недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/статьи

Ставка на открытость

4
Ставка на открытость
Заместитель председателя правления Абсолют Банка Татьяна Ушкова рассказывает о перспективах рынка ипотеки.
Заместитель председателя правления Абсолют Банка Татьяна Ушкова рассказывает о перспективах рынка ипотеки.

— Существует мнение, что, несмотря на грандиозные планы по развитию рынка недвижимости, достаточного количества доступного жилья по-прежнему нет. На ваш взгляд, есть ли в действительности дефицит бюджетных предложений на рынке недвижимости на самом деле? С жильем какого именно класса возникают подобные сложности?
­­– Сегодня фактически мы видим два рынка недвижимости со своей особой спецификой  – Москва/Московская область и регионы. Главная особенность рынка Москвы и Подмосковья — дефицит по трафику, то есть далеко не всегда застройщик может найти здесь удобное, с точки зрения транспортной доступности, место для возведения жилья, что  снижает число  интересных объектов. Но логично предположить, что по мере расширения границ Москвы и строительства новых станций метро, таких объектов станет больше. В регионах несколько иная ситуация: ощущается острый дефицит жилья эконом-класса, потому что пока большинство новостроек там — это премиум или предпремиум класс. Но сейчас как раз активно идет смена формата девелоперов, в регионах они смещаются в сторону жилья эконом-класса и, по моим прогнозам, эта ниша за 2014-2017 годы будет заполнена.

– То есть сейчас стоит ожидать роста спроса на ипотеку на первичном рынке жилья?
– Активизация строительства жилья в регионах и рост предложения способствуют тому, что первичный рынок уже сейчас растет быстрее, чем вторичный. Безусловно, этот вид ипотеки более рискованный, но один из самых очевидных плюсов для заемщика в данном случае — цена квадратного метра - на этапе строительства она ниже примерно на 30% по сравнению с  построенным домом. Поэтому за приемлемую цену заемщик приобретает более комфортное жилье.
Популярность ипотеки на первичном рынке в дальнейшем будет только расти – правительство России не раз сообщало о том, что строительство жилья — это локомотив экономического роста на 2014-2017 годы. Например, для Абсолют Банка сегмент строящегося жилья интересен, причем не только в Москве, но и в экономически развитых регионах, таких как  Санкт-Петербург, Екатеринбург, Уфа, Новосибирск, Нижний Новгород.

– Но инвестиции в строящееся жилье сопряжены с рисками. Причем не только для клиента, но и для банка. Насколько сегодня эффективна для банков аккредитация застройщиков?
– Аккредитация застройщиков проводилась всегда, потому что девелопер девелоперу рознь. Сейчас у банков система аккредитации настолько унифицирована, что мы не стараемся вводить лишних процедур проверки, которые могли бы затормозить процесс по времени. Если объект аккредитован в нескольких крупных, в том числе государственных банках, то мы считаем, что  такой объект для нас потенциально интересен и начинаем работать с этим застройщиком.

– Рынок ипотечного кредитования по-прежнему растет, но темпы его роста замедлились. Как вы считаете, с чем связано такое торможение роста?
Ипотечный рынок замедляется не сам по себе, а вместе со всем рынком розничного кредитования. По данным Банка России, на 1 сентября объем кредитов физлицам вырос на 19,8%, а за восемь месяцев прошлого года рынок вырос на 26,1%. Замедление темпов роста было вполне ожидаемо, потому что ежегодно наращивать розницу на 50% просто невозможно – слишком высоки риски. Если говорить о рынке ипотеки, то мы прогнозируем его рост на 30% по итогам года, при этом Абсолют Банк рассчитывает вырасти выше рынка и увеличить свой портфель на 50%. Для этого есть объективные факторы: сегодня банк занимает седьмое место в рейтинге банков по размеру ипотечного портфеля с объемом 35,6 млрд руб.

– Темпы роста замедляются, а средняя ставка, напротив, растет – с начала года она выросла с 12,3% до 12,7%. В чем причина? И есть ли у банков реальные возможности снижать процентные ставки по ипотеке?
– На мой взгляд, причиной роста процентной ставки стало увеличение объема кредитования на первичном рынке, который всегда был более доходным для банков и более дорогим для заемщиков, если сравнивать с ипотекой на вторичном рынке. Рыночных причин для  снижения процентных  по ипотечным кредитам мы не видим: главным образом потому, что цена фондирования у банков не изменилась. Нужно понимать, что ставку диктуют не столько условия конкурентов, сколько доступ к «длинным деньгам», которые банк направляет на выдачу ипотечных ссуд, и их ценой. Я полагаю, что средняя процентная ставка в 2013-2014 годах будет колебаться в районе отметки 12,5-13%. Такое значение можно назвать оптимальным – на этих условиях банки готовы выдавать, а клиенты брать ипотечные кредиты.

– Каким, на Ваш взгляд, должен быть первоначальный взнос по ипотеке, чтобы условия погашения кредита были комфортны для заемщика?
– Самый комфортный взнос по ипотечному кредиту – 30% от стоимости жилья. Это подтверждает и мировая практика, и российский опыт. Когда клиент готов вложить треть от необходимой суммы это говорит о том, что он серьезно подошел к этому вопросу, принял взвешенное решение и рассчитал собственные силы. Мы видим, что при снижении первого взноса до 10-15% заемщики вдвое чаще перестают платить по кредиту, чем при взносе в 30 %. Дело в том, что чем меньше первоначальный взнос, тем больше сумма кредита и ежемесячный платеж. Изначально вкладывая всего 10% , заемщик может банально не рассчитать собственную кредитную нагрузку и просто не потянуть ее. Поэтому сегодня чаще всего банк стремятся найти заемщиков, готовых к финансовому планированию, тех, кто может внести 30%. Хотя в Абсолют Банке есть определенный процент клиентов, которых мы готовы рассматривать в качестве потенциальных заемщиков по ипотеке при взносах в 10-15%. Как правило, в их число входят корпоративные и зарплатные клиенты, чьи финансовые потоки для нас понятны и прозрачны.

– По данным бюро кредитных историй и оценкам участников рынка, объем просроченной задолженности по кредитам растет. Касается ли это ипотеки? Как вы оцениваете качество заемщиков на ипотечном рынке?
– Качество клиентов ухудшается в первую очередь по необеспеченным кредитам, а по залоговым кредитам, каким является ипотека, ситуация, напротив, улучшается. В ипотечном портфеле Абсолют Банка доля просрочки составляет менее 2%. Это связано с тем, что при наличии ипотеки у заемщика ограничена возможность взять еще несколько кредитов и таким образом до предела повысить собственную нагрузку. Именно такие клиенты сейчас более всего интересны для банков, за них идет основная борьба.
– Но закредитованность заемщиков и, как следствие, риски растут во всем сегменте розничного кредитования. Насколько, на Ваш взгляд, жестче станет подход к оценке рисков в ипотечном сегменте?
– Модель оценки заемщика совершенствуется, но при этом она точно не становится более мягкой – с точки зрения рисков на клиента сегодня регулятор требует смотреть крайне внимательно. При выдаче такого крупного и долгосрочного кредита как ипотека оценка должна быть тщательной и консервативной, и большинство банков даже во время бума розничного кредитования не ослабляли свой подход к оценке клиентов и оценивали индивидуально каждую сделку.

– Часто для привлечения клиентов банки проводят специальные акции и предлагают более выгодные условия по партнерским программам. Насколько это выгодно с точки зрения увеличения продаж ипотечных продуктов?
Я считаю, что клиенту в ипотечном продукте интересна в первую очередь конечная эффективная ставка по кредиту, поскольку решение взять ипотечный кредит может приниматься один раз в жизни. Если же ставка на деле оказывается выше той, что заявлена в рекламе, банк просто теряет лояльного клиента. К тому же, с момента, когда человек принял решение взять ипотечный кредит до момента сделки проходит в среднем до четырех месяцев, и клиент должен понимать, что ему нет необходимости в спешке собирать документы и торопиться с выбором жилья – он получит конкурентные условия в любой момент. На мой взгляд, отвлекать заемщика маркетинговыми «бантиками» это означает вести нечестную игру. Мы ведем с клиентом открытый диалог и показываем, какую ставку клиент получит на протяжении всего срока кредита.

– Какими в целом Вы видите перспективы ипотечного кредитования в текущих рыночных условиях?
Потенциал рынка сегодня огромен. И не только потому, что популярность ипотечных кредитов, как способа решения жилищного вопроса, стремительно растет, особенно на фоне того, что  удовлетворена лишь малая часть платежеспособного спроса. Надо учитывать, что и государство будет активно поддерживать это направление, поэтому банки, которые будут активными участниками рынка, берут на себя и социально значимую задачу - расширить рынок жилья. Именно поэтому Абсолют Банк избрал для себя ипотечное кредитование в качестве стратегического приоритета в розничном бизнесе и в 2014 году за счет роста портфеля рассчитывает войти в ТОП-5 ипотечных банков России.
Комментарии 0

Читайте по теме

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru