Как устроен процесс приёмки квартиры
Приёмка квартиры — это процесс, когда застройщик передаёт жильё в новостройке дольщику. Покупатель проверяет, все ли работы выполнены, соответствует ли их качество заявленному. Если всё устраивает, он подписывает передаточный акт.
Если же есть существенные недостатки, дольщик имеет право не принять квартиру и потребовать исправить недочёты. Если недостатки несущественные, можно подписать акт, перечислив в нём такие недостатки. Застройщик обязан их устранить.
Существенные недостатки — те, которые делают квартиру непригодной для комфортного проживания. Это могут быть криво установленные стены, протечки, щели в окнах или проблемы с проводкой.
Несущественные недостатки — чаще всего косметические или те, которые легко устранить. Они не мешают комфортному проживанию, но быть их не должно. Это небольшие царапины на ламинате, немного отошедшие обои или плохо работающая розетка. Такие недостатки не причина отказываться принимать квартиру. Их надо перечислить в акте приёма-передачи квартиры, чтобы застройщик их устранил.
Приёмку квартиры регулирует Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ. Но до конца 2025 года действуют особые правила — по постановлению Правительства РФ № 2380. Действие постановления снова могут продлить после 1 января 2026 года.
Это постановление смягчает условия передачи объекта для застройщиков. В нём указывается, что срок передачи квартиры может быть изменён, но застройщик не обязан выплачивать штраф. А ещё — что если дольщик обнаружил несущественные недостатки, которые не мешают жить в квартире, то объект нужно принять. Такие условия действуют на рынке новостроек с 2023 года.
Приёмка квартиры происходит так:
1. Застройщик присылает дольщику уведомление о том, что квартира готова к приёмке, после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Застройщик должен уведомить покупателя о готовности объекта не менее чем за месяц до наступления срока передачи, установленного договором долевого участия. Способ уведомления также прописан в договоре: заказное письмо, электронное письмо или какой-то другой вариант.
Уведомление обычно содержит приглашение прийти на приёмку в указанные дату и время или предложение согласовать удобные дату и время осмотра.
Затягивать с приёмкой квартиры не стоит: на эту процедуру отводится всего месяц с момента, указанного в договоре как дата передачи жилья.
Если в этот период вы так и не осмотрите квартиру, застройщик имеет право составить односторонний акт о передаче жилья.
2. Дольщик записывается на приёмку — встречу с представителем застройщика в своей новой квартире. Они согласовывают дату и время встречи.
3. Покупатель внимательно осматривает квартиру. Он может пригласить с собой эксперта — это его право.
4. Если дольщик не обнаружил недочёты при осмотре, он подписывает акт приёма-передачи.
Если обнаружены несущественные недостатки — он подписывает акт с их перечислением и требованием исправить.
Если недостатки существенные, акт приёмки подписывать нельзя. В этом случае дольщик и представитель застройщика согласовывают дату повторного осмотра квартиры, на этот раз — с участием приглашённого специалиста. Дальше надо составить акт осмотра и написать претензию об устранении недостатков.
Специалист может присутствовать на приёмке как со стороны застройщика, так и со стороны дольщика. Лучше иметь собственного эксперта рядом, ведь специалист застройщика может быть заинтересован в скорейшей приёмке квартиры.
К приёмке квартиры необходимо подготовиться: второго шанса у вас не будет. Если акт приёма-передачи подписан, а недостатки есть и не отмечены в акте, исправлять их придётся самостоятельно и за свой счёт.
Мы составили подробный чек-лист, который поможет вам принять квартиру в новостройке правильно.
1. Подготовка к приёмке
Готовь сани летом, а уровень — пока дом строится. К моменту, когда вас позовут на приёмку квартиры, вы должны быть во всеоружии.
Договариваемся о времени
Когда застройщик позовёт вас на приёмку, предупредите, что хотите осмотреть квартиру в светлое время суток и вам нужно не меньше 40 минут.
Этого времени хватит, чтобы внимательно обследовать все комнаты и зафиксировать найденные недостатки на фото. Спешка в буквальном смысле может стоить очень дорого.
Читаем договор долевого участия
Перед приёмкой квартиры нужно перечитать документы.
- Что гарантировал застройщик.
- Какова общая площадь квартиры и каждой из комнат.
- Что в ней должно быть установлено и какого качества: сантехника, батареи, окна.
Всё, что написано в договоре, нужно будет подтвердить или опровергнуть на месте.
Если вы не уверены в собственных силах или хотите сэкономить время, можно пригласить на приёмку квартиры помощника. Это может быть технический эксперт, риелтор или юрист.
Эксперты, которые предлагают услуги по приёмке квартиры, есть во многих крупных агентствах недвижимости. Немало на рынке и профильных компаний. Специалисты помогут вам найти недостатки, составить акт и расскажут о ваших правах и дальнейших действиях.
Если вы понимаете, что справитесь сами, продолжаем.
Берём с собой инструменты
В набор инструментов входят:
- Рулетка — она пригодится для обмера помещений.
- Отвес и уровень, чтобы проверить ровность стен. Стоят они недорого — выравнивать стены за свой счёт намного дороже.
- Тепловизор — специальный прибор, помогающий найти слабые места, через которые в квартиру поступает холод.
Арендовать тепловизор можно у компаний и частных владельцев за 1,5–2 тыс. рублей в день: на больший срок он вам и не понадобится.
Если на дворе лето и разница температур в помещении и на улице небольшая, тепловизор для проверки стен и окон не пригодится.
- Тестер напряжения или мультиметр, чтобы проверить электросеть. В крайнем случае для этого подойдёт простой бытовой прибор — например, патрон-переходник с лампочкой или зарядка для смартфона, но измерения будут неточные. Простейший тестер сегодня можно купить за 500 рублей или взять в аренду.
Простой вариант — индикаторная отвертка и профессиональный тестер
Какие документы стоит взять с собой на приёмку квартиры:
- паспорт;
- ДДУ;
- доверенность, если договор оформлен не на вас;
- копию плана квартиры — он есть в приложении к договору.
2. Осматриваем квартиру
Список того, что нужно проверить, отличается в зависимости от выбранного вами типа отделки.
Какой бывает отделка:
- Черновой: подведены коммуникации, стены бетонные.
- Предчистовой, или white box: сделаны все черновые работы, стены оштукатурены — нужна только финишная отделка.
- Чистовой: «въезжай и живи» — ламинат уложен, обои поклеены, дольщику остаётся только привезти мебель.
Принимать квартиру с черновой отделкой следует так же внимательно, как и с чистовой.
Если отделка черновая
Стены
Они должны стоять прямо, иначе понадобится дорогостоящее выравнивание.
Согласно действующим строительным нормам, отклонения от вертикали и горизонтали при использовании простой штукатурки не должны превышать 3 мм на 1 м, но не более 10 мм на всю стену.
Убедитесь, что в штукатурном слое нет инородных включений, пропусков, наплывов, трещин и он не осыпается. Тщательно простучите стены: звук должен быть глухим. Если стук получается гулким, значит штукатурка отошла от основания и вскоре может отвалиться.
Измерьте ширину стен и вычислите площадь помещений. Она должна соответствовать тому, что написано в договоре.
Влага
Обратите внимание, нет ли на потолке и стенах влажных пятен. Они могут свидетельствовать как о протечках, так и о нарушении технологии строительства. К моменту приёмки жилья никаких мокрых пятен в помещениях быть уже не должно.
Трещины
В зависимости от размера, формы и локализации трещины на стенах, потолке и полу могут быть следствием либо естественной усадки здания, либо нарушения технологии строительства.
Допустимую величину зазоров регулируют специальные нормы.
Окна
Оцените установленные застройщиком стеклопакеты.
- При неаккуратном монтаже на рамах остаются пятна и царапины, которые будут портить внешний вид комнаты.
- Нет ли щелей, не дует ли из окон. Это можно проверить при помощи тепловизора или зажжённой свечи.
Чем холоднее оттенки, тем ниже температура исследуемой поверхности
Электрика
Убедитесь, что все коммуникации подведены в ваше жильё и действуют. Снимите показания счётчиков (их фиксируют в акте приёма-передачи) и попросите у застройщика паспорта на них.
Электропроводка должна быть установлена в соответствии с планом проекта. Если его у вас нет, попросите застройщика представить документ.
Рабочее напряжение на всех выводах электросети должно составлять 220 В ± 10%.
Если электричество отсутствует, уточните, не отключено ли оно в щитке на лестничной площадке. Тогда проблема быстро решится.
Убедитесь, что в электрощитке установлены:
- счётчик потребления;
- вводный автомат;
- устройство защитного отключения (УЗО);
- автоматы на розетки, свет и плиту.
Водоснабжение
Посмотрите на трубы: нет ли повреждений и деформаций. Лужи и мокрые пятна у стояков — верный признак серьёзного нарушения гидроизоляции.
Стояки должны быть установлены вертикально (проверьте это уровнем) и надёжно прикреплены к стене, а их стыки с полом и потолком — герметично заделаны.
Проверьте, что запорные краны на трубах полностью перекрывают подачу воды.
Отводы для полотенцесушителя должны располагаться точно друг над другом и на равном расстоянии от стены. Если сам прибор отсутствует, убедитесь, что вам хватит места для его установки.
Отопление
Очень важный пункт, от которого напрямую зависит комфорт в квартире. Убедитесь, что радиаторы не имеют внешних дефектов, установлены ровно и прочно — использовано достаточное количество кронштейнов, оснащены запорными кранами.
Если вы принимаете квартиру зимой, проверьте, что батареи не протекают и что их температура вас устраивает. Летом придётся ограничиться визуальной оценкой, но обязательно укажите в акте, что из-за отсутствия отопления не проверяли батареи на предмет протечек и нагрева.
Система вентиляции
Поток воздуха должен идти из окна в квартиру, а из квартиры в вентканал. Самый простой способ проверить направление потока — пламя зажигалки или лист бумаги.
Перед проверкой откройте окно: если в помещении нет потока воздуха, то и тяги не будет.
Двери
Особое внимание обратите на входную дверь. Откройте и закройте несколько раз замки, проверьте, работают ли звонок и видеодомофон. Убедитесь, что дверь установлена прочно и не шатается под нагрузкой.
Квартира с предчистовой отделкой (white box)
Стены
Стены в случае white box сдаются подготовленными под финишную отделку. То есть они должны быть ровными в пределах допустимых отклонений. Это подразумевает не только оштукатуривание поверхностей, но и нанесение слоя шпатлёвки. Убедитесь, что эти работы выполнены.
Стяжка пола
Она должна быть ровной и без трещин. Самый простой способ проверить — положить на пол теннисный мячик. Но можно сделать это и при помощи уровня.
Электроснабжение
Если в квартире установлены розетки, проверьте их работоспособность при помощи тестера, зарядки для телефона или другого принесённого с собой прибора. Возьмите лампочку и сделайте то же самое с патронами в светильниках.
Проверьте сеть на выносливость, одновременно включив в соседние розетки два электроприбора. Пусть они какое-то время поработают вместе, а затем несколько раз отключите и снова включите их в случайном порядке. Если автомат выдержал это, — сеть готова к серьёзным нагрузкам.
Вся электропроводка в современных квартирах с отделкой должна быть проложена в стенах: вы не должны увидеть никаких торчащих проводов, кроме мест их выхода.
Остальные параметры проверьте по чек-листу для черновой отделки.
Загляните в договор
Конкретные характеристики передаваемой квартиры и выполняемые работы указываются в договоре. Убедитесь, что выполненная отделка соответствует всем предусмотренным условиям.
Чистовая отделка
В этом случае ко всему вышеперечисленному добавляется ещё несколько пунктов.
Обои, краска или штукатурка
Важно проверить качество отделки стен: никаких пятен, отклеивающихся фрагментов и сколов быть не должно.
Ламинат
Часто это слабое место при отделке квартиры. Если класс ламината невысокий, а строители доделывали ремонт после его укладки, на нём могут остаться заметные царапины.
Рассмотрите ламинат при хорошем освещении.
Плитка
Посмотрите, насколько ровно она уложена, нет ли трещин и сколов, не крошится ли затирка.
Обязательно постучите по плитке, чтобы убедиться, что она качественно приклеена. Если звук будет глухим, значит, всё в порядке, а если звонким — под плиткой есть пустота и вскоре она может отвалиться.
Натяжные потолки
Полотна на потолке должны быть ровными, хорошо натянутыми, чистыми и сухими.
Измерьте высоту потолков во всех четырёх углах: она должна соответствовать проекту и быть одинаковой. Допустимое отклонение — не больше 1 см.
Розетки
При чистовой отделке в квартире гарантированно будут установлены розетки. Их работоспособность проверяется с помощью тестера или бытового электроприбора, который вы взяли с собой.
Оцените розетки внешне: они должны быть чистыми, хорошо закреплёнными и без повреждений.
Сантехника, водоснабжение и водоотведение
На смесителях, унитазе и раковинах не должно быть сколов и влаги. Проверьте герметичность швов, не подтекают ли краны. Ванна должна быть заземлена.
Убедитесь, что вода правильно подключена (не перепутаны шланги) и подаётся с хорошим напором.
Канализационные тройники должны быть установлены на высоте, достаточной для того, чтобы трубы можно было смонтировать с уклоном (примерно 5 см).
Двери
Дверные проёмы между комнатами должны:
- быть установлены строго вертикально;
- иметь прямоугольную форму;
- иметь размеры не менее 210 × 70 см.
Проверьте, нет ли зазоров между стенами и дверным коробом, хорошо ли работают ручки.
С 1 марта 2025 года утвердили новые требования к отделке помещений от застройщика. Кроме того, застройщики могут использовать свой стандарт качества отделки, если условие об этом есть в ДДУ. Новые правила касаются ДДУ, заключённых после 1 марта 2025-го.
Когда на приёмке нужен специалист
Принять квартиру у застройщика можно и самостоятельно, воспользовавшись нашим чек-листом. Но если вы не уверены, что сразу отличите опасную трещину в стене от допустимой, или вам не хочется изучать инструкцию от тепловизора, можно обратиться к специалисту.
Плюс в том, что все нужные приборы у него уже есть. В том числе такие, о которых неспециалисты могут даже не знать. Например, лазерный дальномер — прибор для определения наклона стен и измерения площади помещений.
Ещё одно преимущество специалиста в том, что он поможет грамотно составить письмо с претензией в адрес застройщика и внести в акт выявленные недостатки.
Стоимость выезда такого эксперта отличается в зависимости от объёма работы, города, класса жилья. Примерная цена работ в Москве и Петербурге — от 100 рублей за кв. м или от 5 тыс. рублей за выезд. Отдельно придётся доплатить за тепловизионное обследование (1–2 тыс. рублей) и обмер помещений (от 20 рублей за 1 кв. м).
Для официального участия вашего представителя на приёмке лучше оформить на него нотариальную доверенность с правом представления интересов дольщика.
Если недочётов нет — подписываем акт приёма-передачи квартиры и планируем новоселье. Но если что-то пошло не так, акт подписывать нельзя.
3. Если найдены недостатки: составляем акт и пишем претензию
Дольщик может не принимать квартиру с существенными недостатками и потребовать устранить все недочёты, причём бесплатно.
Если у дольщика и застройщика есть разногласия относительно перечня недостатков, в течение 5 дней они должны согласовать дату повторного осмотра квартиры, на этот раз — вместе с приглашённым специалистом. Предложить кандидатуру может как одна сторона, так и другая.
В присутствии специалиста необходимо составить акт о выявленных существенных недостатках. После нужно написать и вручить застройщику претензию с требованием устранить недостатки.
На это у застройщика есть 60 календарных дней. Отсчёт идёт либо со дня составления акта осмотра, если недостатки существенные, либо со дня подписания передаточного акта, если недостатки несущественные.
Если застройщик отказывается устранять недостатки или не успевает сделать это за 60 дней, дольщик может потребовать соразмерно снизить цену квартиры или возместить стоимость ремонта. На это у застройщика будет ещё 10 рабочих дней. Если договориться не удалось, дольщик вправе обратиться в суд.
Суд — дело небыстрое. Потребуется судебная экспертиза, поэтому в первой инстанции дело обычно рассматривают от 8 до 12 месяцев. А если одна из сторон обжалует вынесенное решение в апелляции, это еще плюс 3−4 месяца.
Если недостатки обнаружились после приёмки квартиры
Чаще всего это так называемые скрытые недостатки, которые не видны даже специалисту при обычной приёмке.
Гарантия на объект долевого строительства составляет 5 лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, на которое устанавливается трёхлетний срок гарантии.
Если недостатки обнаружены в пределах гарантийных сроков, направьте застройщику претензию и потребуйте всё устранить. Если застройщик откажется устранять дефекты, вы вправе обратиться в суд.
Иногда застройщик прописывает в договоре условие, согласно которому покупатель не может предъявлять претензии после подписания акта приёма-передачи. Это противоречит законодательству: Гражданскому кодексу РФ, Федеральному закону № 214-ФЗ и закону РФ «О защите прав потребителей».
Главное
— К приёмке квартиры надо хорошо подготовиться, чтобы потом не устранять дефекты за свой счёт.
— На приёмку квартиры имеет смысл пригласить специалиста: он поможет выявить недостатки и составить акт и претензию.
— Соблюдайте сроки приёмки: если затянуть, застройщик может составить односторонний акт о передаче жилья.
— Не торопитесь, проверьте квартиру по нашему чек-листу. Все недочёты фиксируйте в акте.
— Если недостатки несущественные и их легко устранить, подпишите акт приёмки и укажите в нём все недочёты: застройщик обязан это исправить. Если недостатки существенные и мешают комфортному проживанию в квартире, не подписывайте акт приёмки: приглашайте эксперта, составляйте акт о выявленных существенных недостатках и претензию. Когда застройщик всё доделает — снова проверьте квартиру по нашему чек-листу.
Фото: Agenturfotografin, Andy Dean Photography, Artem Glushchenko, BearFotos, Demkat, Dmitry Kalinovsky, Grigvovan, Mabeline72, Masarik, Meggi, Varavin88 / Shutterstock / Fotodom
