Штучный товар
Рынок отдельно стоящих небольших бизнес-центров, которые способны достойно представлять компанию в Москве и Петербурге, невелик. И там и там подавляющая доля особняков и небольших отдельно стоящих зданий относится к классу В. Если говорить о классе А, такое предложение очень и очень ограничено.
По данным Knight Frank, в Москве на небольшие офисные центры площадью до 3 тыс. кв. м приходится менее 5–10% объема офисов класса А, это около 200–300 тыс. кв. м на весь мегаполис.
В Петербурге такие предложения и вовсе удастся пересчитать по пальцам. Здесь, по информации Colliers International, 249 тыс. кв. м — объем всего рынка офисных площадей класса А в центре города. Треть занимают сами собственники, остальная часть предлагается на рынке аренды.
Найти площадку в этом сегменте непросто: на декабрь свободное предложение составляло всего 20 тыс. кв. м. К тому же абсолютное большинство зданий класса А — крупные бизнес-центры, не подходящие под звание штаб-квартиры.
директор департамента офисной недвижимости Colliers International
Штаб-квартира как инвестиция
Офисный сегмент, несмотря на пандемию и удаленку, остается очень привлекательным для инвесторов. В Москве на него приходится около 40% инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью, в Петербурге — 17%. По словам экспертов, именно эти сегменты обеспечивают инвесторам стабильный денежный поток на перспективу и максимально устойчивы к последствиям пандемии.
Но действительно ликвидны только качественные офисные объекты, принадлежащие к классу А и выше, расположенные в хорошей локации и имеющие современные характеристики. К последним относятся в том числе собственная парковка и возможность спланировать пространство под нужды владельца — например, создать актуальный сегодня гибкий офис.
При этом своя закрытая парковка для небольшого офисного здания в центре Петербурга — большая редкость, не говоря уже о собственном земельном участке. Впрочем, один такой объект нам удалось найти на Васильевском острове, о нем мы еще расскажем.
Несмотря на сложный год, по итогам 2020-го офисная недвижимость класса А не показала падения арендных ставок: в обоих городах они остались на прежнем уровне. В Петербурге — около 2,1 тыс. рублей за кв. м в месяц с учетом НДС и операционных расходов, в Москве — около 26 тыс. рублей за кв. м в год без учета расходов и НДС. Ожидается, что уже в 2021-м ставки начнут увеличиваться вместе с ростом экономики.
Историческое наследие
В центральных районах Северной столицы получится найти исторические особняки площадью 3–5 тыс. кв. м, условно подходящие под штаб-квартиру. Их либо реконструируют и потом сдают в аренду, либо покупают, невзирая на плачевное состояние, и потом переделывают под собственные нужды. Однако такие здания не являются отдельно стоящими, они расположены без пролетов, с окнами на фасадной и задней стенах. Говорить об автономности и тем более собственной территории в этом случае нельзя.
Еще одна проблема всех исторических зданий состоит в том, что эти здания находятся под охраной — значит, любые строительные или ремонтные работы придется долго и мучительно согласовывать. А переделать внутренние помещения под современный офис практически нереально из-за кабинетной планировки.
Эксперты уверяют, что ограничения, наложенные на такие здания, сильно удорожают проект. Соответственно, вырастают и арендные ставки в нем.
Локация, приватность и собственный участок
Найти в центре Петербурга новое отдельно стоящее здание с премиальным ремонтом, свободной планировкой, с собственной парковкой и земельным участком — большая удача для бизнеса, учитывая уникальность каждой из этих характеристик. При этом запросы компаний к приватности только растут: это важно не только с позиции удобства работы, но и с точки зрения обеспечения требований безопасности.
Такой эксклюзивный объект, на данный момент находящийся в продаже, есть на Васильевском острове — бизнес-центр Orange, четырехэтажный особняк на 7-й линии В.О., 62А, в 200 метрах от станции метро «Василеостровская».
Это отдельно стоящее здание площадью 2121 кв. м с собственным участком, гаражом на шесть машино-мест, открытой парковкой на 20 автомобилей и сквером с фонтаном. Другое подобное предложение для организации бизнеса практически невозможно встретить на рынке коммерческой недвижимости.
«Это уникальное здание, построенное по авторскому проекту, с богатой внутренней отделкой качественными натуральными материалами, очень светлое и подходящее для организации любого рабочего пространства», — рассказывает Лилия Богатырева, директор Orange Estate Management — компании, которая управляет проектом.
Главное, что отличает бизнес-центр Orange от других новых зданий, подходящих под штаб-квартиру компании, — собственный большой участок земли площадью более 2 тыс. кв. м — уникальная опция для центра Петербурга. Использовать участок владелец вправе по собственному усмотрению, тем более что он расположен в некотором отдалении от улицы, что обеспечивает тишину и приватность как в самом бизнес-центре, так и на прилегающей к нему территории.
Еще одна особенность, выделяющая его на фоне других, это локация — не просто центр города, а в двух минутах от станции метро. Из четырех центральных районов Петербурга именно Василеостровский продолжает сегодня активно развиваться: тут возводится жилье, инфраструктура, открываются новые возможности для бизнеса. Район является активным деловым центром Петербурга, что особенно важно для компаний, выбирающих его для размещения штаб-квартиры.
Несмотря на вписывающуюся в окружение архитектуру и высокие, 3,5 м, потолки, это новое здание, не имеющее никаких обременений или ограничений Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.
Здесь уже есть готовые офисы площадью от 40 до 100 кв. м, но внутренние пространства легко переформатировать, обустроив гибкие офисы или разделив на зоны, что в историческом здании не получится сделать без его реконструкции. Также здание можно сдавать в субаренду поэтажно.
Orange Estate Management занимается управлением коммерческой недвижимостью два десятилетия, но бизнес-центр Orange выделяется среди проектов компании особенно, поскольку он не имеет аналогов на рынке Петербурга.
директор Orange Estate Management
Сегодня этот бизнес-центр полностью готов к работе, к нему подведены все коммуникации и заключены прямые договоры с ресурсообеспечивающими компаниями.
Меньше площади, больше гибкости
По мере восстановления российской и мировой экономики и возвращения сотрудников в офисы сегмент качественной офисной недвижимости, включая формат штаб-квартир, будет становиться все более востребованным. Эксперты отмечают, что активность инвесторов значительно повысилась в последние месяцы 2020 года, за счет чего итоговые показатели даже превысили показатели 2019-го.
Что касается особенностей формата, то инвесторы будут выбирать гибкие офисы, предоставляющие шанс быстро отреагировать на изменения рынка, отправить часть сотрудников на удаленную работу или, наоборот, вернуть их в офис, оперативно переформатировав рабочее пространство. А отдельно стоящие новые бизнес-центры останутся инвестиционно привлекательными и будут востребованы на рынке из-за своей уникальности и ограниченного предложения.
