За два первых месяца 2011 г. в Москве, по данным Росстата, было введено в эксплуатацию 62,4 тыс. кв. м жилья, что составляет всего 35,4% от соответствующего показателя прошлого года.
А. Борбатенко
Строительный комплекс Москвы переживает непростые времена — это и посткризисная ситуация на рынке недвижимости, и смена столичного правительства, и, соответственно, изменение правил для девелоперов и пр. Тем не менее аналитики и эксперты рынка московских новостроек, подводя итоги I квартала текущего года, отмечают рост показателей как спроса, так и предложения. Помимо выхода на рынок новых проектов на увеличение объемов предлагаемых на продажу квартир повлияло возобновление реализации объектов, строительство которых было приостановлено из-за кризиса. Следует отметить, что данные аналитиков о ценах на новостройки и их изменении не всегда совпадают, а иногда заметно различаются, но общее представление о состоянии рынка они дают. Конечные цифры в основном зависят от применяемых алгоритмов расчета, используемых баз данных и классификации объектов. Так, могут приводить данные о средних ценах с учетом элитных объектов или без них, а выход на рынок объектов с относительно дешевыми предложениями на начальном этапе строительства может существенно повлиять на показатели изменения средних цен в целом по городу.
Эконом- и бизнес-класс
ПРЕДЛОЖЕНИЕ. На рынке новостроек Москвы, по данным компании «НДВ-Недвижимость», в марте по сравнению с предыдущим месяцем увеличилось количество предложений панельного жилья. Однако по-прежнему наибольшая доля (87%) — это здания монолитных и монолитно-кирпичных конструкций. Также отмечен рост количества представленных к продаже квартир, что объясняется выходом на рынок Москвы новых масштабных проектов. Вместе с тем объем предложений в объектах, уже сданных в эксплуатацию и планируемых к вводу до конца текущего года, составляет большую часть (77,4%) от всех продаваемых в новостройках квартир. Наибольшую долю (49%) в структуре предложения (без учета элитных объектов) в марте занимал ценовой сегмент от 100 до 150 тыс. руб./кв. м, 36% — от 150 до 200 тыс. руб., 10% — от 200 до 250 тыс. руб. И лишь 5% составляла доля наиболее доступного предложения — стоимостью до 100 тыс. руб./кв. м. Среди новых масштабных проектов новостроек, квартиры в которых поступили в продажу в прошлом году, можно отметить микрорайон Царицыно и ЖК «Мичурино». В микрорайоне Царицыно, расположенном в Южном округе столицы, планируется построить 15 монолитно-кирпичных домов, первые корпуса которых будут введены в эксплуатацию уже в 2011 г. В ЖК «Мичурино», расположенном на пересечении улицы Лобачевского и Мичуринского проспекта в Западном округе, согласно проекту будет возведено 11 корпусов серий П-44Т, Д-25Н1 и КОПЭ-М-Парус. Сейчас дома находятся на разных стадиях строительства, ввод в эксплуатацию первых корпусов запланирован на следующий год. В целом по сравнению с докризисным периодом количество московских новостроек, где предлагают к продаже квартиры, по данным аналитического центра «ИРН», существенно сократилось. Так, если в I квартале 2009 г. в районах Москвы от Третьего транспортного кольца (ТТК) до МКАД их было порядка 240, то в I квартале 2011 г. на 29% меньше — всего 168 домов. Специалисты ИРН также подчеркнули, что площадь среднестатистической московской квартиры уменьшилась с 98 до 94 кв. м (за этот же период). Сокращение количества адресов, по которым ведут продажи квартир в новостройках, отметили и специалисты компании «Пересвет-Инвест». При этом наименьший объем жилья, продаваемого в новостройках столичных округов в I квартале, зафиксирован в Юго-Восточном округе.
По данным аналитиков компании IntermarkSavills, в течение I квартала 2011 г. первичные продажи вели в 31 комплексе бизнес-класса. Средняя площадь условной квартиры в домах этой классности — 195 кв. м, обеспеченность паркингами — 1,5 машино-места на квартиру. В одном из комплексов продажи были завершены, и в тот же время на рынок вышло два новых жилых комплекса бизнес-класса:
«Шатер» (ул. Верхняя Красносельская, вл. 19а);
«Николаевский Дом» (Комсомольский просп., д. 9а)
Первенство по объему реализуемых новостроек бизнес-класса среди московских округов в I квартале принадлежало Западному и Юго-Западному округам. По данным компании IntermarkSavills, на конец марта в первичной продаже находилось около 2400 квартир в домах-новостройках бизнес-класса суммарной площадью около 250 тыс. кв. м. В структуре предложений 39% составляли четырехкомнатные и многокомнатные квартиры, 32% — трехкомнатные, 29% — одно- и двухкомнатные.
СПРОС. На рынок первичного жилья экономкласса возвращаются докризисные тенденции. Если в кризис спросом покупателей пользовались только готовые новостройки, то в I квартале 2011 г. каждую пятую квартиру, по информации компании «Домус финанс», продавали на начальном этапе строительства, до возведения двух-трех этажей. По видам квартир спрос в марте по сравнению с февралем не претерпел изменений. По данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», наибольшим спросом в экономклассе пользовались однокомнатные квартиры. Доля обращений по ним составляла 49%. Второе место у двухкомнатных квартир — 36%. На квартиры трехкомнатные и более пришлось 15%.
Структура спроса по видам квартир в категории бизнес-класса заметно отличается от экономкласса. Наибольшее количество запросов (42%), по информации компании IntermarkSavills, пришлось на трехкомнатные квартиры. При этом реальные сделки (83% фактического спроса) совершали в основном с квартирами стоимостью от 250 до 750 тыс. долл. в жилых комплексах, находящихся на высоких стадиях строительной готовности либо сданных в эксплуатацию.
ЦЕНЫ. По данным информационно-аналитического центра компании «Пересвет-Инвест», в марте 2011 г. средняя цена 1 кв. м в панельных новостройках Москвы составила 118 тыс. руб., или 4140 долл. При этом специалисты компании зафиксировали снижение стоимости квартир в панельных домах, отмечая, что данное обстоятельство вызвано выходом на рынок новых крупных проектов, где цена предложения минимальна — 100–105 тыс. руб./кв. м (ЖК «Аннинский», «Чертановский» в Южном округе и недорогие новостройки в районе Солнцево Западного округа). Поскольку срок реализации квартир в новостройках экономкласса в первые месяцы 2011 г. достаточно короткий, то на конечном этапе строительства их в продаже остается немного. Соответственно, цена квартир в готовых домах в силу ограниченности предложений заметно выше, чем в начале строительства.
Для квартир экономкласса в панельных новостройках аналитики компании «НДВ-Недвижимость» предоставляют ценовые показатели, близкие к приведенным выше (115,5 тыс. руб./кв. м), но отмечают, что тенденция последних шести месяцев — рост цен на квартиры первичного рынка как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте. В среднем с учетом всех типов московских новостроек, кроме элитных, стоимость 1 кв. м, согласно данным компании «НДВ-Недвижимость», составила в марте порядка 156 тыс. руб., увеличившись за прошедшее полугодие на 2,6%.
Средняя цена 1 кв. м в новостройках бизнес-класса, по данным компании IntermarkSavills, в I квартале текущего года составила 6,2 тыс. долл. с дифференциацией от 3,3 до 12,5 тыс. долл. в зависимости от комплекса и стадии его готовности. Средняя стоимость предлагаемой к продаже квартиры бизнес-класса — порядка 630 тыс. долл. Рост долларовых цен по отношению к началу года отмечен на уровне 5%. Частично он обусловлен техническими факторами, в том числе снижением курса доллара по отношению к рублю. Самую дорогую квартиру в новостройках бизнес-класса предлагали в марте по цене 3,8 млн долл. Ее площадь 300 кв. м, расположена в Юго-Западном округе. Самая дешевая — апартаменты площадью 26 кв. м по цене 132 тыс. долл. в Южном округе.
Элитные новостройки
ПРЕДЛОЖЕНИЕ. По состоянию на конец марта 2011 г., по данным компании IntermarkSavills, на первичном рынке было представлено 30 жилых комплексов премиум-класса. В двух из них ведут исключительно так называемые закрытые продажи. В течение трех месяцев 2011 г. на рынок вышло четыре новых элитных проекта:
клубный дом Barkli Virgin House в 1-м Зачатьевском пер., д. 8/9 (21 квартира);
ЖК «На Трубецкой» на ул. Трубецкая, д. 28, стр. 2 (90 квартир);
клубный дом Skuratov House на ул. Бурденко, вл. 11 (33 квартиры);
ЖК Barkli Park на ул. Советской Армии, вл. 6 (130 квартир).
На конец I квартала 2011 г. в элитных новостройках Москвы к продаже предлагали порядка 1 тыс. квартир суммарной площадью около 175 тыс. кв. м (без учета апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити»). Наибольший объем предложений (50%) сконцентрирован в Хамовниках. Ключевым проектом этого района в центре Москвы является ЖК «Садовые Кварталы». В нем сосредоточено около 25% общегородского объема предложений элитного жилья. Еще 14% обеспечили Хамовникам три новых проекта, вышедших на рынок в I квартале 2011 г. В объектной структуре предложений половину составляют четырехкомнатные и многокомнатные квартиры. Средняя площадь предлагаемой к продаже квартиры — 172 кв. м. Около половины присутствовавших на рынке в I квартале 2011 г. элитных новостроек введено в эксплуатацию до 2011 г. Доля элитных проектов со сроком сдачи в 2011 г. составляет 27% от общего количества. Суммарная доля проектов с заявленными сроками сдачи в 2012 г. и позднее — 20%.
СПРОС. В течение I квартала 2011 г., по данным компании IntermarkSavills, заключено порядка 100 первичных сделок с элитными квартирами. Лидирующие позиции в географии спроса заняли районы Тверской и Хамовники (Остоженка и Плющиха) — 24 и 23% сделок соответственно. Тверской район в лидеры продаж вывел ЖК «Итальянский квартал» (более 10% суммарного количества сделок). Также высоким спросом пользуются квартиры в Пресненском районе и Замоскворечье — по 16% сделок. Большинство заключенных сделок (84%) приходилось на трех-, четырех- и многокомнатные квартиры. В течение I квартала наиболее востребованными являлись квартиры площадью 100–200 кв. м (67% совершенных сделок).
ЦЕНЫ. Наибольший объем текущего предложения квартир премиум-класса приходится на ценовые диапазоны от 10 до 15 тыс. долл./кв. м (около 50%) и от 15 до 20 тыс. долл./кв. м (около 25% предложения). По состоянию на конец марта 2011 г. средняя стоимость квартир премиум-класса на первичном рынке составила 17,2 тыс. долл./кв. м. Рост цен за I квартал составил около 2%. Текущая средняя цена элитного жилья уступает докризисному максимуму в долларах — 25%, в рублях — 7%.
