Ко мне периодически обращаются с просьбой продать коммунальную квартиру, которая принадлежит нескольким семьям в долях или же по комнатам, где каждая комната является отдельным объектов, т.е. имеет свой адрес и кадастровый номер.
Честно, я не люблю коммуналки. Главная причина — люди не могут договориться между собой. Они закрываются, не идут на контакт, подозревают и обвиняют друг друга. Нет, не всегда попадаются такие коммуналки.
Если каждая комната является отдельным объектом, то здесь проще. Если с соседями не получилось договориться, то можно уведомить их письмом о продаже своей комнаты согласно п.6 ст.42 Жилищного кодекса РФ и ст.250 Гражданского кодекса РФ, выждать месяц и продать её кому угодно.
Долю тоже можно продать кому угодно с соблюдением ст.250 ГК РФ, но это сложнее и денег выручить получится очень немного. Доля мало кому интересна, кроме «профессиональных соседей».
Чтобы продать объект целиком, нужно согласие всех. А договориться о том, как делить деньги, и кто уступит чаще всего очень тяжело соседям. Люди годами живут рядом и годами конфликтуют. У каждого своя правда, свои обиды, свои воспоминания. Когда дело доходит до продажи, эти конфликты вспыхивают с новой силой.
Люди хотят продать трёхкомнатную квартиру, принадлежащую им в долях. Формально всё просто: есть объект, есть желание продать, но между собой собственники не могут договориться. Кто-то не согласен с оценкой, кто-то вообще не хочет продавать. Это вечная проблема и она не решается простым «давайте подпишем».
«Квартирный вопрос испортил горожан».
Помните знаменитую фразу Воланда из романа Михаила Булгакова «Мастер и Маргарита»? Кстати, это мой самый любимый роман. «Квартирный вопрос только испортил их …». Это очень точное наблюдение о человеческой природе.
Булгаков сказал о том, как люди готовы бороться друг с другом, судиться, выуживать побольше денег с другой стороны — но не договариваться. Не зарабатывать, а отнять. Не вкладываться, а получить. Эта модель поведения, к сожалению, жива до сих пор во многих сферах жизни нашей страны.
Медиация — цивилизованный путь.
Я сейчас получаю образование: изучаю медиацию. Это направление в юриспруденции, смысл которого в урегулировании споров без суда между сторонами спора. Это новое направление для России, оно пришло к нам из-за рубежа, где люди как раз пытаются договориться, а не прибегнуть к суду, и медиация соответственно применяется. Там люди идут к медиатору.
Медиатор помогает искать компромисс, находить решение выгодное сторонам. Наш менталитет, к сожалению, часто не предполагает умения договариваться. Возможно, дело в воспитании, которое передаётся из поколения в поколение. Нас не учили вести переговоры, нас учили терпеть или «воевать». Кстати, это тоже темы, которые я изучал на псифаке.
Что это значит для меня как для специалиста.
Я редко берусь за коммунальные квартиры, потому что это отнимает огромное количество времени и энергии. Пока собственники спорят, сделка стоит на месте. Приходится работать в режиме длительных переговоров.
В обычной купле-продаже вроде всё просто, либо я привык. С коммуналками же нужно быть более активным слушателем, анализатором конфликта, беседовать с каждым участником в отдельности, выстраивать доверие потому, что одна сторона может предположить, что мы против неё, учитывать характеры, управлять стрессом каждого, выслушивать каждого. В общем работы с точки зрения психологии больше. Кстати, не маловажно знать законодательство и принципы проведения таких сделок.
Коммунальная квартира — это не просто объект недвижимости, это клубок человеческих отношений, обид и неумения договариваться. И пока люди не научатся слышать друг друга, такие сделки будут оставаться одними из самых сложных. И я считаю, что такие сделки должны оплачиваться дороже.
Я предпочитаю работать с теми, кто готов к конструктиву. С теми, кто понимает: сделка — это не война, а поиск решения выгодного всем.
