Недалеко от Московской кольцевой железной дороги (МКЖД) может появиться около 10 миллионов квадратных метров недвижимости. С таким заявлением перед СМИ выступил глава МКЖД Алексей Зотов. Какая жилая недвижимость здесь появится? Кто будет застройщиком территорий? Что выиграет город от масштабной стройки?
Железнодорожное кольцо, опоясывающее город, запустили в 1908 гду. Изначально на дороге были предусмотрены станции, билетные кассы, однако позднее дорога стала использоваться для товарного сообщения. На сайте МКЖД говорится, что по магистрали протяженностью в 54 километра к 2025 году будет обеспечено движение «100 пар поездов в сутки». Кроме того, планируется сооружение 17 станций и 31 транспортно-пересадочного узла, электрички здесь будут двигаться с интервалом в 6 минут.
Зотов в своем сообщении упомянул о строительстве около 10 миллионов квадратных метров недвижимости. Есть мнение, что застройка здесь будет в основном коммерческой. Мы же решили обсудить с экспертами перспективы появления здесь жилой недвижимости.
Какое жилье может появиться рядом с МКЖД?
Близость к железной дороге, скорее всего, делает жилье более доступным. Покупатели недвижимости класса «премиум» вряд ли будут мириться с грохочущей транспортной линией под окнами. А вот для класса «комфорт» здесь есть ощутимый плюс: МКЖД находится близко к центру, в районе Третьего транспортного кольца. Эта опция, безусловно, не останется незамеченной представителями среднего класса – основной целевой аудиторией такого жилья, большинство офисов будут находиться в удобной близости от дома.
Вячеслав Шихов, генеральный директор Granelle Development, считает, что расположение застраиваемой территории рядом с железной дорогой – один из ключевых факторов ценообразования:
- Принимая во внимание близость железной дороги, можно с уверенностью сказать, что около 70% запланированного к строительству жилья в обозначенной локации будет относиться к сегменту эконом- и комфорт-класса. Что касается стоимости такой недвижимости, на этапе строительства цена квадратного метра будет находиться в районе 180 тысяч рублей.
Ирина Щербинина, специалист по недвижимости, дает аналогичный прогноз, замечая, что на данной территории могут появиться доходные дома, недавно активно обсуждавшиеся в медиасреде:
- Предполагаю, что 10 миллионов квадратных метров жилья около МКЖД будут построены для эконом-класса, обитатели которых будут жить около магистрали, и каждый день пользоваться ею. Кстати, среди этих построек вполне могут оказаться арендные дома. Почему бы нет?
Цена на такие квартиры будет недорогой. Конкретные цифры указывать смысла нет, поскольку дома еще не построены, а инфляция не дремлет. Определенно это будет тот же ценовой диапазон, как у квартир вокруг МКАДа.
Кто будет застраивать территорию?
Большие объемы вводимой недвижимости создадут серьезную конкуренцию между крупными компаниями-застройщиками. Перечень девелоперов, заинтересованных в выполнении масштабного проекта, пока не публиковался, вполне естественно будет ожидать серьезную борьбу между ключевыми игроками рынка.
Появление крупных строителей, способных заниматься комплексным развитием территорий, прогнозирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:
- Так как большая часть территорий, напрямую примыкающих к будущим станциям МК МЖД (Малое кольцо Московской железной дороги), уже застроена, я думаю, что стоит вести речь о появлении комплексных проектов в рамках развития промышленных зон. Соответственно, можно предположить, что «лакомый кусок» получат крупнейшие застройщики, способные реализовать масштабные комплексные проекты, а не просто построить несколько домов в радиусе одного километра от МК МЖД.
Одна из таких локаций – территория ЗИЛа, которая на текущий момент является одной из самых интересных и привлекательных площадок. Сегодня «Группа ЛСР» уже приступила к реализации жилого комплекса бизнес-класса «ЗИЛАРТ». На 65 га девелопер проекта построит более 1,5 миллионов квадратных метров недвижимости, из них почти 1 миллион – жилой. Еще одна интересная территория – «Большой Сити», охватывающий районы Пресненский, Хорошевский, Хорошево-Мневники, Дорогомилово, Филевский парк. На сегодняшний день известно, что на территории «Большого Сити» площадью в 1 000 га планируется построить 21 миллион квадратных метров недвижимости в рамках программы реновации промзон.
Проведения открытого аукциона среди компаний, обладающих должными ресурсами, ожидает Вячеслав Шихов:
- Пул застройщиков, привлеченных к реализации проектов жилищного строительства вблизи Московской кольцевой железной дороги, будет определен в результате проведенного открытого конкурса. Можно предположить, что его участниками станут крупные строительные компании Московского региона, которые имеют релевантный опыт и необходимые ресурсы, в том числе финансовые, для реализации подобного рода проектов.
К обеспечению жизнедеятельности новых кварталов город готов
Основной идеей перепрофилирования железнодорожной магистрали было улучшение транспортного сообщения в столице. Логично, что первыми выгодоприобретателями окажутся именно жители домов, построенных рядом с МКЖД.
Подробно разбирает транспортную доступность новых районов Мария Литинецкая:
- По планам столичного правительства, все строительно-монтажные работы на МК МЖД будут завершены к концу 2015 года, движение предполагается запустить в 2016 году. Безусловно, запуск МК МЖД должен положительно повлиять на транспортную доступность районов, не примыкающих к Малому кольцу. Однако в какой степени – оценить сейчас довольно сложно. Не стоит забывать, что многие платформы МК МЖД дублируют уже действующие станции метро и пригородных электричек. Кроме того, в область тяготения Малого кольца попадают преимущественно территории с развитой транспортной инфраструктурой, которая предполагает и наличие метро. Тем не менее, уже сегодня с полной уверенностью можно сказать о том, что с открытием станций МК МЖД («Дубровка», «Автозаводская», «Площадь Гагарина», «Севастопольская», «Варшавская») значительно увеличится транспортная доступность на юго-востоке столицы. Долгожданным будет открытие станции МК МЖД «Волгоградская», которая поможет разгрузить самую «сложную» – Таганско-Краснопресненскую линию метрополитена.
Первых новоселов эксперт ожидает увидеть здесь приблизительно через пять лет:
- Даже при условии, что землю купят или возьмут в аренду в конце этого года, выход на площадку произойдет не ранее, чем через 2-3 года, после всех проектных работ, а также получения разрешительной документации. Поэтому первые новоселы смогут поселиться в непосредственной близости от МК МЖД не ранее, чем в 2020 году. А вот на полное завершение проекта, учитывая масштабность промзон, вероятно, может уйти 5-10 лет.
Цифры недели
20 февраля 2026
