Часто при оформлении ипотечного кредита заемщику приходится прибегать к помощи других лиц, обычно своих родных и близких. При невысоком доходе или недостаточных гарантиях надежности в глазах банка может возникнуть необходимость привлечь созаемщиков или поручителей по кредиту.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Созаемщик: кто, зачем и когда?
Привлечение созаемщика не является обязательным условием получения ипотеки. Если заработка одного покупателя жилья вполне достаточно, чтобы обслуживать кредит (то есть ежемесячный платеж не превышает 45% от дохода), то банк не будет настаивать на привлечении других лиц. Однако если клиент состоит в браке, то его супруг или супруга становятся созаемщиками в обязательном порядке вне зависимости от уровня своего дохода. Дело в том, что приобретенное по ипотеке жилье в соответствии с Семейным кодексом автоматически становится общим имуществом, если у супругов нет брачного договора, где прописано иное. Поэтому банк предпочитает, чтобы ответственность по кредиту у супругов тоже была общая.
Теоретически созаемщиком может стать и посторонний человек — друг, коллега и т.п. При этом он необязательно должен иметь долю собственности в приобретаемом жилье. Но это может вызывать дополнительные вопросы у банка. Кредитор наверняка захочет понять, насколько заинтересован этот посторонний человек в выполнении обязательств по кредиту? Насколько надежным созаемщиком он будет, не имея права собственности на предмет залога? Поэтому в качестве созаемщиков, как правило, привлекаются те, кто также имеет долю собственности в покупаемой по ипотеке квартире или доме или близкие родственные связи с заемщиком.
По той же мерке
Набор требований к созаемщику у банков примерно такой же, как к основному заемщику, потому что они несут равную ответственность по кредиту. Вторым заемщиком должен быть гражданин России старше 18 лет, занятый на последнем месте работы не менее полугода. Он предоставляет в банк тот же полный набор документов, что и основной заемщик.
Как правило, банки разрешают привлекать от одного до четырех-пяти созаемщиков.
Один и тот же человек может выступать созаемщиком по двум различным ипотечным кредитам, если его доход это позволяет. То есть при оформлении каждого банковского займа будет учитываться доход соискателя кредита за вычетом всех финансовых обязательств (алименты, выплаты по другим кредитам). Если оставшаяся сумма ежемесячного дохода удовлетворит банк, то человек вполне может выступать созаещмиком. Но слукавить и скрыть имеющиеся обременения сейчас вряд ли получится. С развитием системы БКИ (бюро кредитных историй) любое участие в банковских соглашениях (даже в качестве созаемщика) фиксируется в единой базе. Соответственно, банку видно, какие кредиты брал заемщик и как он их обслуживал.
Функция — дублер
На практике платить по кредиту может только основной заемщик. Но для банка права и обязанности всех созаемщиков равны. Они несут солидарную ответственность по ипотеке, и, если основной должник прекращает погашать кредит, созаемщик обязан сделать это за него.
Если платежи перестанут поступать, то банк может потребовать полного погашения кредита как от основного заемщика, так и от созаемщиков. Все участники договора отвечают перед кредитором своим имуществом в случае, если после реализации предмета залога вырученных денег не хватит на погашение задолженности. То есть по решению суда собственность созаемщика может быть продана для возвращения долга.
Если супруги разводятся, то для кредитора они по-прежнему остаются равноправными должниками и залогодателями. Для того чтобы внести какие-то изменения в обязательства, необходимо получить согласие банка на переоформление права собственности на одного из должников и заключить дополнительное соглашение к кредитному договору.
Поручитель: рука помощи
В начале ипотечной эры в России наличие поручителей было одним из распространенных требований банков. Чтобы повысить гарантии возврата кредита при выдаче крупных сумм, кредиторы помимо залога часто требовали в обязательном порядке одного или даже двух поручителей. Сейчас подобное требование встречается все реже.
Первое и основное отличие поручителей от созаемщиков в том, что доходы поручителей не учитываются при расчете полной суммы кредита. То есть данный персонаж всего лишь обеспечивает большую надежность возврата кредита, но никак не способствует увеличению его суммы.
Однако требования банка к занятости и доходу поручителя будут не меньше, чем к доходу заемщика, потому что именно поручитель в случае неплатежеспособности заемщика будет отвечать по кредиту. Так что в этой важной роли не могут выступать пенсионеры, военные, служащие в горячих точках, а также люди, имеющие доход меньше, чем у заемщика.
Согласно Гражданскому кодексу, поручитель несет равную с заемщиком ответственность за выплату суммы основного долга; погашение процентов, штрафов и неустоек; возмещение всех расходов кредитора, возникших вследствие невыполнения либо неполного выполнения заемщиком условий договора ипотеки, в частности судебных издержек.
Правда, в отличие от созаемщика поручитель может нести как солидарную ответственность с заемщиком, так и субсидиарную, то есть дополнительную. При солидарной ответственности кредитор в случае возникновения просрочки или других проблем с платежами может предъявить требования к любому из заемщиков или поручителей. При субсидиарной ответственности взыскивать деньги с поручителя по ипотечному кредиту можно только после того, как доказана неплатежеспособность основного заемщика. Форма и степень ответственности устанавливается договором.
Если поручитель выплачивает задолженность заемщика перед кредитной организацией, то права кредитора переходят к нему. Таким образом, заемщик становится должен уже не банку, а поручителю.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
