В юго-восточном направлении, на территории Новой Москвы, появляется все больше перспективных новостроек. Локации по Каширскому и Варшавскому шоссе активно осваивают солидные застройщики – Urban Group, «Самолет Девелопмент», «Кортрос» и другие. Ценовая политика в большинстве случаев разумная: в пределах 30 км от МКАД цены колеблются от 44 до 65 тыс. рублей за метр. Привлекательности этому направлению добавляет постепенно улучшающаяся транспортная доступность.
Еще несколько лет назад новостройки ближнего юго-восточного Подмосковья, внезапно ставшего Новой Москвой, не пользовались повышенной популярностью у покупателей – в первую очередь в силу транспортных проблем. Если по Калужскому шоссе временами еще можно было вырваться за МКАД, то Варшавское, казалось, представляло собой перманентную пробку в любой день и время суток.
Теперь все изменилось если не кардинально, то весьма ощутимо. Два года назад завершился очередной этап реконструкции Варшавки: появилась возможность выехать в область в трех местах, включая новый дублер. По заверениям московских властей, это повысило пропускную способность трассы почти на треть.
В конце 2014 года началась реконструкция Калужского шоссе, рассчитанная на три года. Пока работы идут умеренными темпами: кризис подмыл возможности городской казны, и большинство средств уходит сейчас на первоочередные проекты, такие как Северо-Восточная и Северо-Западная хорды. Однако столичные власти от своих планов не отказываются, и к концу 2018 года следует ожидать увеличения пропускной способности шоссе в 2-2,5 раза.
Ожидают этого и девелоперы, увеличивая число проектов в пределах 30 км от МКАД в юго-восточном направлении. Пока новостроек здесь немного, и пик спроса приходится на земельные участки и коттеджи. Однако в Новой Москве количество проектов в классах «эконом» и «комфорт» постепенно растет, и к некоторым из них стоит присмотреться.
Варшавское шоссе: от Видного до Подольска
Если говорить о локациях вдоль Варшавского шоссе, то самым привлекательным, пожалуй, будет Видное – небольшой компактный город с достаточно развитой инфраструктурой. Правда, в экологическом плане это не райский уголок, поскольку тут расположился Московский коксогазовый завод. Но сам город довольно мил и всегда отличался чистотой и уютом: десять лет назад он занял первое место в конкурсе «100 самых благоустроенных городов России».
Свою лепту в местные красоты решила внести известная Urban Group, затеяв здесь один из самых интересных в последние годы проект комплексной застройки – ЖК «Видный город». Квартирография малоэтажных (от 4 до 8 этажей) домов поражает своим разнообразием: 50 планировочных решений! Сюда входят как обычные квартиры площадью от 27 до 83 кв. м, так и экзотические для России форматы: эколофты, хайфлеты (квартиры с увеличенной высотой потолков), сити-хаусы и лаунж-квартиры, снабженные террасами.
Видимо, это разнообразие и сподвигло застройщика позиционировать квартиры «Видного города» в бизнес-классе. Однако придирчивый эксперт отнес бы ЖК скорее к сегменту «комфорт плюс», за исключением, пожалуй, одного клубного дома повышенной комфортности.
Но покупатели не столь придирчивы, и когда видят такую экзотику всего лишь в 4 километрах от МКАД, да еще и по цене от 65 тыс. рублей за метр, перестают колебаться. Некоторых, правда, пугает перегруженность инфраструктуры Видного (собственную застройщик не обещает). Но привлекательная цена и устойчивый имидж Urban Group берут свое: старт продаж получился весьма бойким, а застройщик оправдывает свой авторитет, не затягивая с возведением комплекса.
Еще один масштабный проект в Видном – ЖК «Пригород Лесное» от «Самолет Девелопмент». Не в пример Urban Group, «авиаторы» обещают будущим жильцам инфраструктурный рай: 11 школ, 16 детских садов, Дом творчества, ТРЦ, больничный комплекс, четыре поликлиники, бизнес-парк и даже храм. Меньшим здесь не обойтись, поскольку застройщик возводит целый город. В проекте – 114 кирпично-монолитных домов переменной этажности с фондом в 72 тысячи квартир. «Пригород Лесное» позиционируют как абсолютно самодостаточный комплекс: здесь планируют даже собственное отделение полиции и пожарное депо, не говоря уже об автономных системах водоснабжения и собственных котельных.
Конечно, не каждого прельщает перспектива жить в окружении постоянной стройки, растянутой на 13 очередей. Понимая это, «Самолет Девелопмент» делает ценовое предложение, от которого практически невозможно отказаться – от 60 тыс. рублей за метр в достаточно просторных (35-102 кв. м) квартирах. Думается, у застройщика не будет особых проблем с реализацией жилья.
В недалекой от Видного Щербинке новостроек немного, но количество тут в большинстве случаев компенсируется качеством от серьезных застройщиков. Так, «Кортрос» возводит здесь огромный ЖК «Прима Парк» – комплекс монолитно-кирпичных высоток, позиционируемых в классе «комфорт». Как и в случае с «Видным городом», пристальный анализ здесь, наверное, снизит оценку до «эконом плюс» как по скромному количеству планировок, так и по площадям квартир (студия – от 26 кв. м, трехкомнатная – не более 82 кв. м). Но в пользу «Примы Парк» говорят не только авторитет застройщика, но и бонус в виде отделки, декларируемого паркинга на 1000 мест, а также планов по строительству школы, детского сада и торгово-развлекательного центра.
Другой масштабный проект в Щербинке – ЖК «Белая звезда», который застройщик, компания «Горизонт Девелопмент», обещает сдать в конце нынешнего года. Ключевое слово здесь – «обещает»: компания уже не раз сдвигала сроки ввода в эксплуатацию своих проектов. На сегодняшний день «Белая звезда» строится, хотя и не столь быстрыми темпами, как хотелось бы людям, уже купившим квартиры. Но сам по себе проект достаточно привлекателен в первую очередь с точки зрения расположения – 6 км от МКАД, неподалеку от железнодорожной станции «Щербинка». Комплекс монолитно-кирпичный, с разнообразной квартирографией – от 26-метровых студий до трехкомнатных квартир площадью 102 кв. м. Заявленная цена в 66 тыс. рублей за метр в таких условиях выглядит вполне адекватной.
И последняя локация, не столь удаленная от МКАД по Варшавскому шоссе, – Подольск. Этот город в последнее время застраивается довольно активно, но вот девелоперы порой демонстрируют странный подход к ценообразованию. Типичный пример – компания «УКРиС», которая возводит здесь ЖК «Северный» – несколько 17-этажных домов с квартирами площадью 35-102 кв. м. Дома панельные, выбор планировок небогат, отделки застройщик не производит – но при этом заявляет цену квадратного метра от 61 тыс. рублей. Если учесть, что инфраструктурные объекты в «Северном» существуют пока только в туманных обещаниях на форумах и сайте застройщика, аппетиты «УКРиС» выглядят несколько чрезмерными.
Гармоничнее в рыночные реалии вписывается ценообразование компании «Горки Групп», которая строит в восточной части Подольска ЖК «Плещеево» – две очереди кирпично-монолитных домов переменной этажности (12-17). Стартовые корпуса должны сдаваться летом будущего года, в них представлены 1-3-комнатные квартиры площадью 38,2-73,9 кв. м, причем застройщик предлагает их как с отделкой, так и без нее. Проектом запланировано строительство детского сада, школы и спортивного комплекса.
На рынке многоэтажного строительства «Горки Групп» известна мало, до последнего времени в ее портфеле было лишь несколько коттеджных поселков. Но с их возведением компания не затягивала, к качеству жилья нареканий не было, так что в первом приближении застройщику можно доверять. Тем более что цена метра у него начинается от 57 тыс. рублей.
А-130: Калужское, оно же Варшавское
Теперь бросим взгляд на локации по Калужскому шоссе – правда, во многом они дублируются с Варшавским, так что новостройки будем относить к нему по принципу: «ближе, чем к Варшавке». Кстати, любопытная деталь, о которой знают не все москвичи: до 50-х годов прошлого века именно Калужское шоссе называли Варшавским (так его и по сей день называют в соседних регионах). С 2010 года, во избежание путаницы, в официальных документах оно проходит как трасса А-130, но москвичи продолжают пользоваться прежним названием – Калужское.
В 12 км от МКАД, в центре Новой Москвы, «Бест-Новострой» реализует амбициозный проект застройщика «МарьиноСтрой» – ЖК «Марьино Град», который должен состоять из комплекса таунхаусов и квартала жилых домов высотой до 12 этажей. Правда, реализует довольно неспешно: по проекту, ЖК должен был быть сдан в эксплуатацию еще в прошлом году, но стоит отметить, что на сегодняшний день построены уже почти все здания.По имеющимся данным, сегодня квартиры в ЖК предлагаются по цене от 44 тыс. рублей за метр, что выглядит довольно привлекательным для данной локации. Но на форумах все чаще говорят о том, что по мере готовности новых домов ценник застройщика возрастает.
Еще ближе к МКАД – всего в 3 км, возле деревни Николо-Хованское, компания «А101 Девелопмент» строит ЖК «Испанские кварталы» (посвящение архитекторам из Испании, создававшим проект), который призван стать последним этапом завершения гигантского проекта «Москва А101». Это комплексная застройка монолитно-кирпичными домами от 7 до 15 этажей, которая должна образовать некий конгломерат, объединенный вокруг широкого пешеходного бульвара.
Завершить проект планируется к 2020 году. Однако, судя по имеющейся информации, покупатели пока осторожничают, поскольку застройщик то и дело трансформируется: из «Авгур Эстейт» в ЗАО «Масштаб», а из последнего – в «А101 Девелопмент». Многих такая чехарда настораживает. Впрочем, до последнего времени компания выполняла свои обязательства перед покупателями. Кстати, об обещаниях: в «Испанских кварталах» запроектированы наземный многоуровневый паркинг на 2500 мест, два детских сада, школа и поликлиника.
Квартиры в ЖК не слишком велики – от 30 до 93 кв. м, однако застройщик объявил довольно ощутимые цены: от 3,6 млн рублей за однокомнатную квартиру. Видимо, «А101 Девелопмент» уповает на оригинальность планировки проекта и близость к Москве.
Еще выше цены у застройщика «Инвесттраст», который возводит близ деревни Десна ЖК «Новые Ватутинки. Микрорайон Центральный». По проекту, здесь должно быть сдано шесть высоток переменной этажности с паркингом и развитой инфраструктурой (школа и детский сад уже построены, к ним обещают добавить еще несколько образовательных учреждений).
К продаже предлагаются 1-4-комнатные квартиры трех десятков планировок по цене от 78 тыс. рублей за метр. Если учесть, что дома в новом ЖК панельные, цифра для сегмента «эконом» выглядит, мягко говоря, завышенной, даже для квартир с отделкой.
Не слишком удален от МКАД и старинный Троицк, окрестности которого в свое время были отданы под дачи для советской творческой интеллигенции. Многоэтажных новостроек здесь не так много. Типичный пример по соотношению «цена-качество» – ЖК «Легенда», который возводит застройщик «Новые кварталы»: семь монолитно-кирпичных корпусов переменной этажности с квартирами не выдающихся площадей (однокомнатная начинается от 40 кв. м, а пятикомнатная едва переваливает за 118). Легендарными здесь можно считать разве что пробки: 17 км до МКАД по Калужскому шоссе иногда приходится преодолевать за полтора-два часа. Тем не менее, застройщик оптимистично назначает цену однокомнатной квартиры в 2,7 млн рублей.
