За последние годы рынок новостроек заметно изменился. О современных тенденциях и перспективах данного сегмента недвижимости в Москве и области мы беседуем с Юлией Гераськиной, директором департамента новостроек компании Est-a-Tet.
Реутов, мкр-н 9а
— Как обстоит ситуация с продажами новостроек в 2011 г.?
— Судя по динамике, неплохо. Даже летом мы не ощутили сезонного спада, пожалуй, немного спокойнее была только вторая половина мая. В итоге за восемь месяцев 2011 г. мы продали больше квартир в новостройках, чем за весь 2010 г.
Сегодня активно идут продажи в Московской области, где предложений в несколько раз больше, чем в столице. Приведу цифры. В Москве на рынке первичного жилья (без учета элитных объектов) представлено около 6,2 тыс. квартир, это приблизительно 574 тыс. кв. м, из них 81%, или 464 тыс. кв. м, — жилье бизнес-класса. А в ближнем Подмосковье, в пределах 20–25 км от МКАД, в продаже около 23,5 тыс. квартир в новостройках по 170 адресам — это почти 1,5 млн кв. м.
— Какие квартиры пользуются наибольшим спросом?
— Хит продаж — бюджетные варианты в ближайшем Подмосковье. Одно-двухкомнатные апартаменты в малоэтажных домах популярны у региональной аудитории. Однокомнатные квартиры общей площадью 33–40 кв. м с бюджетом покупки около 1,8 млн руб. — доступный вариант для молодежи. Такое жилье можно приобрести с первым взносом 400 тыс. руб., взяв оставшуюся сумму в ипотеку. Недавно мы успешно в течение четырех месяцев реализовали подобный проект — ЖК «Марусино» в Люберецком районе. Сейчас работаем еще на одном таком объекте — в поселке Зеленоградский (Пушкинский район).
— В каких подмосковных городах продажи идут лучше всего?
— Внимание покупателей периодически привлекает то один, то другой город. Это может быть связано с большим количеством предложений или одновременным выходом на рынок нескольких девелоперских проектов. Например, в нынешнем году активно осваивают Пушкинский район. Крупные жилые объекты появились в Щелково. Это бюджетное направление, поэтому оно пользуется стабильным спросом. Есть города, которые традиционно интересны покупателям, например Реутов, Люберцы, Балашиха.
— Квартиры с отделкой под ключ в течение последних трех лет были хитом продаж. Сохраняется ли этот тренд?
— Если раньше среди покупателей новостроек было много инвесторов и ремонт их не слишком волновал, то сегодня все больше клиентов приобретают жилье для себя, с возможностью сразу въехать и жить. Отделка собственными силами может затянуться у них на долгое время, а у застройщика ремонт под ключ занимает в среднем два-три месяца. Кроме того, стоимость отделочных работ 1 кв. м при большой площади существенно ниже. Например, в жилом комплексе микрорайона 9 в городе Реутов отделка 1 кв. м обойдется в 9 тыс. руб. Самостоятельный ремонт такого уровня в несколько раз дороже.
Сегодня варианты с отделкой можно найти во всех сегментах новостроек. Главное здесь — соответствие качества отделочных работ и материалов классу квартиры. Если проект реализует надежный застройщик, обеспечивая отделку высокого качества, покупателю выгодно и удобно воспользоваться этим предложением.
Реутов, мкр-н 9а
— Растут ли цены на новостройки?
— В среднем 1 кв. м первичного жилья в Москве (за исключением элитных объектов) в сентябре стоил около 158 тыс. руб., а в ближнем Подмосковье — 65,8 тыс. руб. С начала года цены выросли в среднем на 5%. Однако их повышение идет дифференцированно. В некоторых проектах мы наблюдаем значительное увеличение стоимости с начала года, до 10–15%. Это обусловлено в первую очередь стадией строительства объектов. Рекордсменом по росту цен стал проект в Отрадном, в Высоковольтном проезде, где за восемь месяцев жилье подорожало на 19%. Кроме того, в связи с грядущим расширением Москвы существенно увеличился спрос на недвижимость в городах, которые войдут в границы новой агломерации, например в Щербинке, Подольске. И цены там сразу выросли на 5–7%. К этим объектам есть и инвестиционный интерес.
— Как сегодня продают большую часть квартир в новостройках: по предварительным договорам или по договорам долевого участия?
— Большинство застройщиков (около 80%) перешли на работу в рамках 214-ФЗ. Возможно, это связано с запросом покупателей, которые считают договоры долевого участия более надежными. В какой-то момент для всех продавцов стало очевидно, что эта схема отношений с гражданами соответствует современным требованиям рынка.
— Как развиваются ипотечные программы?
— Ситуация с ипотекой также изменилась к лучшему. По нашей статистике, с начала года доля ипотечных сделок составила 35% от общего объема на первичном рынке. Сегодня банки предлагают разнообразные ипотечные программы по кредитованию новостроек. Один из наших проверенных партнеров в этом сегменте — банк «Возрождение».
— Вы предлагаете своим клиентам схему приобретения квартиры с зачетом старого жилья. Трейд-ин в недвижимости пользуется успехом?
— Принять в зачет московскую квартиру при покупке нового жилья готовы многие девелоперы. Мы в отличие от других компаний можем провести сделку по покупке новостройки одновременно с продажей жилья на вторичном рынке, а не после нее. Причем во время сделки купли-продажи наш клиент живет в своей старой квартире, а через три месяца получает ключи от новой. Сегодня это единственное в своем роде предложение на рынке. Нельзя сказать, что трейд-ин — это массовый продукт, но программа достаточно востребована, особенно теми покупателями, которые хотят максимально сократить срок въезда в новую квартиру. Остальным я бы предложила воспользоваться классической схемой — сначала продать вторичку, затем приобрести новостройку.
— На что сегодня обращают внимание покупатели первичного жилья?
— Клиенты прежде всего интересуются застройщиком: сколько лет работает на рынке, какие проекты реализовал. Мы даже завели специальный клиентский лист с полной информацией о каждом партнере. После оформления сделки покупатели очень внимательно наблюдают за тем, как строят их будущий дом, — регулярно ездят на объект, а потом звонят в офис и докладывают менеджеру: «Были на площадке, стройка идет активно». Или, наоборот, интересуются, почему с прошлого раза ситуация мало изменилась.
— Иногда у покупателей возникает вопрос, зачем идти к посреднику, если можно купить квартиру напрямую у застройщика.
— Основное преимущество работы с риэлтором — это сервис, уровень которого в последнее время заметно возрос. Если раньше девелоперы предпочитали отдавать свои проекты на реализацию сразу нескольким компаниям, то теперь чаще всего работают с одной, передавая ей право эксклюзивных продаж. При этом застройщики предъявляют более высокие требования к оформлению офисов продаж, уровню презентаций и рекламной продукции. Благодаря такому подходу можно более эффективно работать с проектами, четко контролировать продажи.
Генеральный риэлтор заботится об обратной связи с клиентами, о предоставлении им оперативной информации о ходе строительства объекта.
— Ожидает ли нас в ближайшее время дефицит первичного жилья?
— По нашим прогнозам, уже в следующем году мы столкнемся с нехваткой предложений в новостройках Москвы. Примерно 51% проектов сегодня находится на финальной стадии реализации (отделочные работы, подготовка и сдача госкомиссии). Около 35% — на средней стадии готовности. Новых площадок почти нет, начинают возводить лишь около 15% объектов. Следовательно, можно предположить, что в ближайшее время рынок первичной недвижимости столичного региона может столкнуться с проблемой дефицита. Вероятно, присоединение к Москве новых земель может создать хороший задел на масштабное увеличение строительства. Но стадия подготовки перспективных территорий может занять несколько лет.
— А что будет с ценами?
— Нас ожидает их дальнейшее плавное повышение. До конца 2011 г. цены поднимутся в среднем еще на 5–7%. По самым ликвидным объектам в высокой стадии строительной готовности рост будет более заметным. Суммарное увеличение по итогам 2011 г. составит около 11–13%.
