недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Аренда

Самозанятые арендодатели. Опасно ли «светиться»?

24 094 26
Самозанятые арендодатели. Опасно ли «светиться»?
Спойлер: можно остаться без льгот и вычетов. Как сделать так, чтобы все было хорошо? Нам рассказали юристы, а мы – рассказываем вам

Какие налоги платят самозанятые, если они сдают жилье в аренду? Нужно ли платить НДФЛ при продаже недвижимости? 

Представьте ситуацию: вы платите налог от сдачи квартиры в аренду. А через некоторое время решаете продать жилье. Нужно ли в этом случае платить налог на доходы физлиц в 13%? И если да, можно ли рассчитывать на имущественный налоговый вычет? Давайте разбираться.

Налог при сдаче в аренду

Раньше с доходов от сдачи в аренду нужно было отдавать стандартные 13% (НДФЛ). Но с 2019 года можно зарегистрироваться в качестве самозанятого и выплачивать налог на профессиональный доход (НПД).

если вы сдаете в аренду жилплощадь физическому лицу, то заплатить в бюджет надо будет лишь 4% от дохода, а если организации или предпринимателю — 6%.

Воспользоваться новым налогом пока могут только жители четырех регионов – Москвы, Подмосковья, Калужской области и Татарстана. Именно в них проводится эксперимент по установлению нового спецрежима «Налог на профессиональный доход». Однако на днях стало известно, что Минфин планирует с 2020 года ввести профессиональный налог и в остальных регионах страны.


Самозанятые — граждане, которые получают доход от своей деятельности, но не имеют работодателя и не привлекают наемных работников.

Если вы станете самозанятым, то можете быть уверены: в течение 10 лет пока проводится эксперимент государство не изменит ставки в 4 и 6% (п. 3 ст. 1 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Это значит, что, зарегистрировавшись в специальном мобильном приложении как самозанятый, до 31 декабря 2028 года за сдачу в аренду жилья вы будете платить указанную сумму.

Имущественный вычет при продаже

Не секрет, что при продаже жилья с полученного от покупателя дохода нужно заплатить НДФЛ. Причем налоговое законодательство разрешает уменьшить доходы от продажи жилища, в том числе, на сумму имущественного налогового вычета (1 млн рублей). Однако, как поясняет Анна Артамонова, адвокат, партнер адвокатского бюро «ЕМПП»,  здесь есть большое «НО».

Если квартира использовалась в предпринимательской деятельности, налоговые вычеты не предоставляются. 

Но как это ограничение действует в отношении самозанятых арендодателей? Является ли сдача в аренду квартиры предпринимательской деятельностью? Самозанятые – не обязательно индивидуальные предприниматели (ИП). Поэтому можно предположить, что если они будут продавать недвижимость, то эта норма на них распространяться не будет. Ведь без статуса ИП они вроде бы предпринимательскую деятельность не осуществляют.

Хотя, как рассказывает Аркадий Брызгалин, генеральный директор группы компаний «Налоги и финансовое право», налоговые инспекторы могут посчитать иначе.

В отношении отдельных видов предпринимательской деятельности закон может предусматривать условия ее осуществления без государственной регистрации в качестве ИП, но это деятельность будет все равно являться предпринимательской. Поэтому даже не являясь предпринимателем, но применяя спецрежим «Налог на профессиональный доход», недвижимость, которая сдавалась в аренду, будет считаться используемой в предпринимательской деятельности со всеми вытекающими налоговыми последствиями.

Аркадий Брызгалингенеральный директор группы компаний «Налоги и финансовое право»

Поспорить с налоговиками здесь можно. Для определения видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять без регистрации, должен быть специальный закон. И он есть – закон от 27.12.2018 № 546-ФЗ, согласно которому только три вида деятельности могут осуществлять предпринимательство без регистрации ИП. Это уборка жилья, репетиторство и уход за людьми. 

«Для всех остальных видов деятельности, в том числе и для доходов от сдачи жилой недвижимости в аренду, статуса именно «предпринимательской» пока не установлено. Это как бы некий «профессиональный доход» физлица от использования имущества, который подвергается налогообложению в особом порядке. Ведь если физлицо сдает квартиру в аренду, декларирует доходы, и, не являясь ИП исчисляет НДФЛ, то при продаже такой квартиры на него не распространяются ограничения, установленные подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ (о не предоставлении налоговых вычетов на жилье, используемое в предпринимательской деятельности)», – добавляет Аркадий Брызгалин.

По его словам, это явная недоработка законодателя, который, кажется, сам запутался, где и когда гражданин становится предпринимателем и как квалифицировать осуществляемую им деятельность. Если законодатель в ближайшее время не урегулирует данную ситуацию и не внесет соответствующие поправки в законодательство с ответом на вопрос «можно ли самозанятым, облагающим свой доход от сдачи квартиры в порядке НПД считать это предпринимательством», то ответ на него даст уже только судебная практика.

Продажа квартиры без налога

Но все эти риски можно избежать, если продать квартиру после минимального положенного срока ее владения. Налоговое законодательство в некоторых случаях освобождает продавца жилья от уплаты НДФЛ. В частности, если он владел квартирой больше трех или пяти лет.

Минимальный срок владения жильем, при продаже которого не нужно платить НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, п. 3 и 4 ст. 217.1 НК РФ)

3 года

5 лет

–  приняли в подарок от супруга, родителя, ребенка, бабушки, дедушки, внука, брата, сестры (с одним или двумя общими родителями)

Во всех остальных случаях (купили после 01.01.2016)

–  досталась по наследству

–  получили по договору пожизненного содержания с иждивением (рента)

–  приватизировали

–  купили до 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ)

Источник: ЦИАН.Журнал

Как посчитать срок? 

По общему правилу: с момента, когда вы зарегистрировали право собственности на недвижимость (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Посмотреть дату можно в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на жилье (выдавали до середины 2016 года) либо в выписке из ЕГРН. (Абзац поправлен).

Итак: самозанятый, сдававший квартиру в аренду, может ее продать и будет полностью освобожден от уплаты НДФЛ, если владеет ей дольше трех или пяти лет. Если же этот срок меньше, то он может столкнуться с тем, что налоговики откажут ему в предоставлении имущественного налогового вычета.

Комментарии 26
Лукин27 февраля 2019, 13:49

Подскажите, а если имеешь постоянную работу и платишь там 13%, а так же сдаешь квартиру но с нее уже можно платить 4%?

Ответить
Виталий Борисов27 февраля 2019, 14:04

Да, если зарегистрируетесь в качестве самозанятого. Это можно сделать, например, через приложение для смартфона "Мой налог".

Люся27 февраля 2019, 13:59

Обращаю внимание пенсионеров-москвичей, сдающих жилье: зарегистрировавшись "самозанятым", вы теряете региональную (московскую) доплату к пенсии, если у Вас она есть. А для некоторых это существенная сумма. Конечно, Вы теряете эту доплату, если легализуетесь и обычным образом, платя 13% НДФЛ.

Ответить
Дементий4 марта 2019, 18:52

Вот это ПОВОРОТ! Так и зачем тогда платить налоги?

Anna5 марта 2019, 18:13

А льготы на освобождение от уплаты ежегодного налога на имущества пенсионеры тоже лишаются? То есть сдаешь квартиру, получаешь доход, и лишаешься добавки к пенсии и еще платишь ежегодный налог на недвижимость.. Сейчас не очень гуманные ценники по кадастру в Москве...

ID: 2333771927 февраля 2019, 14:01

Ответ на вопрос "Как посчитать срок", содержащийся в Вашей статье - не верный! Срок начинает течь НЕ с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, а с момента ВЛАДЕНИЯ ею!. Так, например, при наследовании квартиры, такой срок начинается со дня открытия наследства, иначе - со дня смерти наследодателя и не важно когда наследник зарегистрировал свое право собственности. Об этом чётко говорит как Гражданский Кодекс РФ, так и судебная практика.

Ответить
Ильяс27 февраля 2019, 15:05

Никто и не спорит. Есть общее правило, установленное в п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что "в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации".
Но есть много нюансов и спорных моментов (один из которых упомянули Вы), которые потом и доходят до суда, поскольку налоговые органы полагают, что права на льготу в таких ситуациях у граждан нет, и им приходится доказывать через суд.

Лика27 февраля 2019, 14:51

Мне кажется ВЫ неправильно трактуете закон или я недопонимаю: при продаже любой жилой недвижимости, которую вы сдавали и платили налоги (т.е. с оплатой 13% (как физ.лицо) или 4% (как самозанятый) или 6% (как ИП)), вы ОБЯЗАНЫ ЗАПЛАТИТЬ 13%? Эту обязанность вы не теряете после 5 лет. Если вы в налоговую инспекцию отправляете декларации о сдаче вашей недвижимости вы при продаже хоть через 5 лет, хоть через 10 будете платить налог 13% ?

Ответить
Ильяс27 февраля 2019, 15:14

Вы не поняли. По общему правилу продавец недвижимости обязан заплатить НДФЛ в размере 13% с доходов от продажи (независимо от того, был он самозанятым, нет, сдавал недвижимость или нет). Но если он владеет недвижимостью более 3(5) лет, то доходы от продажи НДФЛ облагаться не будут. Главное выдержать этот срок.

Люся27 февраля 2019, 15:21

Скажите, а если платишь 6% как ИП, то Ваша квартира - это уже не Ваша жилье, а вроде как коммерческая недвижимость? И многое, касаемое жилой недвижимости, на нее уже не будет распространяться? (Налоговый вычет при продаже, освобождение от уплаты НДФЛ 13% при владении более 3(5) лет). А также, возможно, что-то еще, что сейчас ускользает от моего сознания?

Ильяс27 февраля 2019, 15:56

Нет, с 01.01.2019 и освобождение от уплаты НДФЛ при продаже квартиры (если владеешь им минимальный положенный срок), и имущественный вычет при расчете НДФЛ с дохода от продажи жилья, распространяются на ИП. Там, правда, есть некоторые нюансы (например, что пока освобождение от уплаты НДФЛ распространяется только на квартиры, приобретенные с 2016 г.) и лучше перед продажей проконсультироваться с юристом.
Если же мы говорим именно о нежилой недвижимости, которая используется для предпринимательской деятельности (например, складские или торговые помещения), то тут, конечно, никаких льгот как не было, так и нет.

Егор27 февраля 2019, 19:50

А апартаменты купленные после 01.01.2016, если продавать через 5 лет владения будет НДФЛ ?

Ответить
Iniksin Iniksin

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 февраля 2019, 21:08

Аркадию Брызгалину, прежде чем публиковать свои знания, не мешало бы изучить вопрос, чтобы не вводить читателей в заблуждение. Вместе с принятием закона о самозанятых, были приняты поправки в ряд законов, в том числе, уравнивающие в правах на вычеты и льготы владельцев жилых помещений, используемых в предпринимательской деятельности, с владельцами, не использующими жилые помещения в предпринимательской деятельности. Это касается также гаражей и жилых домов. Апартаментов не касается. Доказывать не использование в предпринимательской деятельности нет необходимости. Пользование льготами и вычетами на общих основаниях.

Ответить
Юлия27 февраля 2019, 22:50

Скажите, пожалуйста, а если собственник квартиры отец, а сдавать в аренду будет дочь по нотариальной доверенности, кому надо регистрироваться самозанятым?

Ответить
ID: 2323506728 февраля 2019, 1:12

Если доверенность генеральная ,то дочери

Alina27 февраля 2019, 23:50

Не вводите людей в заблуждение. С имущества, используемого в предпринимательской деятельности, при продаже придётся платить НДФЛ независимо от срока владения.
разъяснения МИНфина

Письмо Минфина России от 21.07.2014 N 03-04-05/35532


Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи жилого помещения, которое использовалось в предпринимательской деятельности, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика — три года и более.
При этом согласно абзацу второму пункта 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Таким образом, основания для применения к доходам, полученным от продажи жилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положений пункта 17.1 статьи 217 Кодекса отсутствуют независимо от срока использования такого помещения в предпринимательской деятельности.
Пунктом 3 статьи 346.11 Кодекса установлено, что налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, освобождаются от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2, 4 и 5 статьи 224 Кодекса), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности), налога на добавленную стоимость (за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в соответствии с Кодексом при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также налога на добавленную стоимость, уплачиваемого в соответствии со статьей 174.1 Кодекса).
При этом в соответствии с положениями статьи 346.15 Кодекса налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьями 249 и 250 Кодекса.При реализации недвижимого имущества, использовавшегося налогоплательщиком в предпринимательской деятельности, доходы от этой сделки подлежат налогообложению налогом, уплачиваемым при применении упрощенной системы налогообложения.
В связи с этим при реализации жилого помещения, сдававшегося в аренду, доходы от его продажи учитываются в рамках упрощенной системы налогообложения.

Ответить
Iniksin Iniksin

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
1 марта 2019, 12:35

Вы пользуетесь устаревшими данными. С 2019 года льготы и вычеты при продаже жилых помещений не зависят от использования их в предпринимательской деятельности. Поправки в соответствующие законы внесены в декабре 2018 года, пакетом, вместе с законом о самозанятых. Найдёте в поиске.

Anna5 марта 2019, 17:46

Iniksin Iniksin, да действительно, поправки внесены,
теперь это выглядит так: "Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) .... доходы от продажи объектов недвижимого имущества... Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности"
Но возникает вопрос к формулировке "физические лица"... про ИП и самозанятых здесь не упоминается, будут ли суды трактовать это положение только в пользу тех, кто платит 13% налог от сдачи в аренду?

Сергей Бутов12 марта 2019, 0:47

Из этого абзаца ( НК РФ Статья 217., пункт 17.1 ) следует, что доходы от продажи объектов недвижимого имущества подлежат налогообложению, т.к. они непосредственно используются в предпринимательской деятельности и правило владения 3-х лет также не действует.

Alina12 марта 2019, 11:10

Iniksin Iniksin, ссылку на соответствующие поправки дадите?)))

ID: 63728461 марта 2019, 10:24

Добрый день. Я или пропустил или не понял. Получит имущественный налоговый вычет на ПОКУПКУ квартиры, в последствии сдаваемой, можно? Само собой, при наличии основного места работы с НДФЛ 13%

Ответить
ирина4 марта 2019, 16:54

Добрый вечер. Снимается ли доплата к пенсии до прожиточного минимума, если пенсионер официально сдает квартиру, с оплатой 13% налога НДФЛ? Живет в Московской области.

Ответить
Дементий4 марта 2019, 18:54

Да снимается, Вы до сих пор не поняли где живете??? Вы там в бункере что-ли в своем Подмосковье?? Ауу проснитесь уже, вас обдерут как липку не здесь так в другом месте.

Люся4 марта 2019, 21:29

ирина, Вы же сами себе ответили уже - "доплата к пенсии до прожиточного минимума". Сдавая квартиру (точнее, признав это перед государством), Вы по-прежнему не дотягиваете до "прожиточного минимума"?
А уж если кто оформился "самозанятым", то эти доплаты - вообще не для него, т.к. они полагаются только неработающим пенсионерам.

Anna5 марта 2019, 17:54

Добрый день, подскажите, если квартира принадлежит отцу-пенсионеру, может ли его сын по генеральной доверенности или договору безвозмездного пользования сдавать эту квартиру как самозанятый? лишается ли отец-пенсионер в этом случает надбавки к пенсии? должен ли отец-пенсионер платить ежегодный налог на недвижимость за эту квартиру, сейчас понятно как пенсионер он от него освобожден? Спасибо

Ответить
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-12 марта 2019, 9:24

Может. Но надо правильно все оформить. К налоговому консультанту.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru