- Снижение темпов строительства уже привело к нерыночному росту цен в крупнейших городах России. Так, стоимость 1 кв. м в I полугодии 2021-го значительно увеличилась в Краснодаре и Омске, где объемы вывода жилья не восстановились. Аналогичная ситуация может возникнуть и на рынке новостроек Северной столицы.
- Темпы вывода новых проектов в Петербургском регионе не вернулись к допандемийному уровню. Немалую роль в этом сыграло соглашение об ограничении объемов строительства жилья в Санкт-Петербурге до 2030 года.
- В Москве и в большинстве других городов-миллионников показатели вывода нового предложения вернулись к 2019 году. Только в четырех городах-миллионниках наблюдается резкое снижение новых объемов.
- В I полугодии 2021-го цена 1 кв. м на первичном рынке Петербургского региона увеличилась сильнее, чем в Московском регионе: на 10 против 8%. Раньше столичная недвижимость дорожала быстрее.
- Спрос на жилье перестал быть ключевым фактором роста цен на первичном рынке Петербургского региона. По количеству ДДУ нет рекордов, в то время как стоимость квадратного метра существенно увеличивается.
Вывод новых проектов для Московского и Петербургского регионов фиксируется по старту активных продаж — публикации прайс-листов при наличии всех разрешительных документов. Для городов-миллионников — по дате первой публикации проектной декларации в единой информационной системе жилищного строительства.
Строить будут меньше
В I полугодии 2020-го в Московском регионе было выведено в продажу 2,91 млн кв. м жилья в 215 корпусах. В Петербургском регионе — 2,22 млн кв. м в 185 новых домах. Для обоих регионов это достаточно низкие показатели, которые объясняются локдауном весны прошлого года. Для сравнения: в I полугодии 2019-го в столичном регионе в продажу вышло 4,4 млн кв. м в 311 корпусах, в Петербургском — 5,58 млн кв. м в 365 корпусах.
В I полугодии 2021-го показатели в Московском регионе вернулись к допандемийному уровню: 4,75 млн кв. м нового жилья в 329 корпусах. В Петербургском регионе ситуация обратная. За январь–июнь 2021-го на рынок вышел лишь 181 корпус с 2,36 млн кв. м жилья, то есть показатели остались на уровне прошлого, карантинного, года.
Это подтверждают и итоги 2020 года. В Московском регионе за год выведено 7,62 млн кв. м жилья в 520 корпусах, то есть лишь на 6% меньше, чем в 2019-м (тогда — 8,14 млн кв. м в 580 домах), в Петербургском — 4,47 млн кв. м в 330 корпусах. Это примерно на 40% меньше, чем в 2019 году.
Среди причин такой динамики — и последствия локдауна, и переход на эскроу-счета. В I полугодии 2021-го большую роль сыграло и соглашение, ограничивающее строительство жилья в Санкт-Петербурге до 2030 года, которое подписали власти города и Минстрой РФ.
По нацпроекту «Жилье и городская среда» застройщики в Санкт-Петербурге должны были ежегодно возводить 5,5 млн кв. м жилья. По мнению петербургского правительства, такие объемы строительства способны привести к сверхнагрузке на инфраструктуру, поэтому вместо 5,5 млн кв. м власти города предложили остановиться на цифре 3,2 млн кв. м в год. Она включает в том числе и те объемы, которые не попадают в продажу (жилье для очередников, для расселения ветхого жилья и т. д.).
В последующие годы, согласно документу, объем нового предложения будет снижен до 2,6–2,8 млн кв. м и лишь в 2030-м вновь достигнет отметки 3 млн кв. м.
В перспективе подобная динамика чревата существенным ростом цен на первичном рынке недвижимости Петербургского региона.
Новое предложение* на рынке Московского и Петербургского регионов
* Под новым предложением понимается суммарная площадь квартир и апартаментов в домах, которые вышли в открытую реализацию на первичном рынке.
По данным Аналитического центра Циан
Только в четырех городах-миллионниках — резкое снижение объемов вывода жилья
В других миллионниках пандемия оказала противоречивое влияние на объемы ввода жилья в продажу. По итогам 2020 года в шести городах из 14 показатели существенно просели (Краснодар, Красноярск, Челябинск, Уфа, Волгоград, Ростов-на-Дону), в пяти — увеличились (Казань, Самара, Воронеж, Екатеринбург, Нижний Новгород), в трех (Омске, Новосибирске и Перми) остались на прежнем уровне.
В I полугодии 2021-го динамика оказалась вновь разнонаправленной: в большинстве миллионников показатели соответствуют допандемийному уровню (Казань, Уфа, Новосибирск, Ростов-на-Дону) или даже превысили его (Нижний Новгород, Волгоград, Самара, Пермь, Екатеринбург, Воронеж).
Лишь в четырех городах объемы существенно просели — это Краснодар, Красноярск, Омск и Челябинск, но такое сильное снижение по сравнению с I полугодием 2019-го, как в Санкт-Петербурге (в 2,7 раза), было лишь в Красноярске и Омске.
Новое предложение на рынке городов-миллионников, площадь, тыс. кв. м
По данным Аналитического центра Циан
Петербургский регион опережает Московский по темпам увеличения стоимости «квадрата»
В 2019 году, до начала пандемии коронавируса, цены на первичном рынке в Московском регионе росли более высокими темпами, чем в Петербургском регионе. Тогда по итогам года стоимость 1 кв. м в Москве увеличилась на 8%, в Московской области — на 10%. В Ленинградской области за это же время ценник прибавил лишь 1%, а в Санкт-Петербурге вообще снизился на 4%.
По итогам 2020 года стоимость «квадрата» существенно увеличилась во всех локациях: от 12% в Ленинградской области до 23% — в Московской. Примечательно, что в Санкт-Петербурге ценник вырос сильнее, чем в Москве: 20 против 15%. В целом по Московскому и Петербургскому регионам увеличение стоимости 1 кв. м за 2020 год составило по 21%. Годом ранее Московский регион показал +11%, в то время как Петербургский продемонстрировал падение (–6%).
В I полугодии 2021-го ситуация вновь изменилась. По итогам шести месяцев цены в Москве и Санкт-Петербурге увеличились на 11%, а Ленинградская область существенно опередила Московскую: 20 против 8%. Московский регион показал +8%, Петербургский — +10%.
Таким образом, Северная столица и весь Петербургский регион начинают обгонять Московский регион по темпам роста цен: если в 2019 году динамика была отрицательная, то сейчас она не просто положительная, а даже более выраженная, чем в Московском регионе.
Одной из причин сложившейся ситуации может быть стагнация объемов жилья, выводимого в продажу. В перспективе решение об ограничении строительства способно привести к еще более существенному росту цен.
Динамика цены 1 кв. м на первичном рынке Московского и Петербургского регионов с 2019-го по середину 2021-го*
* В 2019-м и 2020-м — за год, с января по декабрь; в 2021 году — за I полугодие, с января по июнь.
По данным Аналитического центра Циан
Спрос снизился, цены продолжают расти
В 2020 году на значительный рост цен на первичном рынке недвижимости оказал влияние ажиотажный спрос, вызванный действием льготной ипотеки. Во II полугодии 2020-го на первичном рынке Московского и Петербургского регионов было заключено рекордное количество сделок: 94,3 и 56,9 тыс. ДДУ соответственно.
В I полугодии 2021-го спрос снизился, но в Московском регионе он остается выше допандемийного уровня. В Петербургском регионе такого не наблюдается: нынешний спрос ниже на 17%, чем в I полугодии 2019-го.
Январь и май 2021 года оказались самыми слабыми по спросу из-за длинных каникул (5,6 и 6,6 тыс. ДДУ соответственно). В остальные месяцы количество сделок не превышало 9 тыс. В июне, последнем месяце действия льготной ипотеки на прежних условиях, результат также не оказался впечатляющим — всего 7,3 тыс. ДДУ (в два раза меньше, чем в пиковые месяцы II полугодия 2020-го).
За счет повышенного спроса во II полугодии 2020-го цена 1 кв. м в Санкт-Петербурге увеличилась на 11%, в Ленинградской области — на 8%. В I полугодии 2021-го на первичном рынке Петербургского региона на 21% меньше сделок, чем полугодием ранее, но при этом цены в Санкт-Петербурге выросли на те же 11%, а в Ленобласти намного сильнее — на 20%.
Такого ажиотажа, как в 2020 году, на рынке нет, в то же время цены продолжают расти даже более быстрыми темпами. Следовательно, спрос перестал быть ключевым фактором подорожания жилья на первичном рынке Петербургского региона. Теперь причины роста цен иные — они связаны в том числе и с ограничениями на строительство.
Количество сделок на первичном рынке Московского и Петербургского регионов
По данным Аналитического центра Циан
«Мораторий на строительство — фактор роста цен на первичном рынке недвижимости, о котором говорят реже, чем о других. В информационной повестке — новости о повышенном спросе, увеличении цен на строительные материалы, нехватке рабочей силы. Ограничения на строительство — еще одна причина подорожания жилья, к тому же ее не удастся компенсировать в короткие сроки», — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.
По мнению эксперта, рост цен на фоне дефицита нового строительства в совокупности с увеличением ставок по ипотеке и низким уровнем доходов населения снижает доступность жилья.
Такое ограничение вывода новых проектов, которое наблюдается в Санкт-Петербурге, противоречит цели строить в стране по 120 млн кв. м в год. «Проблему с нехваткой инфраструктуры реально решить через другие механизмы: корректировку инвестконтрактов, схемы государственно-частного партнерства», — уточняет Алексей Попов.
Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые входят в официальную статистику от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.
