Сколько этажей нужно для счастья?

 

 

 

Принято считать, что возведение традиционных высоток обходится застройщику дешевле и окупается лучше, чем строительство частных коттеджей. Во многом это действительно так. Высотка занимает не такую большую территорию, а площади, предлагаемые на продажу, дают в разы больше прибыли, чем коттедж для одной семьи.

 

Земля — самый дорогой и ограниченный ресурс. «Высока стоимость подключения к инженерным сетям, недешево обходится и строительство социальных объектов», — констатирует Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group.

 

Кроме того, при возведении многоэтажки застройщику удается снизить расход различных ресурсов, сэкономить на техническом оформлении. «Затраты на подключение коммуникаций меньше, а территорию используют эффективнее. При строительстве многоэтажек сокращаются трудовые ресурсы и объем материалов. Да и времени уходит намного меньше, чем при возведении коттеджей», — рассказывает Олеся Мандзяк, руководитель отдела жилой недвижимости компании Delta Estate. «Многоэтажную застройку могут не сдать в срок из-за бюрократии чиновников, но, несмотря на это, ее доходность гарантированно выше», — подтверждает Илья Терентьев, директор «Группы ЗЕМЕР».

 

Важно, что и спрос на привычные квартиры при современной конъюнктуре рынка выше: это первое и зачастую единственное жилье, а стоит оно гораздо дешевле загородных домов, культура постоянного проживания в которых у нас еще не развита. С этим согласна и Кристина Федоренко, эксперт-аналитик GVA Sawyer. По ее данным, средние темпы реализации квартир в жилом комплексе экономкласса составляют около 20–30 объектов в месяц, в наиболее успешные периоды — 40–50. А коттеджей в поселках экономкласса продают около 25 в год.

 

Однако доходность многоэтажек снижают некоторые факторы. Например, изначальный бизнес-план может быть не реализован в связи с административными препонами по выходу на площадку и сдаче жилья в эксплуатацию. Или в качестве платы за землю городские власти оставляют за собой часть квартир для обеспечения очередников социальным жильем.

 

При определенных условиях малоэтажный поселок может оказаться не менее, а то и более выгодным начинанием. «Если проект планировки малоэтажного строительства хорошо продуман, то разница в квадратных метрах жилья составит всего 10–20%, — говорит Валерий Лукинов, руководитель офиса «Преображенское» компании «ИНКОМ-Недвижимость». — К тому же в многоэтажном доме определенную площадь отводят под лифты, и, учитывая их высокую стоимость, выгода от обоих типов недвижимости может оказаться одинаковой».

 

«Если у девелопера есть идеальное во всех отношениях место (хорошие видовые характеристики, инфраструктура, удобный подъезд, престижное направление), то возведение коттеджей, особенно в элитном классе, выгоднее, чем многоэтажная застройка, — считает И. Терентьев. — Однако, если прогадать с местом, а срок экспозиции окажется более двух-трех лет, доходность существенно снизится. Что касается бизнес- и экономкласса, расположение поселка тоже играет большую роль, но вероятность застрять с проектом выше — в связи с большой конкуренцией и отсутствием у наших сограждан привычки жить за городом». Андрей Павлов, генеральный директор Союза застройщиков, также высказался за коммерческий успех коттеджного строительства: «Если малоэтажный объект находится в ближайшей зоне от МКАД и есть все условия подведения коммуникаций, то доходность от него может быть даже выше 40%. Огромным преимуществом малоэтажки являются меньшие затраты на получение разрешительной документации на строительство и отсутствие расходов на сложные технические составляющие».

 

Впрочем, порой у застройщика нет выбора, что возводить, — статус земли или генплан территории изначально накладывает определенные обязательства: на одних участках можно реализовать только коттеджи или таунхаусы, а на других — многоэтажное жилье.

 

 

 

Сравним многоэтажные дома с малоэтажной многоквартирной застройкой, которая в последнее время успешно развивается в Подмосковье. К этому виду жилья относят квартирные дома до пяти-шести этажей, таунхаусы, а также дуплексы, вмещающие несколько небольших квартир.

 

Поскольку конструктив таких зданий несколько упрощен, они обходятся дешевле высоток. Сергей Матвеев, директор филиала Московской региональной дирекции ЗАО «Желдорипотека», добавляет, что требуется и меньше вложений, сроки строительства не так растянуты, как при возведении многоэтажных домов, а значит, возврат средств и получение прибыли происходит быстрее. Соответственно, возрастает оборачиваемость финансов. Дешевле обходится и оформление разрешительной документации. При этом многоквартирная малоэтажка может обеспечить примерно такую же плотность застройки, как многоэтажные дома (для Московской области в среднем 8–10 тыс. кв. м/га).

 

Конечно, все относительно и зависит от местоположения, тесно связанного с целевой аудиторией, от стоимости и качества земельного участка, окружающей застройки. К тому же необходимо учитывать, что, например, установка лифта существенно удорожает себестоимость малоэтажного дома, напоминает Владимир Моребис, директор департамента новостроек компании Est-a-Tet. Одно дело, если эти расходы делятся на 17 этажей, и другое — на 5. То же относится к крыше, фундаменту, стоимости земляных работ (по объему они для многоэтажных и малоэтажных домов различаются не сильно).

 

Но в итоге малоэтажная многоквартирная застройка все равно выгоднее — в этом сходятся мнения всех экспертов. «Если купить участок 10 соток и построить на нем трех-четырехсекционный таунхаус, площадь каждого блока которого составит 120 кв. м, то, во-первых, в среднем такое жилье будет дешевле, чем многоэтажка, во-вторых, доходность с учетом стоимости земли, коммуникаций и получения разрешения на строительство может достигать 50%», — приводит пример И. Терентьев. Ну и самый сильный аргумент — повышенный спрос на квартиры в малоэтажных домах.

 

Как свидетельствует В. Лукинов, к концу 2011 г. доля малоэтажных многоквартирных домов в структуре предложения на рынке Подмосковья составила 9%. «Мы наблюдали стабильный дефицит объектов данного формата на фоне растущего спроса: с 5% в начале прошлого года до 22% в декабре», — говорит он.

 

Дело в том, что жилье в малоэтажных комплексах часто небольшой площади и, соответственно, доступно по стоимости. В высотках тоже есть маленькие квартиры, но они обходятся дороже. И, конечно, подмосковную квартиру в малоэтажке не сравнить по цене с московской: «Средняя цена за 1 кв. м в многоквартирном малоэтажном доме составляет 62,5 тыс. руб. Средняя стоимость квартиры — 3,7 млн руб., минимальная — 1 млн руб., — сообщает В. Лукинов. — В то время как в столице всего 18 кв. м стоят 3,5 млн руб. Такое сравнение в глазах покупателей не в пользу городского жилья».

 

 

 

Одним из главных событий последнего времени стало присоединение новых территорий к Москве. Официальное изменение границ произойдет с 1 июля 2012 г., а на создание генплана потребуется несколько лет. Властями Москвы объявлен конкурс на разработку концепции развития новых земель, и, возможно, к середине текущего года будет понятна перспектива развития агломерации. Пока на новых территориях планируют построить около 60 млн кв. м жилья в мало- и среднеэтажных домах.

 

Но удастся ли создать такой пригород, преломив существующие традиции застройки в Подмосковье? Ведь сейчас на землях Новой Москвы возводят многоэтажки — и процесс начался задолго до судьбоносного решения правительства. Это проекты комплексного освоения территории — здания по 10–25 этажей. Таков, например, жилой район Квартал А101 из 14 домов переменной этажности (8–15) в Коммунарке, микрорайон Град Московский, где предусмотрено строительство 30 многоэтажных корпусов.

 

Эксперты подозревают, что частных коттеджей жители новообразования вряд ли дождутся. «Несмотря на заявления о развитии малоэтажного сегмента в Московской области, массовое строительство этого формата в ближнем радиусе Подмосковья маловероятно по причине высокой стоимости земли, — полагает Сергей Хорошков, генеральный директор «МИЦ-Девелопмент». — С уверенностью можно прогнозировать дальнейшее развитие формата многоэтажных жилых домов экономкласса».

 

Согласна с ним и О. Мандзяк: «Конечно, дешевле и выгоднее строить многоэтажные дома. Поэтому есть вероятность, что на вновь присоединенных землях будут обустраивать микрорайоны с многоэтажкой и таунхаусами. Таким образом можно решить проблему переселенцев».

 

Между тем у малоэтажных многоквартирных домов в отличие от коттеджей в Новой Москве хорошие перспективы. И частным инвесторам, и государству интересно развивать этот район именно в формате малоэтажного многоквартирного жилья экономкласса. Но, для того чтобы оно оказалось востребованным, территорию необходимо обеспечить качественной инфраструктурой: дорогами, образовательными и медицинскими учреждениями, магазинами и т.д. «Малоэтажные жилые комплексы гармонично вписываются в окружающую среду, особенно если застройщики включают в проект ландшафтную составляющую», — рассуждает М. Троицкая.

 

Во всяком случае можно опираться на успешный мировой опыт. Как напомнила И. Дзюба, в Канаде малоэтажное жилье, снабженное хорошей инфраструктурой, — успешный формат, который обеспечивает больший комфорт по сравнению с густонаселенными высотными районами, при этом можно быстро добраться до работы. Она считает, что, поскольку недорогое малоэтажное жилье решает социальные задачи, а государство активно участвует в реализации таких проектов и предоставляет различные субсидии через федеральные программы, застройщики смогут продавать жилье по доступной цене и при этом иметь адекватную прибыль.