- Ипотека в силу закона и в силу договора: в чём разница
- Выгоды и риски покупки ипотечной квартиры
- Как проверить перед покупкой ипотечную квартиру и собственника
- Как проходит сделка по покупке залоговой квартиры
- Варианты покупки квартиры, которая находится в ипотеке
- Обращаться ли к риелтору или юристу при покупке залоговой квартиры
- Главное
Ипотека в силу закона и в силу договора: в чём разница
Если для покупки квартиры использовалась ипотека, на квартиру накладывается обременение. Пока ипотечный кредит не выплачен, она находится в залоге у банка — это временно ограничивает права заёмщика ей распоряжаться.
Обременение регистрирует Росреестр — оно будет отражаться в выписке из ЕГРН. Такой вид залога называют ипотека в силу закона. В выписке он отмечается как «залог в силу закона», или «ипотека в силу закона».
В заложенной квартире можно жить, делать ремонт, оформить в ней постоянную регистрацию себе и родственникам, но сделки с таким жильём нельзя совершать без согласия банка-кредитора. То есть её не удастся по своему желанию продать, подарить или заложить ещё раз.
Существует ещё ипотека в силу договора, когда квартиру передают в залог для обеспечения кредита, взятого на любые цели. Этот вариант чаще всего используется при потребительском кредитовании или, например, при заключении сделки без банка — между физлицами.
В этой статье мы разберём варианты покупки залоговой квартиры, которая находится в ипотеке в силу закона.
Выгоды и риски покупки ипотечной квартиры
Причины, по которым собственник решает продать взятую в ипотеку квартиру, могут быть разными: например, он собирается улучшить жилищные условия или его финансовое положение ухудшилось, и ему больше не по силам обслуживать ипотечный кредит.
Именно поэтому перед покупкой ипотечного жилья стоит проверить собственника на признаки банкротства. Ведь кредиторы могут оспорить любые сделки, совершенные продавцом в течение трёх лет до даты признания его банкротом.
Ещё один риск: если стороны заключили предварительный договор купли-продажи, а потом сделка сорвалась, покупатель вернёт свои деньги не сразу.
Несмотря на все сложности, у потенциальных покупателей есть несколько причин, чтобы присмотреться внимательнее к таким предложениям.
1. Минимальные юридические риски при покупке квартиры, которая находится в ипотеке: историю жилья уже проверил банк-залогодержатель.
2. Шанс сэкономить: объекты с обременением обычно продаются с дисконтом 10–15%, и часто продавцы готовы торговаться и дальше.
3. Контроль сделки со стороны банка-кредитора. Финансовая организация следит за сделкой, особенно если залоговую квартиру покупают также в ипотеку и весь процесс проходит в одном банке.
Как проверить перед покупкой ипотечную квартиру и собственника
Для проверки недвижимости надо запросить:
- свежую выписку из ЕГРН: с её помощью можно удостовериться, что продавец является собственником жилья;
- справку от кредитора о размере задолженности по ипотеке на момент заключения договора купли-продажи и других кредитных обязательствах продавца перед залогодержателем;
- справки об отсутствии задолженности по ЖКХ и капремонту, а также справки по форме 9 и 12 — они помогут узнать, кто зарегистрирован в квартире и кто временно выписан из неё;
- разрешение на продажу квартиры от органов опеки, если среди владельцев есть несовершеннолетние собственники;
- документы БТИ — поэтажный план и экспликацию, чтобы проверить жильё на наличие перепланировки и её законность.
- следует проверить действительность его паспорта — это можно сделать через «Госуслуги»;
- дееспособность собственника подтвердят справки из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту жительства;
- если продавец состоит в браке и между супругами не заключён брачный договор, следует получить нотариально заверенное согласие супруга(-и) на сделку; нелишними будут и справки, подтверждающие дееспособность супруга;
- продавца и членов его семьи лучше проверить через сайты службы судебных приставов, картотеки арбитражных дел и судов общей практики по месту жительства — это снизит риск оспаривания сделки по банкротным основаниям.
Что касается продавца, то:
Как проходит сделка по покупке залоговой квартиры
Покупка ипотечной квартиры в общих чертах проходит по стандартной схеме купли-продажи.
1. Стороны договариваются о цене и о том, каким образом будет закрыт остаток долга продавца. Перед заключением сделки собственник должен получить письменное согласие банка на продажу квартиры. Как правило, если у заёмщика нет серьёзных проблем с ежемесячными платежами, разрешение дают. Допускается даже небольшая задолженность.
2. Покупатель решает, как будет оплачивать квартиру и понадобится ли ему ипотека. Если кредит нужен, покупатель выбирает банк — с залоговым жильём работают не все кредитные организации — и получает одобрение на ипотеку как заёмщик.
3. Долг продавца погашается, после чего банк выводит квартиру из залога и снимает с неё обременение, эти сведения вносятся в Росреестр. Продавцу выдают справку и закладную с отметкой о погашении долга.
4. Оформляется договор купли-продажи, который сдают в Росреестр на регистрацию. В некоторых случаях стороны заключают предварительный договор купли-продажи, где зафиксированы договорённости между продавцом и покупателем.
5. Продавец получает деньги. Как именно это происходит, зависит от того, наличными или кредитными средствами расплачивается покупатель.
Варианты покупки квартиры, которая находится в ипотеке
На рынке недвижимости есть несколько схем, по которым проходит покупка квартиры, находящейся в ипотеке.
Продавец сам закрывает долг и снимает обременение
Это самый простой для покупателя вариант. Чаще всего такую схему используют, если собственнику осталось выплатить небольшую сумму долга. Сделка сводится к обычной продаже квартиры: стороны заключают договор и затем подают документы на регистрацию.
Главный вопрос — как продавцу найти деньги на досрочное погашение ипотеки. Например, он может взять в долг эту сумму у родственников или оформить потребительский кредит. Затем он закрывает ипотеку, снимает обременение с квартиры, и стороны выходят на сделку.
Проблема в том, что банки неохотно дают потребительские кредиты тем, у кого уже есть объёмные финансовые обязательства вроде ипотеки. Но если у заёмщика хорошая кредитная история, а невыплаченная сумма долга не превышает 1 млн рублей, кредит с большой вероятностью одобрят. А вот если остаток по ипотеке большой, то продавцу, скорее всего, придётся воспользоваться другими способами.
Покупка с заключением предварительного договора купли-продажи
Этот вариант предполагает, что покупатель гасит кредит в счёт оплаты приобретаемой недвижимости. Чтобы обезопасить плательщика, стороны заключают предварительный договор о покупке квартиры, в котором чётко прописаны условия сделки. Сумму, которая передаётся на погашение кредита, оформляют как задаток или аванс.
После того как банк получит деньги, он одобряет сделку и снимает обременение с квартиры. В это же время стороны подписывают договор купли-продажи.
Эта схема часто вызывает настороженность со стороны покупателя. Ведь, когда снимут обременение с жилья, продавец может отказаться от регистрации основного договора купли-продажи. Тогда покупателю придётся требовать от продавца исполнения обязательств через суд, и сделка рискует затянуться на неопределённый период.
Тем не менее эта схема продолжает использоваться при продаже залогового имущества, и в большинстве случаев без ущерба для сторон.
Покупка ипотечной квартиры через смену залогодателя
Покупку квартиры в ипотеке можно провести через смену залогодателя. Это позволит минимизировать риск, что продавец откажется от регистрации договора купли-продажи. В этом случае сделка проходит с участием банка-кредитора, непосредственно в его стенах, с использованием двух депозитарных ячеек. В первую закладывают сумму для погашения кредита, а во вторую — остаток стоимости квартиры.
Банк обязательно должен одобрить сделку купли-продажи. Подписав договор, продавец и покупатель направляют его в Росреестр. После регистрации перехода права собственности все залоговые обязательства покупатель берёт на себя, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит.
После этого банк отпускает покупателю погашенную закладную. Предъявив её, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Затем продавец получает доступ к ячейке со второй частью денег. Такой путь — наименее рискованный для всех трёх сторон сделки.
Приобретение залоговой квартиры, если покупатель тоже берёт ипотеку
Покупка залоговой квартиры возможна и в ипотеку.
Первый шаг — одобрение ипотечного кредита. А если покупатель придёт с уже одобренной ипотекой, он должен сразу уточнить в своём банке, кредитует ли тот залоговые квартиры.
Второй шаг — одобрение приобретаемой квартиры как залога. Самый простой вариант такой сделки — когда покупатель берёт ипотеку в банке продавца, и банк переводит залог на нового заёмщика.
Минус этой схемы в том, что у покупателя нет опции выбрать банк, так что он может не подойти под требования именно этой кредитной организации или его могут не устроить предлагаемые условия.
Если у продавца есть просрочки по ипотечному кредиту, у покупателя больше шансов оформить ипотеку на такую квартиру в банке-залогодержателе. Сторонние банки из-за имеющихся задолженностей могут отказать.
Если покупатель берёт ипотеку в стороннем банке, схема сделки в большинстве случаев выглядит так: покупатель своими деньгами (первоначальный взнос) и за счёт ипотечных средств гасит долг продавца в процессе сделки.
При этом на сделке продавца оформляют поручителем по ипотечному кредиту покупателя. Это дополнительная страховка для банка покупателя на время перезалога, чтобы продавец, получив деньги на погашение ипотеки, не передумал и не отказался от сделки.
Условия поручительства прописывают в кредитном договоре — оно действует до тех пор, пока с залоговой квартиры не снимут обременение банка продавца и не наложат новое — в пользу банка покупателя.
На сделке стороны подписывают договор купли-продажи, а покупатель — ещё и кредитный договор. После этого банк покупателя переводит сумму на досрочное погашение ипотеки продавца. Оставшуюся сумму блокируют на аккредитиве.
Продавец закрывает ипотеку, снимает обременение с квартиры и подаёт документы в Росреестр, чтобы он зарегистрировал переход права собственности и смену залогодержателя. Затем продавец получает доступ к аккредитиву с оставшейся частью денег, покупатель становится новым владельцем квартиры, а банк покупателя — новым залогодержателем.
Обращаться ли к риелтору или юристу при покупке залоговой квартиры
Всё зависит от конкретной ситуации, но точно стоит воспользоваться помощью профессионалов, если:
- в истории ипотечной квартиры обнаружились спорные моменты: неоплаченные долги, недееспособные собственники, вопросы с наследством;
- есть риск, что у продавца возникнут сложности при получении согласия банка на продажу — например, из-за образовавшейся задолженности по ипотеке;
- в сделке будут использованы сложные схемы расчётов и т. д.
Перед тем как договориться о сотрудничестве, уточните, какие услуги специалист будет оказывать и какие гарантии предоставляет. В частности, риелтор обычно занимается подбором объектов, ведёт переговоры с участниками, готовит документы и в целом сопровождает сделку на всех этапах.
Глубокую правовую проверку и выяснение спорных моментов обычно поручают юристу. К примеру, он отслеживает, что на ипотечной квартире нет арестов и других ограничений, анализирует историю права собственности, чтобы исключить появление споров о наследстве или права на приватизацию, выявляет долги продавца, уточняет законность перепланировки и прочее.
Главное
— Для продажи ипотечной квартиры сначала необходимо получить согласие банка-кредитора.
— Покупка квартиры, находящейся в ипотеке, проходит сложнее и дольше, чем обычная сделка купли-продажи. Но объекты с обременением часто продают с дисконтом, а риски можно минимизировать, проведя сделку через банк.
— Существует несколько вариантов продажи квартиры с обременением: продавец сам закрывает остаток долга, жильё продают через смену залогодателя и другие.
— Перед покупкой ипотечной квартиры стоит проверить продавца на банкротство. Кредиторы вправе оспаривать сделку, которая была совершена в течение трёх лет до даты признания продавца банкротом. В спорных или сложных ситуациях лучше обратиться за помощью к опытному риелтору или юристу.
Фото: Pla2na, Studio Romantic, VPales / Shutterstock / Fotodom
