Циан.Журнал собрал вам в помощь мнения девелоперов и риэлторов о том, как сложится ситуация на рынке новостроек в ближайший год.
Конец рынка покупателя
Большинство экспертов сошлись во мнении, что глобально «эра покупателей» на рынке новостроек закончилась. В частности, Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, приводит простой аргумент: «Несмотря на снижение спроса во втором полугодии 2019 года на рынке недвижимости, девелоперы поднимают цены».
Но и рынка продавца тоже пока не предвидится — специалисты предсказывают баланс сил.
директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet
Его мнение поддерживает и заместитель генерального директора компании «Сибпромстрой» Дмитрий Ребров.
Тем не менее рынок покупателя может вернуться в любой момент. Попытка девелоперов поднять цены, рост ипотечных ставок, изменения в экономике — все это способно спровоцировать провал спроса, а с ним — и возвращение диктата покупателей.
Материнский капитал как фактор роста
В своем послании Федеральному собранию президент РФ Владимир Путин поручил с 1 января 2020 года продлить на пять лет программу материнского капитала и расширить ее на семьи, в которых рождается первенец.
Размер социальной выплаты составляет 466 тыс. 617 рублей на первого ребенка и еще 150 тыс. рублей — на второго. При этом семьям, в которых уже есть один ребенок, при рождении второго сразу будет выплачен маткапитал, равный 616,6 тыс. рублей.
По подсчетам Минэкономразвития РФ, при рождении третьего ребенка господдержка семьи может превысить 1 млн рублей с учетом затрат на погашение ипотечного займа. Как отмечают эксперты, в большинстве российских регионов эта сумма составляет около трети стоимости квартиры. Поэтому материнский капитал в регионах станет подспорьем для приобретения нового жилья.
Впрочем, по мнению специалистов, доля семей с тремя детьми слишком мала, чтобы оказать существенное влияние на весь рынок. Сниженные ипотечные ставки действуют только при рождении второго и последующего ребенка: семьи с одним ребенком будут выплачивать ипотеку на общих условиях.
Напомним, материнский капитал допустимо тратить на улучшение жилищных условий, образование ребенка, пенсию матери или обустройство жилья для детей-инвалидов. Кроме того, выплату можно использовать в качестве оплаты первоначального взноса при покупке недвижимости в ипотеку или на постройку собственного дома.
Ипотека все доступнее
В дальнейшем снижении ипотечных ставок уверены все эксперты. Осень и начало зимы 2019 года порадовали ипотечников изменением условий в лучшую сторону, 2020-й поддержит их оптимизм. Предпосылками для этого являются и действия Центробанка, и государственный курс на повышение доступности ипотеки. Так, Мария Литинецкая полагает, что в 2020 году ставки могут опуститься до 8% годовых.
Существенную лепту в смягчение условий кредитования покупателей вносят и застройщики. Квартиры в рассрочку и ипотека от застройщика стали привычным предложением на рынке.
В 2020 году эти предложения будут еще привлекательнее, не сомневается генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов.
«Доступность кредита на покупку квартиры, который в зависимости от проекта используют от 40 до 80% покупателей, — значительное конкурентное преимущество. Поэтому количество партнерских продуктов застройщиков и банков с уровнем ставок 4–5% будет расти», предрекает эксперт.
Хотя официально предоставлением проектного финансирования и эскроу-счетов вправе заниматься более 90 банков, на деле с застройщиками работают пока единицы. И все равно, несмотря на все усилия, схему сложно назвать отлаженной.
Поэтому девелоперы начинают искать альтернативные пути: кто-то строит на собственные средства, кто-то финансирует стройку через ЗПИФ или инвестиционный фонд. И эта тенденция будет развиваться.
Разумеется, на рынке в многочисленных проектах будут продавать квартиры по ДДУ. Так что покупателю придется внимательно вникать в детали финансирования строительства. Все схемы абсолютно законны, но у каждой есть свои плюсы и минусы. А потому — обязательно интересуйтесь у менеджера, как финансируется проект, какие гарантии предоставляются в каждом случае.
Новые банкротства застройщиков
Увы, в 2020 году новые банкротства застройщиков не исключены и даже вполне вероятны, констатируют эксперты.
«Глобальная причина появления обманутых дольщиков всегда кроется в недостаточном финансировании, с которым столкнутся многие девелоперы. Переход на систему проектного финансирования станет причиной остановки ряда проектов и банкротств. На сегодня доля строительных организаций в предбанкротном состоянии составляет 19%», — такую статистику приводит Дмитрий Ребров. Эксперт надеется, что впоследствии при правильной реализации проектного финансирования понятие «обманутый дольщик» перестанет существовать. Но произойдет это явно не в 2020 году.
управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
Впрочем, не все так страшно. «Если новые обманутые дольщики и будут появляться, у властей есть все инструменты для быстрого реагирования и разрешения острых ситуаций», — указывает Роман Родионцев.
А генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин предсказывает, что громкие банкротства рынку не грозят: «Скорее уход с рынка застройщиков будет сопровождаться объединением компаний. Любые операции со счетами девелоперов сейчас контролируют уполномоченные банки — это позволит на ранней стадии выявить проблемные комплексы и своевременно принять меры».
Для покупателя образца 2020-го вывод прост: расслабляться рано. Покупая новостройку «в эпоху перемен», помните, что, хотя риски и меньше, чем два-три года назад, они все равно есть.
Незначительное повышение
И о приятном. Значительного повышения цен быть не должно, хором утверждают все опрошенные. «Положительная ценовая динамика сохранится в 2020 году, но рост цен, во-первых, ограничит покупательский спрос, во-вторых, он будет зависеть от конкретного проекта», — поясняет Роман Родионцев. По его мнению, в первой половине 2020 года увеличение стоимости новостроек составит в среднем 3–4%.
За год средняя цена по рынку вырастет в пределах 5–10%, считают эксперты, подчеркивая, что ориентироваться надо на конкретный объект.
генеральный директор ГК «Атлант»
Более существенный рост продемонстрируют цены в отдельных локациях, замечает Дмитрий Ребров: «Это районы, где активно развивается городская инфраструктура — метро, дороги и есть рабочие места. Сегодня в Московском регионе главный такой центр — Новая Москва. Второе место занимают районы реновации — за счет их центрального расположения и предстоящих комплексных изменений».
Подарочный январь
Большинство опрошенных экспертов признаёт, что сразу после новогодних праздников покупателей ждут самые хорошие ценовые условия. «Самый выгодный месяц в новом году — январь: еще действуют максимальные скидки на рынке недвижимости. Как правило, уже во второй половине января застройщики завершают акции, а ближе к весне — началу делового сезона — начинают наращивать стоимость объектов», — обращает внимание покупателей Мария Литинецкая. Она отмечает, что сейчас не следует ориентироваться на фактор сезонности, да и ждать внушительных скидок в конце 2020 года не стоит.
«Через год рассчитывать на такие скидки не придется — хотя бы потому, что все больше девелоперов будет переходить на эскроу-счета. То есть с учетом скидок бюджет покупки окажется выше сегодняшнего», — согласен с ней Алексей Перлин.
Конечно, призыв покупать, пока не подорожало, — традиционный маркетинговый ход на любом рынке. И первичный рынок жилья в этом плане не исключение.
Но проверить, действительно ли в январе 2020-го будут самые лучшие условия за весь год, удастся только постфактум.
Это я к чему. Просьба экспертов конкретизировать все таки ГДЕ рост цен, а что падает. И понимать, что Москва, СПБ все таки не вся Россия.
А что касается роста на первичку - вон у нас полгорода в пустых новостройках, у народа совсем не осталось денег покупать. Уже и рассрочки и ипотеки не помогают.
Конечно рынок не стоит. Кто хочет продать - продает. Если цену ствит адекватную. И не знаю как в Москве, но у нас "голосует" рублем покупатель. И нет ни каких предпосылок на то, что сменится он на рынок "продаца".