Рынок загородной недвижимости. Апрель 2011 г.

 

 

 

На конец 2010 г. на загородном рынке Подмосковья насчитывалось порядка 670 охраняемых коттеджных и дачных поселков на стадиях проектирования, строительства, продаж и эксплуатации. При этом прошедший год стал рекордным по росту количества поселков с участками без подряда — более 130 за год, учитывая, что всего в 2010 г. на рынок вышло 145 новых проектов. По прогнозам специалистов ОАО «ОПИН», в текущем году из-за насыщения объема предложений участками без подряда и перехода ряда девелоперов в более качественный сегмент на рынок выйдет порядка 50 новых проектов. Из них 80% составят коттеджные поселки с подрядом в сегментах элит- и бизнес-класса. Несмотря на постепенное сокращение количества поселков с участками без подряда, их доля все еще весьма заметна — 76% от общего числа существующих и строящихся объектов.

 

Следует отметить, что три года назад почти половину всех построенных коттеджных поселков специалисты рынка относили к категории бизнес-класса. Текущий показатель — лишь 17%, а доля элитных поселков снизилась за три года до 7%. В основном на структуру рынка повлиял массовый выход проектов дальних дач и поселков с участками без подряда. С конца 2010 г. и в прошедшие месяцы текущего года этот процесс набирает обратную силу — число новых поселков экономкласса сокращается.

 

Если классифицировать все новые проекты, появившиеся на рынке с начала 2011 г., то 60% можно отнести к бизнес-классу. Их особенность — удачное расположение, развитая инфраструктура внутри поселка или в непосредственной близости от него, интересные архитектурно-планировочные решения. Одними из новых коттеджных поселков, вышедших на рынок в I квартале 2011 г., являются Ромашкино, Снежная Долина по Симферопольскому шоссе, Экопарк Ушаково и Павловы Озера по Новой Риге, Медведево по Киевскому шоссе.

 

Тенденция последних месяцев — увеличение доли проектов, где представлены несколько форматов недвижимости (коттеджи, участки с подрядом и без него, таунхаусы, многоквартирные дома), причем в различных сочетаниях и пропорциях. По состоянию на конец апреля 2011 г. доля мультиформатных поселков составила порядка 13%, а в соответствующий период 2008 г. этот показатель не превышал 9%. Кризис обозначил востребованность этого продукта рынка загородного жилья. Что касается расположения поселков, то они достаточно равномерно распределены по удаленности от МКАД. Все более активно застраивается среднее и особенно дальнее Подмосковье.

 

 

 

Показательный тренд первых четырех месяцев 2011 г. — рост спроса на готовое жилье первичного и вторичного загородного рынка. Все больше объектов люди приобретают для собственного проживания. Доля инвестиционных покупок (коттеджи и квартиры на начальной стадии реализации проекта) за этот период — всего 2% от количества реализованных сделок.

 

Проблема загородной недвижимости — нехватка качественных проектов с высокой степенью готовности. Покупатель, не найдя подходящего предложения на первичном рынке, вынужден искать его на вторичном, отсюда рост числа сделок (и, как следствие, цен) на вторичном рынке загородного жилья. В апреле текущего года наиболее востребованными были объекты стоимостью до 500 тыс. долл. Однако следует отметить, сейчас не столько бюджет, сколько качество проекта является определяющим при принятии решения о покупке загородного дома. Спрос на объекты стоимостью свыше 3 млн долл. в первые четыре месяца 2011 г. составил 8% от общего количества запросов. Несмотря на отмеченные тенденции роста спроса на объекты бизнес-класса, наибольшее количество сделок (порядка 80%) по итогам I квартала текущего года на загородном рынке жилья было совершено с участками без подряда.

 

Лидером запросов на приобретение загородного жилья в прошедшие месяцы 2011 г. осталось Новорижское направление (20% от общего числа обращений), однако почти столь же велик спрос на Киевское направление (18%) и Калужское (15%). Возросла также доля желающих купить недвижимость на Дмитровском направлении (в полтора раза по сравнению с показателями за этот же период 2008 г.).

 

 

Данные ОАО «ОПИН»

 

 

 

Начиная с середины 2010 г. цены на качественную загородную недвижимость стабильно растут в пределах 3–7% в квартал в зависимости от сегмента. Продавцы оперативно реагируют на интерес (или его отсутствие) со стороны покупателей и корректируют ценовую политику. В случае с неликвидными поселками наблюдается отрицательная коррекция (до 5% в квартал). За первые три месяца текущего года максимальный рост зафиксирован в поселках бизнес-класса — 6%. Стабильны цены в элитном сегменте — прирост составил 0,5%, в то время как поселки экономкласса чуть подешевели (на 0,5%). Что касается абсолютных показателей, то в элитном сегменте коттеджных поселков средняя стоимость 1 кв. м домовладения (коттедж с землей) на конец апреля составила около 5 тыс. долл. В поселках бизнес-класса этот показатель порядка 3,45 тыс. долл., а в экономклассе — 1,45 тыс. долл. При этом есть объекты, где 1 кв. м стоит 12 тыс. долл. и выше. Лидеры по средней стоимости 1 кв. м загородного жилья — Рублево-Успенское, Новорижское, Минское и Калужское направления.

 

 

 

 

 

Текущую ситуацию на рынке загородной недвижимости Подмосковья можно оценить как позитивную с тенденцией к все большей его активизации. Антикризисный вариант загородного девелопмента — участки без подряда — теряет свою актуальность в условиях общего подъема экономики и роста доходов населения. Налицо повышение качества проработки новых проектов в условиях конкурентной борьбы за покупателя. Во II квартале 2011 г. интерес к готовым поселкам, по прогнозам специалистов ОАО «ОПИН», увеличится еще примерно на 20% за счет отложенного спроса, который сформировался в кризисный и посткризисный периоды в условиях неопределенности перспектив рынка загородной недвижимости. Рост цен ожидается умеренный, в пределах 5–7% в квартал. В наибольшей степени это относится к проектам бизнес-класса. У элитного сегмента также есть все предпосылки к небольшому увеличению стоимости объектов.