кооператива – получат исполнительный лист на определенную сумму. В случае отказа платить к ним придут судебные приставы и заберут личное имущество в пользу инициатора банкротства. Если с должников нечего взять, долги лягут на плечи остальных членов садового товарищества. А взамен они получат в коллективное пользование электрические столбы, провода, трансформаторы и прочие ненужные в личных хозяйствах приспособления. А ведь до сего времени подключение к электросетям происходило путем заключения договоров с местной властью, а в каждом СНТ были свои формы этого документа. Тарифы на электроэнергию тоже устанавливались индивидуально. Так и будет продолжаться впредь – закон не регламентирует эту сферу.
Также дачники могут задолжать компаниям, вывозящим мусор, обустраивающим дороги (теперь во всех СНТ должны быть дороги с жестким покрытием), или компаниям, обеспечивающим поселок магистральным газом.
К сожалению, кадастровая оценка участка, вопросы межевания, тарифы на электроэнергию, затраты на ремонт внутренних дорог и подъездных путей новым законом не рассматриваются.
И еще у СНТ теперь не будет ни господдержки, ни госконтроля. Ведение дел в товариществах полностью отдается на откуп местных органов самоуправления. Чтобы переизбрать превысившего свои полномочия или плохо ведущего дела председателя и его актив, надо назначить инициативную группу, организовать перевыборы с голосованием при полном кворуме.
В общем, пока что ясно одно: у садоводов и огородников с новым законом явно прибавится проблем, если только законодатели не подвергнут его существенной доработке.
