Новостройками Москва полнится. Итоги 2013 года

Положение на рынке первичной недвижимости в минувшем году можно охарактеризовать как стагнацию или стабилизацию — кому как нравится. Но факт остается фактом: новые проекты выходят, цены колеблются в рамках инфляции, без резких скачков, спрос устойчивый. Все ждали кризиса, а он так и не наступил, более того, никаких падений на рынке не было вопреки всем пессимистическим прогнозам.

Старая Москва в цифрах

В 2013 г. столичный рынок недвижимости продолжил восстановление после случившейся ранее массовой отмены или приостановки инвестконтрактов. Начали выходить проекты, которые прошли реконцепцию: девелоперы в своих объектах диверсифицировали соотношение жилья и офисов, компенсировав проявляющийся дефицит жилой недвижимости.

По данным компании «Метриум Групп», объем первичного предложения массового жилья (эконом- и комфорткласса) в старых границах Москвы увеличился в 2013 г. на 11,5%. Рынок пополнился девятью новыми проектами (против пяти в 2012 г.), причем семь из них являются комплексами комфорткласса (в прошлом году вышло всего два таких ЖК). Иными словами, над типовой панелью превалируют более качественные объекты. Всего к концу года в реализации находилось 24 проекта против 22 в 2012 г. В итоге доля массового жилья в общей структуре предложения рынка новостроек увеличилась на 2,6% и составила 45,1%.

Что касается сегмента бизнес-класса, то здесь объем предложения вырос за год на 10,5%. Продажи открылись в семи новых ЖК (тогда как в 2012 г. их было пять). Всего сейчас реализуется 57 проектов против 53 в 2012 г. Доля бизнес-класса в общем объеме первичного рынка Москвы также увеличилась (на 2,3%), составив 47,1%.

Прирост на рынке элитного жилья в 2013 г. достиг 4,4%, сообщают в компании IntermarkSavills. В продажу поступило шесть новых проектов (в 2012 г. — четыре). Всего в первичной реализации находится 33 проекта (в 2012 г. — 31).

Средневзвешенная цена 1 кв. м в новостройках экономкласса — 107,5 тыс. руб., комфорткласса — 143,8 тыс. В целом по массовому сегменту она достигла 133 тыс. руб., что выше по сравнению с прошлым годом на 3,2%. В бизнес-классе цены с начала года выросли на 9,4% и составили 220,1 тыс. руб./кв. м. На рынке элитного жилья эксперты зафиксировали рост средней стоимости 1 кв. м на 3,5% — с 18,7 тыс. долл. до 19,4 тыс. (рублевый прирост за счет изменения курса — 13,2%, то есть 644,9 тыс. руб./кв. м).

Все рекорды побил сегмент апартаментов. Как подсчитали аналитики «Метриум Групп», в 2013 г. продажи открылись в 23 новых проектах. Объем предложения вырос за год более чем в два с половиной раза. На текущий момент в реализации находится более 5,1 тыс. апартаментов в 53 комплексах. Около половины представлены в проектах бизнес-класса — 48,3%, на премиум-класс приходится 15,7% предложения. Впервые в 2013 г. на рынок вышли апартаменты массового сегмента: продажи открылись в четырех комплексах комфорткласса («Фили Град», «Водный», Just M, YE’S) и одном — экономкласса («Царицыно-2»), их доли составили по 18%.

«Появление апартаментов в массовом сегменте стало значительным событием на рынке, — говорит Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. — При достаточно низкой цене покупателям были предложены проекты, по своей сути не уступающие домам бизнес-класса: с монолитной технологией строительства, оптимальными планировками и, что важно, удобным расположением вблизи станций метро. Апартаменты комфорткласса составили серьезную конкуренцию квартирам в новостройках и на вторичном рынке. Кроме того, банки стали предлагать кредитные продукты и на этот класс объектов».

Тренды, тенденции

Среди самых главных тенденций рынка первичной недвижимости старой Москвы в уходящем году все эксперты назвали новый рывок сегмента апартаментов, доля которого в общей структуре предложения увеличилась с 15 до 29%. Способствуют этому прежде всего дефицит земель под застройку, а также трудоемкий и длительный процесс согласования проектной документации. На апартаменты не распространяются нормы жилой застройки, что позволяет девелоперам реализовывать проекты на территориях, которые не подходят для жилья, но имеют хорошую транспортную доступность.

«Рынок не «захлебнулся», как это предсказывали многие скептически настроенные эксперты, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Практика реализации апартаментов показала, что, во-первых, целевая аудитория у них довольно широкая и подобная недвижимость часто приобретается для постоянного проживания (например, москвичи, имеющие прописку, покупают апартаменты для расселения семьи).

Во-вторых, динамика продаж уже сопоставима с темпами реализации квартир. В наиболее успешных проектах, в том числе бизнес- и премиум-класса, это 20–50 апартаментов в месяц. Данный формат составляет сегодня полноценную конкуренцию обычным ЖК и имеет хорошие перспективы. Возрастающая конкуренция стимулирует застройщиков к усовершенствованию своих проектов, в результате на рынке будут появляться апарт-комплексы с более высокими качественными характеристиками и новыми опциями».

Вторым знаковым явлением стало активное развитие промышленных зон. В общей сложности они занимают около 8 тыс. га и большей частью используются не по назначению. Очевидно, что эти территории являются основным потенциалом для роста рынка жилья столицы в ближайшие годы.

В 2013 г. был презентован масштабный проект реконструкции территории ЗИЛ, где обещают возвести 4,5 млн кв. м недвижимости (из них под жилье отведено 1,5 млн кв. м). Цифра превышает нынешний годовой объем строительства жилья в городе. Аналогичная судьба ждет и бывший завод «Серп и Молот», архитектурно-градостроительная концепция которого будет выбрана в феврале. На сегодняшний день наиболее перспективными с точки зрения реновации являются запад (промзоны «Грузинский вал», «Силикатные улицы», «Западный порт», «Бережковская набережная», «Звенигородское шоссе», «Фили») и северо-запад (промзона «Коптево») столицы, где сосредоточены 16 и 6 проектов соответственно, общей площадью более 4 млн кв. м.

Именно с освоением промзон, собственно, и связано светлое будущее жилья экономкласса в старых границах Москвы. «Несмотря на громкое заявление главы столичного стройкомплекса Марата Хуснуллина о том, что в столице не будет доступного жилья, без панельного домостроения быстро развить территории промзон не получится, — рассуждает М. Литинецкая. — Возводить миллионы квадратных метров бизнес- и премиум-класса нецелесообразно, да и продать затруднительно. Поэтому застройщики разрабатывают свои концепции, исходя из текущего состояния рынка и уровня спроса. У нас по-прежнему наиболее активные продажи показывает массовый сегмент. Поэтому в любом случае предложение экономкласса будет пополняться и за счет промышленных площадок».

Да, у всех промзон разные характеристики. Например, территория ЗИЛа удачно расположена — граничит с рекой, имеет хорошую транспортную доступность, поэтому там можно будет построить более дорогое жилье бизнес- и комфорткласса. Но есть обширные зоны с не очень хорошей локацией, недалеко от МКАД, где рассматривается возможность возведения именно панельных домов, которое позволит максимально быстро развить эти площадки. Конечно, они сложны с точки зрения разработки, и поэтому в 2014 г. проекты могут не успеть стартовать, но в 2015-м они однозначно выйдут в свет.

Что касается других прогнозов, то эксперты предлагают дождаться завершения Олимпиады, которая станет своеобразной лакмусовой бумажкой состояния нашей экономики. Негативные настроения и ожидания очередной волны кризиса сегодня усугубляются разговорами о том, что из-за приближающихся Игр и необходимости поддержания стабильной обстановки правительство искусственно поддерживает экономическую ситуацию и не дает проявиться кризисным явлениям. Соответственно, после Олимпиады мы узнаем истинное положение вещей. «В лучшем случае ажиотаж, который возник вокруг южных территорий, спадет, и Москва снова станет практически единственным центром притяжения инвестиций в России, — предполагает Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP. — Если же развитие пойдет по пессимистическому сценарию и нас ожидают экономические потрясения, то возможен очередной передел рынка».

Новая Москва: крушение надежд

Главная тенденция уходящего года на рынке Новой Москвы — наращивание объемов предложения. По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в 2012 г. в реализации было около 87 корпусов, а в 2013-м — порядка 182. Как отмечают в Welhome, общее количество жилых комплексов к концу 2013 г. составило 38, что на 15% больше, чем в 2012 г. В последнее время активность девелоперов снизилась ввиду изменения ряда требований по нормативам (наличие объектов социального значения, этажность, показатели по плотности застройки).

Большая часть новых проектов относится к комфортклассу. «Высокая конкуренция заставляет компании тщательнее подходить к выбору концепций. Еще одна из особенностей уходящего года — возросший интерес к малоэтажной застройке, доля которой сегодня составляет 40%, — говорит начальник отдела маркетинга и рекламы «ЛСР. Недвижимость-Москва» Ольга Денисова.

С одной стороны, очевидно, что интерес застройщиков постепенно смещается в Новую Москву, поскольку там есть свободные территории плюс идет активное развитие транспортной системы и инфраструктуры. С другой стороны, ажиотаж, который возник сразу после объявления о скором расширении границ столицы, в 2013 г. постепенно сошел на нет. «Стало понятно, что, кроме московской прописки, преимуществ для жизни на присоединенных территориях в ближайшее время ждать не стоит, — считает В. Погосян. — Прошло уже почти полтора года, а никаких существенных изменений здесь не произошло».

Сегодня первичный рынок новых округов демонстрирует те же тенденции, что и обычные областные города. «За прошедшие 12 месяцев земли, имеющие официальный московский статус, фактически никак не приблизились к столичным меркам, — констатирует коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. — Единственное, что сделано, — озвучены некоторые планы по улучшению транспортной ситуации».

В частности, определен список дорог, строительством и реконструкцией которых займутся до 2015 г. По 11 объектам проведены конкурсы, по 5 — получены положительные заключения на разработку проектно-изыскательских работ. Есть также планы по строительству метро: на конец 2015 г. намечен запуск двух станций — «Румянцево» и «Саларьево», до конца 2017 г. обещают продлить Калининскую линию в Ново-Переделкино.

«Главная проблема в том, что от первоначальных планов мало что остается, — продолжает Г. Алтухов. — Буквально в конце декабря управляющий делами президента Владимир Кожин заявил, что Правительственный центр, который должен был стать главным ядром и центром притяжения новых столичных территорий, разместится в квартале между Красной и Старой площадью, то есть как минимум в 20 км от границ новомосковских земель. Для их перехода в статус столичных простого переименования недостаточно, а пока только этим все и ограничивается».

После того как переезд правительства был окончательно отменен, интерес к жилью в Новой Москве начал падать, отмечают эксперты. Причем покупательская активность как таковая остается примерно на том же уровне, но цены растут медленнее, чем в других районах Московского региона. По данным ФСК «Лидер», на конец 2013 г. стоимость 1 кв. м в новостройках Новомосковского и Троицкого административных округов составила 92,6 тыс. руб. Для сравнения: в Москве в пределах МКАД эта цифра достигла 129 тыс. руб., на территории области в пределах 5–7 км от МКАД — 87 тыс.

В русле обозначенных тенденций вполне логично, что в 2013 г. доля инвестиционных сделок существенно сократилась. Преобладает спрос со стороны людей, которые планируют улучшить свои жилищные условия. Это и москвичи, и покупатели из области, для которых немаловажно, что цены в Новой Москве на 30% ниже, чем в старой, и приезжие из регионов, которых привлекает статус столичного жителя.

Как считают эксперты, в 2014 г. в Новой Москве мало что принципиально изменится. Все будут ждать Генплана, который внесет хотя бы какую-то ясность как по срокам строительства, так и по наполнению данных земель.

«На мой взгляд, цены будут увеличиваться в общих тенденциях, но с некоторым отставанием от темпов роста на рынках Подмосковья и старой Москвы, — прогнозирует В. Погосян. — В то же время, если на присоединенных территориях все-таки появится некий центр притяжения, то возможен и резкий подъем цен на недвижимость».