Первоначальный взнос при получении кредита важен не меньше, чем доходы заемщика. Не располагая собственными средствами, рассчитывать на ипотеку не стоит. Также от размера накоплений зависит величина процентной ставки по кредиту.
Сейчас каждая пятая покупка на рынке недвижимости происходит с использованием ипотеки. Согласно результатам исследования компании «Домус Финанс», большинство заемщиков вносят в качестве первоначального взноса более 30% от стоимости приобретаемой квартиры.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
От процента к проценту
MIRATO
Важен здесь и психологический момент. Если человек не внес ни копейки своих денег, то он начинает относиться к ипотечному жилью как к арендному: на подсознательном уровне не заинтересован в погашении долга.
Банк регулирует вопрос первоначального взноса наиболее доступным ему способом — финансовым, то есть с помощью процентной ставки.
«При 10%-ном первоначальном взносе ставка по кредиту будет 13%, а при взносе 50% — уже 12,5%», — сообщает руководитель департамента ипотеки компании «Домус Финанс» Сабина Хамитова.
Эксперт рассматривает в качестве примера покупку в кредит однокомнатной квартиры стоимостью 3 219 300 руб. в Московской области. При внесении собственных средств в размере 10% (321 930 руб.) сумма займа сроком на 20 лет под 13% составит 2 897 370 руб., а ежемесячный платеж — 33 945 руб. Если заемщик внесет 70% от стоимости жилья, то сумма кредита составит 965 790 руб., а ежемесячный платеж — 10 635 руб. (при годовой ставке 12,5%).
Если учесть, что минимальный первоначальный взнос сейчас составляет 10%, а также то, что получение ипотечного кредита сопряжено с рядом дополнительных расходов (оценка, страховка, регистрация), то при покупке однокомнатной квартиры в Москве стоимостью 5 млн руб. «нужно иметь на руках 600–750 тыс. руб.», — рассказывает директор Департамента ипотечного кредитования Номос-Банка Сергей Арзянцев.
По мнению генерального директора «НБИК» Евгении Таубкиной, если «заемщик хочет купить однокомнатную квартиру стоимостью 5 млн руб., то в этом случае ему лучше иметь хотя бы 20% на первоначальный взнос, то есть 1 млн руб.».
Первоначальные накопления
Часто в качестве первоначального взноса используются средства, вырученные от продажи имеющегося жилья. Если такой вариант невозможен, то на взнос придется копить. Сколько времени уйдет на это?
Начальник службы розничного кредитования КБ «МИА» Наум Либкинд считает, что накопить первоначальный взнос можно за два года, если «откладывать каждый месяц по 35–40% от доходов».
Если вернуться к примеру с покупкой квартиры в Подмосковье за 3,2 млн руб., то накопить 300–400 тыс. руб. семья сможет в среднем за один — три года. Для этого придется ежемесячно откладывать по 26 тыс. руб. (при совокупном доходе 65 тыс. руб.).
Покупка квартиры за 5 млн руб. потребует, по мнению руководителя ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость» Ирины Кажикиной, предварительного периода накопления от 1,5 до 2,5 лет при общем доходе семьи в 90 тыс. руб.
«Чтобы минимизировать инфляционные риски и сократить срок накоплений, можно разместить сбережения в депозитах и инвестиционных инструментах», — советует заместитель председателя правления ЗАО «Райффайзенбанк», руководитель дирекции обслуживания физических лиц и малого бизнеса Андрей Степаненко.
Жилищно-накопительных вкладов, которые позволили бы заемщику накопить средства на первоначальный взнос, а потом получить кредит в этом же банке на более льготных условиях, на рынке мало. «Рассчитаны такие вклады минимум на год и предполагают частичное пополнение, чаще всего равными долями, сопоставимыми с ежемесячным взносом по ипотеке, — рассказывает С. Хамитова. — Таким образом вы морально готовитесь к дальнейшей выплате кредита и пробуете свои силы, а банк оценивает вашу надежность. Проценты по таким вкладам не столь высоки — в среднем 8–9% годовых, однако есть возможность получить более выгодные условия кредитования».
Кредит на взнос
Если накоплений нет и сделать их не представляется возможным, то можно посоветовать несколько вариантов решения проблемы.
Во-первых, взять потребительский кредит на первоначальный взнос. Однако, подчеркивает С. Арзянцев, «банки не приветствуют ситуации, когда квартиру покупают целиком на заемные деньги. Ведь в этом случае заемщик менее мотивирован на добросовестное обслуживание кредита».
По мнению Н. Либкинда, брать потребительский кредит на первоначальный взнос имеет смысл только в тех случаях, «когда известно, что это кредит на короткий срок (вскоре появятся деньги от продажи какого-либо актива — квартиры или машины)».
При этом следует помнить, что сумма беззалогового потребительского кредитования ограничена, как правило, 300–500 тыс. руб. Ставки по этим кредитам выше, чем по ипотеке, и вернуть их необходимо в более короткий срок (пять — семь лет). Так что нагрузка для заемщика, которому придется в дальнейшем обслуживать два кредита (потребительский и ипотечный), в разы вырастает. «Потребительский кредит предоставляют сроком до пяти лет, процент по такому кредиту — от 18%, ежемесячный платеж из-за этого достаточно высокий, что в конечном счете снижает ту часть доходов, которая может быть направлена на погашение кредита», — отмечает директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. При этом, резюмирует эксперт, «потребительский кредит в совмещении с ипотекой возможен при условии достаточно высокого дохода заемщика, когда совокупный ежемесячный платеж по двум кредитам не будет превышать 50% его доходов».
Еще одним вариантом является получение кредита под залог имеющегося в собственности заемщика жилья. Однако банки дадут в долг в этом случае только около 70–80% от стоимости закладываемой недвижимости. На эти деньги можно либо купить более дешевое жилье, либо, используя их как первоначальный взнос, взять ипотеку. В последнем случае в залоге у банка окажется как новая, так и уже имеющаяся у заемщика жилплощадь.
Альтернатива
Очень часто, для того чтобы найти средства на первоначальный взнос, заемщики продают старую квартиру. Тогда проблема накоплений автоматически отпадает. Но появляется другая сложность. Реализовать квартиру нужно довольно быстро — срок одобрения кредитной заявки банком действует в среднем три месяца. К тому же в течение этого же периода нужно найти жилье для покупки.
Выходом может стать специальная программа «Переезд». Ее разработало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) совместно с Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
Участник этой программы может не спешить с продажей квартиры. Он получает под ее залог краткосрочный кредит, который будет гасить после реализации этой недвижимости. Данные средства идут в счет первоначального взноса. Плюс к этому человек получает обычный ипотечный, «длинный», кредит по стандартной схеме.
Краткосрочный кредит выдается на один-два года. Его размер не может быть больше 80% от стоимости закладываемой недвижимости. Ставка зависит от того, прописаны ли в квартире жильцы, и составляет обычно от 12,5 до 16%. Изначально кредит выдается под минимальный процент, который через полгода может повыситься на 1 пп., если из квартиры никто не будет выписан. Затем раз в квартал ставка будет подрастать на 0,5%, до тех пор пока квартира не станет юридически свободной.
Страховка или взнос?
Если ни один из вышеперечисленных вариантов не подходит, то может ли заемщик получить кредит с нулевым первоначальным взносом? До кризиса таких программ было достаточно. Сейчас крайне мало.
«Сегодня на рынке существуют программы без первоначального взноса, но с очень высокой комиссией до 8% (за выдачу и т.д.), либо условия таких кредитов предусматривают дополнительный залог, например автомобиль или другую недвижимость», — рассказывает Е. Таубкина.
«Кредиты с нулевым первоначальным взносом выдает ограниченное количество банков. Большинство кредитных организаций требует минимальный взнос на уровне 20% от стоимости жилья», — говорит К. Шибецкий.
Для людей, которые берут ипотеку с первоначальным взносом от 10 до 20%, АИЖК разработало программу страхования ответственности. Страховым случаем здесь является дефолт заемщика и падение цен на рынке недвижимости, в результате которого банк может не суметь вернуть свои деньги в полном объеме. Благодаря такой страховке можно получить кредит с низким взносом. Однако нужно учитывать, что человеку придется серьезно потратиться на страховку, причем эти выплаты в отличие от других видов страхования должны быть сделаны единовременно.
По словам К. Шибецкого, «страхование ответственности составляет около 2% от размера кредита и выплачивается столько времени, сколько потребуется заемщику для того, чтобы довести уровень своего первоначального взноса до установленного банком предела, например с 10 до 20%».
Предположим, человек хочет купить квартиру за 5,5 млн руб. и у него есть взнос в размере 10%, то есть 550 тыс. руб. В таком случае ему придется заплатить за страховку примерно 99 тыс. руб.
«Предприятие дорогое и, на мой взгляд, невыгодное, — считает И. Кажикина. — Поскольку есть банки, в которых можно взять кредит, имея лишь 10% от стоимости недвижимости, выбирать банк, в котором нужно страхование дополнительного риска, смысла не имеет».
Сейчас в решении квартирного вопроса нуждаются больше половины россиян. Одним из немногих выходов для них является ипотека: ведь накопить на квартиру самостоятельно можно в среднем только за 20 лет. Поэтому нужно относиться к долговым обязательствам как к неизбежности, равно как и к первоначальному взносу, необходимому для получения кредита.
Наверное, оптимальным сроком для накоплений являются два-три года. Удлинять этот период не следует, ведь деньги обесцениваются и стоимость недвижимости растет. Так что за несколько лет нужно постараться собрать максимальное количество средств, чтобы получить выгодные условия кредитования и сделать последующие платежи по кредиту максимально необременительными.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Зависимость ставки по кредиту от размера первоначального взноса при покупке квартиры стоимостью 5 млн руб. | |||
Первоначальный взнос | 0% | 10% (500 тыс. руб.) | 20% (1 млн руб.) |
Лучшая ставка | 14% | 12,3% | 11,9% |
Ежемесячный платеж | 66 587,07 руб. | 54 879,12 руб. | 47 749,68 руб. |
Дополнительные расходы | Стандартные расходы по ипотеке. Комиссия банка 400 тыс. руб. Дополнительная страховка финансовых рисков (35 тыс. руб.) помимо комплексной ипотечной (0,7%) | Стандартные расходы по ипотеке. Дополнительная страховка финансовых рисков помимо комплексной ипотечной | Стандартные расходы по ипотеке |
Другое | Круг банков ограничен | Круг банков ограничен | Более широкий выбор банков и программ |
Источник: НБИК
