В чём сложность продажи квартиры в ипотеке
Покупая квартиру в ипотеку, люди обычно планируют прожить в ней долго. Но обстоятельства могут меняться: потребовалось увеличить жилплощадь в связи с рождением ребёнка, новое место работы находится слишком далеко, разонравился старый район.
Ипотечную квартиру можно сменить на другую, не дожидаясь полной выплаты кредита. Но так как долг не погашен полностью, квартира остаётся в залоге у банка, и это ограничивает права заёмщика. Он не может просто взять и продать жильё — сделку должен одобрить банк.
Вид залога при покупке квартиры в ипотеку называется «ипотека в силу закона», а в выписке ЕГРН такое обременение отражается как «залог в силу закона».
К тому же многие покупатели неохотно рассматривают залоговые объекты, считая, что купить квартиру с ипотекой очень сложно. Сделка и правда получается непростой, хотя и вполне реализуемой.
Теперь закон об ипотеке позволяет заёмщику самостоятельно инициировать продажу залогового жилья по рыночной стоимости, если на это есть разрешение банка.
В этом случае заёмщик:
- обязан уведомить банк о намерении продать квартиру;
- получит разницу между суммой продажи и задолженностью перед банком, если сделка состоялась.
Минимальная цена продажи такой квартиры не может быть ниже суммы остаточной задолженности по ипотеке.
Эти правила полезны для тех, кто не справился с обслуживанием кредита и вынужден продавать жильё. Ранее такие объекты чаще всего реализовывали на аукционах со значительным дисконтом — это было невыгодно заёмщику. Сейчас он может сам продать кредитную квартиру, ставшую обузой, не дожидаясь разбирательств и судов с банком.
Рассмотрим нюансы продажи квартиры в ипотеке и возможные варианты оформления сделки.
Порядок продажи ипотечной квартиры
Единого механизма заключения сделок на квартиры с невыплаченным кредитом нет. Во-первых, условия ипотечных договоров в банках отличаются, во-вторых, финансовые организации по-разному реагируют на попытки заёмщиков продать залоговый объект.
Самый простой вариант продажи квартиры с ипотекой — когда заёмщик сам закрывает остаток долга и снимает обременение с объекта. Далее сделка проходит по обычной схеме купли-продажи. Если возможности погасить ипотеку самостоятельно нет, приходится искать другие способы.
У таких сделок всё равно есть общие шаги.
Шаг 1. Сначала — в банк
Не только собственники ипотечного жилья, но и некоторые риелторы ищут покупателя, который согласится на непростую сделку, и только после этого начинают подготовку к ней. Это не самый верный подход. В первую очередь владелец должен известить о намерении продать ипотечную квартиру свой банк. Лучше сделать это ещё до подачи объявления, чтобы понять, реалистичен ли ваш план в принципе.
Редко, но случается, что банки запрещают проводить сделки с залоговыми квартирами. В таком случае вопрос с продажей сразу снимется, так как в законе «Об ипотеке» прямо сказано, что сделка должна быть согласована с кредитором.
Процедуры переоформления ипотечных займов в разных банках отличаются, поэтому сперва выясните, какой отдел этим занимается. После этого лучше отправиться в отделение и задать все вопросы на личной встрече с сотрудником.
Если у заёмщика нет проблем с выплатами, банк в срок до 10 рабочих дней выдаст письменное согласие на продажу квартиры. Многие кредиторы соглашаются на сделку даже при небольшой просрочке платежей.
Не лишним будет поинтересоваться сроками переоформления договора — иногда процесс затягивается на месяц-полтора. Для альтернативной сделки это слишком долго: собственники квартиры, которую продавец хочет купить взамен своей, могут отказаться ждать.
Альтернативная сделка — это сделка купли-продажи, при которой владелец квартиры продаёт её, чтобы тут же купить другую. Покупателя на старое жильё и продавца нового объекта для такого клиента риелторы ищут одновременно.
Шаг 2. Ищем покупателя
Если банк не возражает против продажи, можно приступать к поиску покупателей. Надо ли указывать в объявлении, что квартира находится в ипотеке, — спорный вопрос. Некоторые специалисты считают, что это отсекает многих потенциальных покупателей.
Многим покупка ипотечной квартиры кажется слишком рискованной затеей, от которой проще отказаться, не вникая в нюансы. Но если описать всю схему и уточнить детали, покупателя реально убедить в обратном. Проще сделать это в личном разговоре.
Шаг 3. Решаем, как закрыть или переоформить кредит, и проводим сделку
Итак, покупатель найден. Дальше всё зависит от его финансовых возможностей и кредитной истории. Есть два варианта развития событий.
Вариант 1. У покупателя достаточно денег, чтобы выплатить кредитный долг продавца без привлечения нового займа. Стороны приходят в банк, покупатель вносит на счёт деньги, банк снимает обременение, передаёт закладную продавцу — сделка благополучно регистрируется.
Весь процесс в таком случае занимает пару дней. Но иногда процедура затягивается из-за различных согласований и ожидания передачи закладной.
В этом есть определённый риск для покупателя: сначала он должен выплатить чужой долг, а потом ждать, пока банк снимет обременение и вернёт закладную. Только после этого сделка завершится, и он станет официальным собственником квартиры.
Это довольно волнительная для покупателя ситуация: он расстаётся с деньгами, пусть и в качестве задатка, но взыскать эту сумму обратно, если продавец откажется от сделки, будет непросто. К тому же квартиру могут продать кому-то другому.
Вариант 2. Денег на полное погашение ипотеки покупателю не хватает, и ему самому необходим кредит. В таком случае банк сначала проверяет его как заёмщика и решает, выдавать ли ему ипотеку.
Если второй заёмщик не отвечает критериям банка, ему откажут, и сделка не состоится. Если всё в порядке, покупатель либо оформляет ипотеку в том же банке, где кредитовался продавец, либо берёт ипотечный кредит в другом — по своему выбору. Подробнее об этом читайте в нашей статье о том, как купить ипотечную квартиру.
Как только продавец получает на руки закладную, обременение с квартиры снимают — можно подавать документы на регистрацию сделки. Если покупатель оформляет ипотеку, на квартиру накладывают новое обременение.
Пока идут все согласования, ежемесячные платежи за продаваемую квартиру всё равно надо вносить, иначе потом кому-то из участников сделки придётся выплачивать ещё и пени за просрочку. Кто, как и когда должен платить, лучше сразу уточнить в банке — на шаге 1.
Как снять с ипотечной квартиры обременение
Когда ипотека полностью закрыта, банк выдаёт продавцу справку о её выплате и закладную с отметкой о погашении долга. Эти документы надо представить в Росреестр, чтобы снять обременение с квартиры. Госпошлина за эту услугу не взимается.
Срок выдачи закладной после того, как кредит погашен, обычно не превышает 15 дней. Если продавец пользуется услугами отдела сопровождения банка, то срок может сократиться до одного-двух дней.
Если закладная выдана на бумаге, её и справку о выполнении обязательств в Росреестр подаёт либо продавец, либо курирующий сделку сотрудник банка, который его кредитовал. В последнем случае понадобится оформить на него доверенность.
Если закладная оформлена в электронном виде, банк сам направит документы в Росреестр. Обычно это делается в течение одного дня после погашения ипотеки. После снятия залога банк уведомит об этом продавца.
Росреестр снимает обременение с залоговой квартиры в течение трёх рабочих дней после получения документов. Затем продавец сможет получить выписку из ЕГРН, где будет указано, что обременений в виде залога на квартире нет.
После того как снимут обременение, необходимо зарегистрировать переход права собственности, для чего договор о покупке подают в Росреестр. Регистрация займёт 3–5 дней.
Если для совершения сделки покупатель оформил кредит, по окончании регистрации продавец обычно получает на руки ту сумму, которая осталась после погашения ипотечного долга.
Продажа без переоформления: риск для всех
Допустим ли такой вариант: покупатель ежемесячно перечисляет деньги продавцу, который продолжает выплачивать ипотеку, но квартира будет переоформлена на нового владельца.
Фактически такую схему реализовать можно, но официально зарегистрировать переход права собственности не удастся: рискуют обе стороны. Даже если продавец и покупатель — друзья и полностью доверяют друг другу, у банка всё равно нет оснований переоформить кредит, вернуть закладную, снять обременение.
Следовательно, в случае разногласий представить в суде будет нечего. Даже если стороны заключат между собой договор, напишут расписку и обязательство, законной силы эти бумаги иметь не будут. Любые действия, связанные с недвижимостью, должны быть зарегистрированы.
Нужно ли платить налоги при продаже квартиры в ипотеке
Если заёмщик владел квартирой более пяти лет, налог после продажи квартиры — налог на доходы физлиц (НДФЛ) — он платить не должен. В случае если залоговое жильё было у него единственным, этот срок сокращается до трёх лет.
Если квартиру продали раньше, заплатить НДФЛ придётся независимо то того, находится она в ипотеке или нет. Срок владения отсчитывается с даты регистрации права собственности в ЕГРН.
Ставка налога составляет 13% для доходов до 2,4 млн рублей включительно и 15% — для доходов больше 2,4 млн рублей. Для расчёта берут сумму, указанную в договоре купли-продажи.
Иван купил квартиру в ипотеку в 2024 году за 5 млн рублей, а через год продал её за 6 млн рублей. Минимальный срок владения не истёк, поэтому он должен заплатить налог.
Считаем НДФЛ: (2,4 млн × 13%) + (3,6 млн × 15%) = 852 тыс. рублей.
Чтобы снизить налогооблагаемую базу, Иван вправе применить налоговую льготу — вычет «доходы минус расходы». В него включают расходы на покупку жилья, к которым относятся не только первоначальная стоимость квартиры по договору купли-продажи, но и уплаченные проценты по ипотеке. За год выплаты ипотеки сумма процентов составила 310 тыс. рублей.
Применяем льготу, рассчитываем налогооблагаемую базу: 6 млн – 5 млн (стоимость по договору купли-продажи) – 310 тыс. (проценты) = 690 тыс. рублей. К налоговой декларации, которую Иван должен подать в Федеральную налоговую службу после продажи квартиры, необходимо приложить старый договор купли-продажи и справку из банка о выплаченных по ипотеке процентах.
Тогда НДФЛ составит: 690 тыс. × 13% = 89,7 тыс. рублей.
Главное
— Продажа квартиры в ипотеке проходит сложнее, чем обычная сделка купли-продажи, но в последние годы становится привычной и всё меньше пугает потенциальных покупателей.
— Условия продажи квартиры в ипотеке нужно обязательно согласовать с банком и правильно оформить сделку.
— Избегайте серых схем, когда договорённости заключаются на словах — их легко нарушить и потерять и деньги, и квартиру.
— Если квартира продана раньше минимального срока владения, придётся заплатить НДФЛ. Наличие ипотеки на уплату налога не влияет.
Фото: fizkes, sommart sombutwanitkul / Shutterstock / Fotodom
Непонятно только чем рискует покупатель, у него на руках договор о внесении задатка за квартиру, и по этому договору он получает двойную сумму в случае отказа продавца от сделки. Более того, когда вы покупаете квартиру находящуюся в ипотеке, вы застрахованы от любых серых схем и нечистых на руку продавцов. Банк гарантирует чистоту сделки.