Дачник индивидуалисту не товарищ
Изначально такой вид разрешенного использования земли, как ИЖС, предназначался для постоянного места жительства, а садовые некоммерческие товарищества — исключительно для дачного отдыха.
СНТ располагаются на землях сельскохозяйственного назначения, где главное действующее лицо — огород, а дом — лишь вспомогательная постройка для хранения лопат и леек. Ну или остаться переночевать, если опоздаете на электричку.
Объясняется это просто: в СССР дача гражданам предоставлялась не для того, чтобы загорать кверху пузом, а чтобы они старательно выращивали огурцы с помидорами и делали заготовки на зиму.
И конечно, ни ванные, ни туалеты в домиках СНТ не предусматривались: удобства — на улице. Возводить хороший дом на землях СНТ нецелесообразно: он все равно будет считаться только дачным.
Одна из основных проблем дома в СНТ — в нем нельзя прописаться. И причина кроется не в бюрократических препонах, а в том, что дома расположены вне населенных пунктов и не имеют адреса. Такие дома удастся зарегистрировать по дачной амнистии, но это длительный и трудоемкий процесс.
Садовые дома на землях СНТ перевести в жилые теоретически реально, но на практике очень сложно. Это удастся сделать либо через местную администрацию, либо через суд. Как правило, администрация отказывает — приходится обращаться в суд для обжалования ее решения.
«В настоящий момент предполагается, что разрешенное использование земель СНТ — ведение садоводства, поэтому построенный на участке дом разрешается оформить только как жилое строение, что не влечет за собой появления права на регистрацию (прописку), — поясняет Марина Толстик, председатель совета директоров сети офисов “Миэль”. — Но если собрать необходимый пакет документов, то в судебном порядке строение получится признать жилым домом: в этом случае ему присваивается адрес и появляется возможность регистрации по месту жительства».
По словам Екатерины Коган, руководителя департамента маркетинга Kaskad Family, признать дом жилым в СНТ можно, для этого он должен соответствовать требованиям, указанным в постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47, и быть пригодным для круглогодичного проживания.
Согласно постановлению, для признания дома жилым его основания и несущие конструкции не должны иметь разрушений и повреждений, которые приводят к деформации или образованию трещин, снижают их несущую способность и ухудшают эксплуатационные свойства жилого дома.
«Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных», — уточняется в нормативном акте.
При этом обязательным документом для признания садового дома жилым является заключение по обследованию технического состояния садового дома. Требования установлены «Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений».
Заключение о результатах обследования готовит специалист-инженер. Такой специалист (индивидуальный предприниматель или юридическое лицо) должен состоять в саморегулируемой организации (СРО) в области инженерных изысканий. В заключении он указывает, что садовый дом соответствует требованиям безопасности и надежности.
Так что, пока этот процесс не облегчили, для строительства хорошего добротного дома лучше приобретать земли под ИЖС.
Форма товарищества недвусмысленно намекает, что обо всем серьезном придется договариваться со всеми членами СНТ, а это не всегда реально. Сделать самостоятельно что-то глобальное нельзя. При этом очень многое зависит от добросовестности председателя и правления СНТ.
Личный опыт
Мы записали рассказ от первого лица: наш герой — Геннадий, ему 35 лет, имеет участок в СНТ в Ленинградской области.
— Несколько лет назад я приобрел участок в СНТ и с тех пор постоянно сдаю деньги: на дороги, за охрану, вывоз мусора, электросчетчики и т. д.
Я подсчитал, что только за прошлый год на разные взносы ушло около 70 тыс. рублей. Никаких отчетов о своей деятельности руководство СНТ не предоставляет.
Интересно, что каждый год поборы на что-то новое: в прошлом году поменяли столбы и электросчетчики, в этом — трансформаторы (приготовьте еще около 20 тыс.).
В поселке есть как общие дороги, так и дороги между участками. Дороги между участками не ремонтируют. Когда я написал об этом, мне ответил бухгалтер, что мы сами должны отсыпать свои дороги — так закреплено в правилах внутреннего распорядка. Однако выяснилось: там, где живет председатель, дороги отсыпаны новенькой щебеночкой, деньги на ремонт дорог сдает весь поселок.
Каждый из нас ежегодно сдает членские взносы в размере 15 тыс. рублей. Помимо этого существуют еще целевые взносы — например, на замену столбов. Что интересно, столбы в поселке стояли хорошие, но большинство членов правления проголосовали «за», поэтому было решено столбы заменить.
Таким образом, если на совет поселка выносится тема замены столбов, доверенные лица голосуют за свои участки и за участки своих соседей и друзей. С этой схемой я столкнулся в первый год пребывания в СНТ.
На второй год в поселке решили устанавливать счетчики на столбы — нововведение, которое позволяет проверяющим считывать показатели потребления электроэнергии, не заходя в дом. Я высказал мнение, что система новая — неплохо бы проверить, как она работает. Договорились для примера установить счетчики только на столбы первой линии поселка. Дело было осенью.
Прошла зима. Весной я позвонил председателю и рассказал, что прочитал о том, что с такими счетчиками приходят очень большие счета за электроэнергию и предложил повременить с их установкой. Председатель СНТ сказал, что счетчики уже установлены. Через несколько дней приезжаю на участок — счетчики действительно есть. Но не там, где мы договаривались, а на наших линиях. На линии, где живет председатель, никаких счетчиков нет.
У моих знакомых дача в ИЖС — там таких поборов нет. За электроэнергию платишь столько, сколько у тебя нагорело, дополнительных взносов никаких. Коммуникации для своего участка ты проводишь самостоятельно, платишь за воду и газ столько, сколько потребляешь. Не приходится сдавать деньги непонятно за что. Сейчас я пытаюсь избавиться от участка в СНТ и буду приобретать участок под ИЖС.
Различия между СНТ и ИЖС
Чем различаются участки в СНТ и под ИЖС? Для удобства мы собрали информацию в отдельную таблицу.
Критерии | СНТ (садовое некоммерческое товарищество) | ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) |
Вид разрешенного использования | участки для выращивания растений (сельскохозяйственных культур), некапитальное дачное строительство | для постоянного места жительства |
Местоположение | только вне населенных пунктов, но нередко располагаются поблизости от них, в живописном месте с хорошей экологией | участок находится в пределах населенного пункта |
Наличие дома | возможно, но необязательно | подходит для строительства капитального дома |
Высота жилой постройки | можно выстроить большой загородный дом | не более трех этажей (12 м), проект дома необходимо согласовать в соответствующих инстанциях |
Статус жилой постройки | вне зависимости от площади и этажности дом считается садовой постройкой — даже если вы умудритесь возвести на участке дворец, поэтому при продаже он не будет оценен дорого | капитальный дом |
Размер участка | как правило, от 6 до 10 соток | не может быть больше норм, установленных в регионе |
Социальная инфраструктура | до магазина и поликлиники придется добираться на машине | как правило, всё под рукой: больницы, поликлиники, детсады, школы |
Регистрация | проблематична, так как дома расположены вне населенных пунктов и не имеют адреса | легко получить, так как земельный надел изначально имеет адрес |
Коммуникации | все расходы по проведению оплачивает собственник | есть право присоединить дом к общей системе водоснабжения и канализации, газо- и электроснабжения |
Дороги | расходы на содержание делятся между собственниками, любые улучшения проводятся за счет членов СНТ | личное дело собственника или инициатива населенного пункта, в котором находится участок |
Налоговый вычет | удастся вернуть налог до 260 тыс. рублей (право на вычет предоставляется только один раз в жизни), если дом был оформлен в собственность в 2019 году или позже; здание должно иметь назначение «жилое» (или «жилое строение»), тогда оно приравнивается к жилому дому | можно оформить |
Цена | в несколько раз ниже, чем под ИЖС | всегда выше, чем СНТ, так как является частной собственностью, а не собственностью товарищества |
Ипотечное кредитование | заем под залог дома в СНТ получить трудно | возможно |
Кому подойдет | тем, кто увлечен огородничеством и садоводством и думает когда-нибудь построить загородный дом | тем, кто хочет дом за городом с готовой инфраструктурой |
Косим траву, убираем сухостой
С 1 января 2021 года к СНТ предъявляются новые требования, которые касаются в основном пожарной безопасности.
Так, надо убирать мусор, косить траву, сообщать в пожарную охрану о ремонте дорог. Кроме того, товарищество обязано следить за чистотой леса, освобождать его от сухостоя, мусора и поваленных деревьев на расстоянии 10 м от границы с СНТ. Также придется обеспечить автоматическую разблокировку шлагбаума и ворот при въезде в СНТ и выезде из него.
Стоит ли говорить, что новые требования повлекут дополнительные расходы, которые лягут на плечи членов СНТ? За нарушение правил предусмотрены штрафы: для граждан — до 3 тыс. рублей, для должностных лиц — до 15 тыс. рублей; для юридических лиц — до 200 тыс. рублей.
Но есть и приятная новость для участников СНТ: теперь могут вернуть налог до 260 тыс. рублей (право на вычет предоставляется только один раз в жизни), если дом был оформлен в собственность в 2019 году или позже. Для этого здание на участке должно иметь назначение «жилое» (или «жилое строение»), только тогда оно приравнивается к жилому дому. А вот взять кредит под залог дома в СНТ, в отличие от ИЖС, вряд ли получится.
Так что лучше — СНТ или ИЖС? Каждый покупатель решает для себя сам. Важно определиться, для чего приобретается участок, какие пункты в приоритете. Если хочется иметь дом с пропиской, хорошие подъездные пути и достаточный набор инфраструктуры поблизости, выбирайте ИЖС. Если нужна дача — место для отдыха на природе, где заодно с удовольствием можно выращивать овощи, ягоды и фрукты, подойдет СНТ.
Но в любом случае перед тем, как вы примете окончательное решение о покупке, побеседуйте с жителями СНТ — потенциальными соседями и расспросите их, какие дополнительные ежегодные траты вам предстоят.
Редакция благодарит за помощь в подготовке материала: Екатерину Коган, руководителя департамента маркетинга Kaskad Family; Максима Лазовского, владельца строительной компании «Дом Лазовского»; Ольгу Миронову, руководителя отдела загородной недвижимости «НДВ–Супермаркет Недвижимости»; Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость»; Марину Толстик, председателя совета директоров сети офисов «Миэль».
Фото в начале статьи: GorVlad/flickr.com
