Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиИпотека

Рынок новостроек восстанавливается от потрясений благодаря ипотеке и отложенному спросу

4 876
Рынок новостроек восстанавливается от потрясений благодаря ипотеке и отложенному спросу
Первая половина 2022 года осталась позади — настало время подводить промежуточные итоги. Каким стало I полугодие для первичного рынка Московского региона, выяснили эксперты Циан.Аналитики.
коротко о главном
  • Количество сделок в первой половине 2022-го (71,5 тыс. ДДУ) оказалось на 17% меньше, чем год назад. Показатели вернулись к уровню 2017–2018 годов. В течение первых шести месяцев этого года были зафиксированы как рекорды, так и антирекорды по количеству сделок.
  • В июне после двух месяцев спада спроса количество сделок выросло на 19,7% — сказался эффект от запуска многочисленных программ по стимулированию спроса.
  • 69% ДДУ на первичном рынке Московского региона в I полугодии 2022-го прошло с привлечением ипотеки — это рекордный показатель за все время существования рынка. Минимальный показатель был зафиксирован в марте (62%), максимальный — в июне (79%).
  • За I полугодие средняя стоимость «квадрата» в Московском регионе выросла на 8,6% — до 265,4 тыс. рублей. Цены перешли от значительного роста (на 2–3% в месяц) к стагнации.
  • Объем предложения за I полугодие вырос на 17,8%. Главная причина такой динамики — сокращение спроса. С наступлением лета застройщики активизировались после задержки проектов с начала года, что также способствовало росту предложения. У покупателей к началу июля есть выбор из почти 90 тыс. квартир и апартаментов. 
  • За первые полгода 2022-го девелоперы Московского региона заработали 838,9 млрд рублей. Это на 7,5% меньше, чем в прошлом году. Выручка просела не так сильно, как количество сделок, за счет роста цен.

В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без проектов премиальных сегментов.

По сравнению с прошлогодним показателем количество ДДУ сократилось на 17%

I и II кварталы 2022 года по динамике и количеству сделок стали полностью противоположными друг другу. С января по март 2022 года на первичном рынке Московского региона было заключено 45,6 тыс. ДДУ. Это рекордный показатель, таких высоких значений по итогам I квартала не было никогда.

Особенно активным оказался март, когда было заключено 18,3 тыс. ДДУ. Это на 22% больше, чем в феврале. Ни за один месяц 2021-го не было совершено столько сделок, даже в рекордном для прошлого года декабре (17,8 тыс. ДДУ). Больше показатель был только в октябре и декабре 2020-го (18,4 и 18,9 тыс. ДДУ), когда на рынке был ажиотажный спрос, вызванный льготной ипотекой.


Ипотека с господдержкой: выберите подходящую программу с выгодной ставкой, заполните одну анкету и получите одобрение в пяти ведущих банках онлайн с бесплатным сервисом Циан.Ипотека

В марте спрос шел со стороны ипотечников, которые стремились приобрести жилье до предполагаемого дальнейшего роста ставок по ипотеке. Кроме того, в первый месяц весны на рынок вышли покупатели без ипотеки, которые на фоне экономической нестабильности стремились сохранить свои сбережения в квадратных метрах. И их было больше, чем обычно.

Сохранялся спрос и со стороны клиентов с ипотечными кредитами, одобренными до начала весны под более низкий процент, а также попадающих под программу льготной семейной ипотеки. Рекорды были поставлены и в январе, и в феврале.

ЖК «Ильинские луга»

С начала II квартала количество сделок на первичном рынке Московского региона стало сокращаться. Показатели количества ДДУ в апреле были почти в два раза меньше, чем в марте. В апреле на первичном рынке действовала льготная ипотека под 12%, а застройщики для поддержания спроса дополнительно субсидировали ставки по ипотеке — в рекламных кампаниях использовались предложения кредитов под 4,5–10% годовых.

 Но спрос не удержался на высоком уровне: продолжающийся рост цен и неопределенность на рынке труда оказались более значимыми факторами, чем уровень ипотечных ставок.

Льготная ипотека под 9% поддержала рынок. В мае темпы сокращения спроса замедлились. На отрицательную динамику повлияли и праздничные дни, во время которых сделки фактически не заключались. С поправкой на это спрос остался на уровне предыдущего месяца. 

В июне, после двух месяцев сокращающегося спроса, мы зафиксировали рост количества сделок на 19,7%. Здесь сказался эффект от запуска многочисленных программ по стимулированию спроса — новой льготной ипотеки под 7%, ипотеки для IT-специалистов. К тому же на рынке частично сформировался отложенный спрос за последние два месяца.

Динамика количества сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

По данным Циан.Аналитики

В итоге за I полугодие на первичном рынке Московского региона было заключено 71,5 тыс. ДДУ. Это на 16,6% меньше аналогичного показателя годом ранее. Из-за низкого спроса в апреле и мае показатели этого года уступают прошлогодним. По количеству сделок рынок вернулся к уровню конца 2017-го — начала 2018 года.

Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

По данным Циан.Аналитики

Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

По данным Циан.Аналитики

Количество ипотечных сделок в июне побило исторический рекорд 

Доля сделок с ипотекой в течение I полугодия также демонстрировала рекорды и антирекорды. В марте доля ДДУ с привлечением заемных средств составила всего 62%. Это минимальный показатель с начала действия льготной ипотечной программы в 2020 году. Причина такой динамики — в повышенной активности на рынке валютных и рублевых вкладчиков, которые приобретали жилье без ипотеки с целью сохранить свои сбережения.

В апреле показатели вернулись к стандартным значениям последних восьми–девяти месяцев: 65% сделок прошло с использованием кредитных средств. Во-первых, число покупателей с живыми деньгами сократилось относительно марта, во-вторых, на рынке стала действовать льготная ипотека под 12% годовых с лимитом в 12 млн рублей, что фактически вернуло программу на рынок Московского региона.

Введение льготной ипотеки под 9% с мая 2022 года сказалось на активности покупателей-ипотечников, которые в предыдущие месяцы не брали кредит из-за невыгодных условий. 

Кроме того, на рынке действовали и специальные программы от застройщиков с дополнительным субсидированием ставок. Также появилась возможность комбинировать льготную и рыночную ипотеки, что позволило увеличить лимит кредитования до 30 млн рублей. 

В результате в мае сразу 73% сделок прошло с ипотекой. Это рекордный показатель с лета 2020-го, когда начала действовать льготная ипотека под 6,5%. Тем не менее статистика по количеству сделок показывает, что программа не привела к росту спроса на рынке, а лишь поддержала его от дальнейшего падения.

ЖК «Мытищи Парк»

В июне доля сделок с ипотекой достигла рекордных 79% — еще никогда в истории рынка недвижимости Московского региона не было так много сделок с привлечением заемных средств. Понижение ставки по льготной ипотеке до 7% не только повысило долю таких сделок, но и прервало тренд на снижение спроса на первичном рынке.

Таким образом, в I полугодии порядка 69% всех сделок на первичном рынке Московского региона прошло с ипотекой. Это максимальный показатель за все время наблюдений.

Доля ипотечных сделок на первичном рынке Московского региона

По данным Циан.Аналитики

Цены: стагнация после стремительного роста

В ценовой динамике на первичном рынке Московского региона в I полугодии можно выделить два периода: заметный рост цен в начале года и стагнация в мае-июне.

Основной рост пришелся на март (+3% в месячном выражении). На это повлиялио поведение покупателей — в дни ажиотажного спроса в первую очередь разбирали более дешевые лоты, что вело к росту средних цен в активном предложении, а также влияло на ценообразование застройщиков. В первом месяце весны было зафиксировано две волны увеличения цен — в первую неделю месяца после решения ЦБ РФ (повышение ключевой ставки до 20% и валютные ограничения) и после 15 марта. 

Кроме того, средние цены увеличивались из-за удорожания строительства, в том числе из-за трудностей с логистикой, и за счет все большего распространения эскроу-счетов, которые позволяют застройщикам не выставлять слишком низкие цены на старте строительства.

ЖК «Новые Ватутинки. Микрорайон Центральный»

В апреле индексация цен на первичном рынке столичного региона замедлилась относительно прошлого месяца (+2,3%). Застройщики если и меняли цены, то делали это в рамках обычных ежемесячных пересмотров прайс-листов или в связи с ростом строительной готовности. Основной вклад в рост средних цен предложения вносили сами покупатели.

В мае индексация цен замедлилась еще сильнее, цены фактически перешли к стагнации — рост за месяц составил всего 0,5%. В июне не все застройщики провели индексацию, приуроченную к началу месяца. В новых выходящих на рынок проектах застройщики демонстрируют более аккуратное ценообразование. За последние 30 дней цены в Московском регионе фактически не изменились — выросли лишь на 0,1%.

В итоге средняя цена «квадрата» в Московском регионе в конце первой половины 2022 года составила 265,4 тыс. рублей. За шесть месяцев она увеличилась на 8,6%. Для сравнения: за I полугодие 2021-го — рост на 10%, за II полугодие 2021-го — на 16,3%.

В Москве в старых границах «квадрат» за шесть месяцев этого года подорожал на 4%, в Новой Москве — на 9,6%, в области — на 11,4%.

Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц в Москве

По данным Циан.Аналитики

Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц в Московской области

По данным Циан.Аналитики

Объем предложения вырос за счет сокращения спроса

В первой половине 2022 года на рынок Московского региона вышло 39 новых проектов — почти столько же, сколько годом ранее (42). Из них 33 — в старых границах Москвы, еще пять — в Московской области и всего один — в Новой Москве. По площади новинок показатели 2022-го (4,3 млн кв. м) также сопоставимы с прошлогодними значениями (4,8 млн кв. м).

В течение полугодия новинки выходили неравномерно. В начале года их было немного (в январе и феврале — по три новых ЖК). В мае на рынке появилось сразу 12 новинок. Больше было лишь в июле 2021 года — 15 ЖК.

Застройщики активизировались после задержки проектов с начала года. На рынке был зафиксирован полуторагодичный максимум. Кроме того, на рынок продолжает выходить много проектов с продажами не по ДДУ (аукцион, ДКП и др.). Но в этой статистике мы их не учитывали.

ЖК «Люблинский парк»

В I квартале 2022 года количество лотов в продаже стабилизировалось на уровне конца 2021-го (75–76 тыс.) и практически не менялось. Меньше выбор был только в январе — 73 тыс. квартир и апартаментов — за счет того, что в продажу вышло мало новых объектов. Начиная с апреля объем предложения быстро увеличивался. Рост связан с низкими темпами продаж на фоне активизации застройщиков.

В итоге с начала года объем предложения увеличился на 17,8%, достигнув отметки в 88,9 тыс. лотов. В прошлом году за аналогичный промежуток времени выбор на рынке сократился на 3,6%.

Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона

По данным Циан.Аналитики

Выручка просела не так сильно, как количество сделок

В первой половине 2022-го выручка девелоперов Московского региона составила 838,9 млрд рублей — на 7,5% меньше, чем в прошлом году. Разрыв с прошлогодним значением меньше, чем по количеству сделок (16,6%). Это говорит о том, что увеличилась средняя стоимость квартиры в сделке в годовом выражении.

Средняя стоимость лота в сделке в I полугодии 2021-го в Московском регионе составила 10,6 млн рублей, а в I полугодии 2022-го — 11,8 млн рублей. 

Нужно учесть, что часть заработанных девелоперами средств идет на субсидирование пониженных относительно льготной ипотеки ставок, поэтому реальные доходы застройщиков меньше.

При этом сократилась средняя площадь проданной квартиры — за счет роста стоимости 1 кв. м на рынке наблюдается снижение среднего метража приобретенных лотов. Если в I полугодии 2021-го средняя площадь по Московскому региону составляла 50,7 кв. м, то в I полугодии 2022-го — 46,8 «квадрата».

Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в первой половине 2022 года. Традиционно среди лидеров больше всего проектов в Московской области (7 из 10) с более низким уровнем цен и большим выбором. Два проекта находится в Новой Москве и всего один («Люблинский парк») — в Москве в старых границах.

Лидеры продаж в I полугодии 2022-го в Московском регионе*

Проект

Локация

Кол-во сделок

Средняя стоимость кв. м в сделке, тыс. рублей

Средний чек сделки, млн рублей

Пригород Лесное

Московская область

1573

149,5

6,32

Томилино Парк

Московская область

1266

151,5

6,29

Ильинские луга

Московская область

1147

178,3

7,21

Восточное Бутово

Московская область

1076

160,0

6,25

Саларьево Парк

Новая Москва

1031

248,2

10,78

Мытищи Парк

Московская область

1008

175,2

6,87

Люберцы 2018–2023

Московская область

1003

184,1

6,94

Новые Ватутинки

Новая Москва

1000

212,4

8,82

Люблинский парк

Москва

998

238,2

9,61

Пехра

Московская область

983

145,1

4,94

По данным Циан.Аналитики

*Учитывались зарегистрированные договоры долевого участия с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).

«I полугодие стало очень непростым для рынка недвижимости. Рекорды по росту спроса и цен сменялись падениями и стагнацией, девелоперы старались сохранить свою выручку и продолжать начатые проекты в условиях сокращения спроса. Введение льготной ипотеки под 12, 9%, а затем и под 7% позволило рынку прекратить падение и стабилизироваться», — отмечает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.

По мнению эксперта, в ближайшие месяцы высока вероятность того, что спрос будет восстанавливаться после минимальных показателей весны. В этом ему помогут льготные ипотечные программы и специальные программы от застройщиков, а также отложенный спрос.

Изображение в начале статьи: ЖК «Пригород Лесное»/cian.ru

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Сейчас обсуждают
Аноним
7 февраля 2023
редакцияeditorial@cian.ru