Ваш дом достроен, остается лишь подписать акт приема-передачи. Как сделать это правильно? На что стоит обратить внимание, принимая квартиру от застройщика? На вопросы читателей журнала отвечает руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Валерия Симонова.Я приобрел квартиру в новостройке на этапе строительства, на данный момент дом введен в эксплуатацию. В договоре прописано, что застройщик обязан письменно уведомить о сдаче, но я никаких извещений не получал. Имеет ли право компания-застройщик подписать акт приема-передачи квартиры в одностороннем порядке?
— Застройщик обязан направить вам как дольщику сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта (квартиры) к передаче, а также предупредить о необходимости принятия квартиры и о последствиях вашего бездействия. Информация должна быть направлена по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному вами в договоре почтовому адресу, или письмо вручают лично, под расписку. Вы обязаны принять квартиру в предусмотренный договором срок или (если такой срок не установлен) в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
В случае вашего бездействия или отказа от принятия квартиры застройщик по истечении двух месяцев от установленного договором срока передачи вправе составить односторонний акт приема-передачи.
Указанные меры могут быть применены при условии, что застройщик обладает сведениями о получении вами указанного сообщения либо если оператор почтовой связи вернул заказное письмо (по причине отказа от его получения или в связи с отсутствием адресата).
Но если участник долевого строительства отказывается подписать передаточный акт из-за обнаруженных при осмотре жилья недостатков и требует их устранения, это не будет считаться уклонением от принятия квартиры.
Компания-застройщик уведомила о сдаче дома в эксплуатацию, предлагает принять квартиру. Но вода и электроэнергия еще не подключены (отопление, правда, есть), электророзетки и выключатели находятся в открытом, не до конца смонтированном состоянии — отсутствуют лицевые панели. Есть и другие недочеты. Каким должно быть минимальное инженерно-техническое оснащение новостройки на момент сдачи жилья? Наличие каких вещей, приборов, устройств является обязательным?
— Условия о степени строительной готовности и состоянии отделки квартиры к моменту ее передачи определяются утвержденной проектной документацией на возводимый дом, договором, заключенным с застройщиком, а также действующими строительными нормами и правилами (СНиП 2.08.01–89 «Жилые здания» (с изменениями № 1–4); ВСН 59–88 «Электрооборудование жилых и общественных зданий. Нормы проектирования») и пр.
В частности, согласно указанным СНиПам, в жилых зданиях следует предусматривать хозяйственно-питьевое, противопожарное и горячее водоснабжение, а также канализацию и водостоки; отопление и вентиляцию с естественным побуждением; электроосвещение, силовое электрооборудование, телефонизацию, радиофикацию, телевизионные антенны и звуковую сигнализацию.
Могу ли я предъявить застройщику претензию о несоответствии отделочного материала указанному в договоре? Стены жилья должны быть оштукатурены, а по факту они покрыты гипсокартоном. Есть ли вероятность, что мое требование по переделке выполнят?
— Участник долевого строительства при осмотре квартиры (до подписания документа о ее приеме) вправе потребовать от застройщика составления особого акта, в котором указывается несоответствие объекта недвижимости условиям договора, и отказаться от подписания передаточного акта до удовлетворения застройщиком предъявленных требований. Если же он бездействует или попросту тянет время, это мешает исполнению обязательства передачи квартиры в установленный срок, за что застройщик также несет установленную законом ответственность.
После первой зимовки выяснилось, что в квартире промерзают стены (не заделаны швы), не действует вентиляция. Написали претензию застройщику, реакции нет. В какой срок по закону после подачи претензии должны быть приняты меры?
— Недостатки обычно ликвидируют в разумный, объективно необходимый для их устранения срок, который вы назначаете в претензии (если иной порядок не определен договором). В случае бездействия застройщика вы можете обратиться в суд.
В полученном кадастровом паспорте бюро технической инвентаризации указано: общая площадь квартиры 35,8 кв. м. Застройщик просит с нас оплату за 40,2 кв. м, мотивируя это тем, что в документе прописаны размеры жилья без учета балкона. Сколько мы должны заплатить по закону?
— Стороны свободны в определении принципов формирования стоимости будущей квартиры и порядка ее оплаты на этапе заключения договора. Ими также может быть предусмотрено изменение цены недвижимости и после подписания договора.
Так называемая расчетная площадь, влияющая на стоимость жилья, действительно может включать в себя размеры неотапливаемых помещений — лоджий, балконов, террас, ее указывают в кадастровом паспорте. Если в вашем договоре цена участия в долевом строительстве была определена исходя из общей площади квартиры без учета балкона, требования застройщика неправомерны.
Существуют ли какие-либо нормативно-правовые акты, обязывающие застройщика передавать квартиру в чистом виде — без строительного мусора, с вымытыми полами и окнами?
— Застройщик обязан передать квартиру, качество которой соответствует нормам технических и градостроительных регламентов, проектной документации и другим обязательным требованиям. Иные условия могут также определяться договором, например передача застройщиком жилья без чистовой отделки. Общая загрязненность полов и окон, полагаю, не свидетельствует о ненадлежащем качестве квартиры как таковой.
Какие документы свидетельствуют о том, что квартира принята от застройщика и претензий у покупателя нет?
— Акт приема-передачи квартиры.
Купили квартиру непосредственно у застройщика, пластиковые окна были установлены. Гарантийный срок для них предусмотрен 60 месяцев. Но уже через полгода мы выявили дефекты: на окнах постоянно появляется вода, они пропускают холодный воздух с улицы, со стороны комнат образовывается наледь. Можно ли что-то сделать в данном случае?
— Гарантийный срок в отношении квартиры (за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в ее состав) устанавливается договором, но не может составлять менее пяти лет со дня передачи квартиры. В течение этого времени вы вправе предъявить застройщику требования об устранении выявленных недостатков.
Однако застройщик не несет ответственности за дефекты, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они являются следствием нормального износа, нарушения обязательных требований к процессу эксплуатации либо появились в результате ненадлежащего ремонта, проведенного владельцем квартиры.
Уважаемые читатели!
Свои вопросы в редакцию вы можете присылать по адресу:
123007, Москва, Хорошевское ш., 32а, или на e-mail: gudkova@d-mir.ru
