Махач Бижанов, управляющий партнер юридической фирмы Legal Consulting Group, отвечает на вопросы, которые чаще всего волнуют покупателей квартир в новостройках.
— Может ли застройщик передать квартиру покупателю еще до сдачи дома в эксплуатацию?
— В соответствии с действующим законодательством передача квартиры осуществляется только после получения застройщиком от городской администрации разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. На основании этого документа коммуникации дома подключают к городским сетям, ему присваивают почтовый адрес.
Зачастую бывает так: здание уже построено, коммуникации все подведены и можно заселяться, но ключи все не дают. Это как раз тот случай, когда застройщику еще не удалось получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В такой ситуации он не имеет права передавать в собственность покупателя недвижимость, даже если прописанный в договоре срок уже наступил. За эксплуатацию объекта капитального строительства без соответствующего разрешения виновные лица — как застройщик, так и участник долевого строительства — могут быть привлечены к ответственности согласно Кодексу РФ об административных правонарушениях.
— Вправе ли товарищество собственников жилья (ТСЖ) и управляющие компании (УК) взимать плату за коммунальные услуги, если дом не сдан? И вообще, с какого момента жители обязаны оплачивать ЖКУ?
— Многие владельцы квартир в новостройках ошибочно руководствуются ст. 153 Жилищного кодекса. Она гласит, что обязанность оплачивать коммунальные и эксплуатационные расходы за жилые помещения возникает только с момента регистрации права собственности. Но это верно лишь тогда, когда покупатель приобрел жилое помещение у другого собственника. В случае с новостройками право собственности возникает на вновь созданное имущество. Естественно, оно требует обслуживания, ведь еще до введения дома в эксплуатацию работают системы отопления, освещения и т.п. Поэтому тут в силу вступают ст. 781 (п. 2), 779, 432, 433, 1102, 1105 Гражданского кодекса. В соответствии с ними будущие собственники квартир как правообладатели или пользователи обязаны нести расходы по предоставленным коммунальным услугам.
Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» действует только тогда, когда между строительной компанией и дольщиком заключен договор об участии в долевом строительстве. При этом обязанность по внесению коммунальных и эксплуатационных платежей возникает:
с момента сдачи дома в эксплуатацию, если такой пункт прописан в договоре с застройщиком;
с момента подписания акта приема-передачи квартиры, если в договоре не указаны иные сроки.
— В какой ситуации дольщик вправе отказаться принимать квартиру и потребовать возврата уплаченных денежных средств?
— Ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ предусматривает случаи, когда участник договора долевого участия в строительстве может его расторгнуть в одностороннем порядке.
Так, дольщик вправе отказаться от договора при условиях, если имеется:
задержка застройщиком передачи объекта долевого строительства на срок, превышающий установленный договором на два месяца;
задержка сроков окончания строительства жилого дома более шести месяцев;
существенное нарушение застройщиком качества объекта долевого строительства, а также если передаваемая квартира не соответствует строительным нормам и правилам (СНиП) и характеристикам, отмеченным в договоре.
Кроме того, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
- прекращения или приостановления строительства дома и при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что объект долевого строительства в срок передан не будет;
- значительного изменения проектной документации дома, в том числе размера объекта долевого строительства;
- изменения назначения нежилых помещений дома.
Следует также иметь в виду, что договор долевого участия в строительстве жилья считается официально заключенным только после того, как он прошел государственную регистрацию. Это гарантирует надежность компании-застройщика и исключает возможность двойной продажи квартиры.
— Куда дольщик может предъявить претензию, если при доме не благоустроена дворовая территория, нет детских площадок, парковок, тротуаров и пр.?
— При сдаче дома в эксплуатацию комиссии предъявляют в том числе придомовую территорию, очищенную от строительного мусора, с дорожками, контейнерной площадкой, элементами малой архитектуры — детской площадкой, стоянками для авто и т.д.
Все сведения об объеме работ по оформлению двора определены проектом строительства и СНиП: при проектировании должны предусматривать благоустройство в пределах первоначального землеотвода. После того как дом введен в эксплуатацию, его передают на баланс УК, и застройщик выбывает из правоотношений полностью. Однако он может быть привлечен для устранения недоделок в течение гарантийного срока (пять лет), а также обязан исправить недостатки, отмеченные приемочной комиссией.
Согласно правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491), придомовая территория входит в состав общего имущества и платить за ее содержание и благоустройство обязаны собственники жилья. Они заключают договор с управляющей организацией (ТСЖ, УК), которая должна оказывать все необходимые услуги, содержать двор в соответствии со всеми санитарными и градостроительными нормами. В противном случае собственники имеют полное право расторгнуть договор управления с недобросовестной УК и выбрать новую.
— Иногда оформление квартир в собственность после сдачи дома затягивается. В чем причина?
— Действительно, для приобретателей новостроек один из основных рисков — долгий процесс оформления права собственности на жилье. Часто гражданам выдают ключи, они заселяются, а потом приходится ждать получения документов, как правило, от года до полутора лет, в худшем случае этот срок растягивается до трех лет. Дело в том, что регистрации права собственности покупателей квартир предшествует государственная регистрация права собственности города и оформление права инвесторов на недвижимость.
В строительстве дома участвует большое число юридических лиц: представители муниципальных органов, застройщики, инвесторы и т.д. Все эти взаимоотношения и, самое главное, условия по распределению долей прописывают в инвестиционном контракте. Допустим, все исполнили свои обязательства в срок, дом возведен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. После этого начинается период согласований: сколько квартир получит город, сколько — застройщик, инвестор и т.д.
Именно акт о реализации инвестиционного контракта является основанием для присвоения адреса вновь созданному объекту и оформления права собственности. После того как все согласовано, БТИ производит обмеры, в которых уточняют размеры квартир. Так как их площадь, как правило, не соответствует проектной, процесс занимает от четырех до шести месяцев. По результатам обмеров осуществляют перерасчеты, оформляют документы на приемку-передачу квартир и др.
Затем один из инвесторов строительства собирает полный пакет документов — это примерно 70 наименований. Их подают в Управление федеральной регистрационной службы (УФРС), которое проводит экспертизу и через один — три месяца присваивает адрес. С этого момента начинается процедура оформления квартир в собственность физических лиц.
Для государственной регистрации права собственности покупателю необходимо получить от застройщика пакет документов. Если таковой отсутствует, то дольщик может действовать через суд. Если же все бумаги в наличии и правильно оформлены, то проблем с регистрацией возникнуть не должно. Ее осуществляют в течение одного месяца.
