Публикация данных о застройщиках: помощь или административный барьер?

Застройщикам теперь придется публиковать основную информацию о себе на специальном сайте, в противном случае договоры долевого участия (ДДУ) перестанут регистрироваться. Об этом сообщил СМИ заместитель председателя правительства области Герман Елянюшкин. Насколько эта мера будет эффективной? Что она даст участникам рынка? Что еще может  помочь потребителю избежать неприятностей при покупке недвижимости? Рассматриваем варианты самостоятельного страхования дольщиками.

Инициатива будет  предпринята «в рамках повышения информационной открытости и стабилизации обстановки на рынке». Ранее стало известно, что Минстрой России готовит меры, ужесточающие правила раскрытия информации о деятельности компаний-застройщиков, которые используют при продажах договоры долевого строительства. Все  это будет объединено в  один законопроект, который также будет содержать предписания для компаний-застройщиков. Данные начинания, очевидно, направлены на защиту  интересов покупателей недвижимости.

Что даст покупателям информационная открытость?

Действительно ли информация о застройщике, представленная на специальном сайте, реально  улучшит положение покупателя? Идея сконцентрировать все данные о строительных компаниях в одном месте, бесспорно, удобна, но какой будет реальная отдача при такой поддержке проекта?

Явных плюсов новой затеи не видит Сергей Власенко, президент корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». Эксперт отмечает лишь возможное удобство, помощь в поиске информации:

- Никаких особых преимуществ размещения информации о застройщике на специализированном едином портале для покупателей недвижимости на первичном рынке не дает. Единственный плюс здесь – дополнительные удобства, связанные с тем, что информацию о застройщике можно будет найти в строго определенном месте, а не на разных сайтах, как это происходит сейчас.

Существуют и негативные мнения на счет проекта. Вся необходимая информация о застройщиках уже есть в нужном количестве в удобном доступе, а новая мера только добавит бумажной волокиты.  Генеральный директор компании «Агентство столичной недвижимости» Евгений Медведев:

- Что касается регистрации ДДУ при отсутствии информации о застройщике, то скорее всего, к каким-то иным моментам, кроме дополнительных мелких проблем, это не приведет. Закон об обязательном страховании застройщика перед началом строительства вполне справляется с минимизацией рисков. Если же к этому прибавить большое количество государственных инициатив по достройке «недостроя», то лично я просто не вижу, каким образом может помочь покупателям «раскрытие существенной информации о застройщике», тем более что вся данная информация находится в свободном доступе и обычно располагается на сайте застройщика (в том числе и финансовые документы за год). Данная инициатива, на мой взгляд, абсолютно никак не отразится на покупателях, но негативно отразится на застройщиках и регистрационной палате, т.к. ненужных бумажек только прибавится.

Как инициатива властей отразится на застройщиках?

Создание сайта для публикации данных о застройщиках может дать не только положительный результат. Покупателям, возможно, станет удобнее находить информацию, однако для строителей мера может стать проблемой. Согласны ли с такой точкой зрения эксперты?

Сергей Власенко считает проблему надуманной. Большинство строительных компаний рекламируют свои объекты в прессе и Интернете, там же указывая всю необходимую информацию, специализированный сайт будет лишь определенным дополнением. Эксперт:

- То, что ДДУ не будут регистрировать без раскрытия информации о застройщике на специализированном портале – проблема надуманная. Допустим, застройщиков обяжут это делать. Даже в этом случае для них ничего не изменится, ведь сегодня, если застройщик рекламирует свой объект в СМИ, Интернете и т.д., согласно закону о рекламе, он обязан указать, где можно ознакомиться с проектной декларацией, в которой и содержится вся необходимая информация, в том числе и о нем самом. Поэтому застройщикам без разницы, где размещать данные: на собственном сайте, сайте конкретной новостройки, специализированном сайте или где-то еще.  Изменений в законе о рекламе не предвидится, а значит, специализированный сайт станет просто дополнительным источником информации для покупателей и дополнительным адресом для рассылки информации для застройщиков.

Вячеслав Шихов, генеральный директор Granelle Development, обращает внимание на отсутствие определенных стандартов при размещении информации строителями, однако недостатка сведений, например, на рынке Московского региона, нет. Все эти меры, скорее всего, помогут застройщикам:

- Сегодня все крупные игроки на рынке недвижимости Московского региона придерживаются принципа информационной открытости. Каждый серьезный застройщик предоставляет полную информацию о своих проектах, деятельности, финансовой отчётности на сайте компании. Тем не менее, проблема все-таки существует  – нет общепринятых стандартов, например, нет единой формы проектной декларации, да и не все компании считают нужным предоставлять исчерпывающую информацию о себе. Ужесточение требований к раскрытию информации, введение перечня дополнительных документов – все это будет работать на самих застройщиков. Повышение уровня информационной открытости будет способствовать укреплению доверия со стороны потенциальных покупателей и кредитных организаций.

Как помочь покупателю: другие варианты

Получив разъяснения на счет инициативы по созданию сайта, мы решили озадачить экспертов вопросами о других вариантах помощи покупателям недвижимости. Вспомнив об идее о самостоятельном страховании, которой пока не доверяют власти, мы спросили у экспертов: какие еще способы обезопасить потребителя можно придумать?

Евгений Медведев идею о самостоятельном страховании полезной не считает. Более того, эта затея может прибавить к стоимости квартиры ощутимый процент:

- Самостоятельное страхование дольщиками – вменяемое предложение, но вменяемо только как идея. В реальности же данная идея воплотится в «обязательное самостоятельное страхование дольщиками», что прибавит к цене квартиры еще несколько десятков, а то и сотен тысяч рублей. Организовать же подобное страхование бесплатно или «по желанию», думаю, не получится (боюсь, что страховым компаниям выгодно будет вводить подобную услугу только при «обязательном самостоятельном страховании»).

Сергей Власенко  согласен с коллегой. Страховые риски на первичном рынке большие, стоимость страховки наверняка будет недешевой. Опасной затеей будет и программа по обязательному страхованию.

- Самостоятельное страхование дольщиками – также не выход из положения. На первичном рынке риски слишком высоки, поэтому страховая премия не может быть маленькой, соответственно, и стоимость страховки будет по карману лишь немногим, а добровольно на нее согласятся вообще единицы, – рассказывает эксперт.

Александр Целыковский, президент электростальской гильдии риэлторов, вице-президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», считает самостоятельное страхование от «недостроя» единственной мерой, способной обезопасить покупателя. Эксперт отмечает ряд серьезных проблем при ее реализации:

- Кроме страхования, обезопасить свои средства дольщикам по сути и нечем. В принципе, и сегодня на вторичном рынке многие страховые компании оказывают услугу страхования титула приобретаемого объекта. Другой вопрос, что мы не имеем никакой информации о том, какие выплаты производятся по титульному страхованию и производились ли они в принципе. Но это, повторюсь, относится к «вторичке», где, как показывает практика,  недействительным может быть признан один договор купли-продажи на десятки тысяч сделок. А если говорить о первичном  рынке, то здесь рисков для страховщиков гораздо больше – вероятность «недостроя», нарушение сроков строительства и т.д. Нужно ли объяснять, что стоимость страхового полиса будет просто зашкаливать. Поэтому можно смело предположить, что очень многие покупатели недвижимости, которые хотели приобрести жилье в новостройке из-за его сравнительной дешевизны с аналогичным объектом на «вторичке», при обязательном самостоятельном страховании откажутся от первоначальных планов, и будут подыскивать себе что-то на рынке вторичной недвижимости. При этом никакое субсидирование ставок со стороны государства уже не поможет избежать существенного оттока клиентов с первичного рынка.

О перенесении всей ответственности на плечи покупателей при таком сценарии говорит Вячеслав Шихов. Кроме того, он считает, что на определенном этапе, когда дом уже построен, а продавец положительно себя зарекомендовал, говорить о страховании уже не стоит:

- Предложение изменить схему страхования договоров долевого участия и переложить всю ответственность на дольщиков нельзя оценить однозначно. Мы считаем, что нельзя людей насильно заставлять страховать свои риски. Покупателей могут отпугнуть дополнительные затраты на оформление страхового полиса. Кроме того, в некоторых случаях оформления страховки и не требуется. Например, если объект находится на завершающем этапе строительства, а репутация застройщика не вызывает сомнений. В результате нововведение может привести к тому, что часть покупателей переориентируются с рынка новостроек на вторичный рынок жилья.

Единственный способ обезопасить свои денежные средства – выбрать надежного застройщика

Какие еще возможности обезопасить клиента существуют? Предоставление информации – это хорошо, однако, возможно, стоит начать говорить о других способах? Но не каждая мера может быть полезна, неожиданно могут появиться и неприятные последствия.

Сергей Власенко осторожно подходит к рассмотрению инициатив, создающихся для помощи покупателю. Любое благое намерение можно исказить до неузнаваемости, и вместо определенной страховки для покупателя мы можем получить двукратное увеличение цен:

- Альтернатива всегда есть, но когда где-то убывает, в другом месте должно прибывать. К примеру, на законодательном уровне можно предоставить 100%-ную гарантию покупателям жилья в новостройках. Это выльется в то, что застройщикам придется возводить объект либо на собственные средства, либо на деньги банка. Можно быть уверенным в том, что стоимость квадратного метра на «первичке» тогда существенно возрастет. И если сегодня в том же Подмосковье можно приобрести за одну и ту же сумму или 2-комнатную квартиру в доме-новостройке, или 1-комнатную квартиру в «хрущевке» на «вторичке», то такого выбора больше не будет. Гарантия покупателям перечеркнет все плюсы, которые есть сегодня при приобретении квартиры на первичном рынке.

Вячеслав Шихов видит лишь один способ гарантировать безопасность накоплениям людей. Совет топ-менеджера ниже:

- В существующих условиях единственный способ обезопасить свои денежные средства при покупке объекта недвижимости на этапе строительства – выбирать надежного застройщика с низким уровнем кредитной нагрузки. О благонадежности застройщика можно судить по портфелю реализованных проектов, наличию аккредитации новостройки в ряде банков, работающих по программам ипотечного кредитования.

Напомним, согласно предложенной ранее схеме самостоятельного страхования дольщиков в случае «недостроя», потенциальный дольщик должен  за свой счет страховать риски, возникающие в случае отказа от исполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта недвижимости, при продаже которого используются договоры долевого участия.  Этот договор покупатель должен заключать со страховыми компаниями. При этом компенсация должна быть сопоставима со стоимостью самого жилья.