Владельцы собственных домов хорошо знают: зима — самое сложное и тяжелое время для жизни за городом, и постоянное поддержание дорог в хорошем состоянии — только часть забот. Гораздо больше хлопот может доставлять инженерная сеть и отопление. Часть обязательного перечня смело можно перепоручить управляющей компании (УК), которая возьмет на себя основную массу плановых работ, но с некоторыми сложностями хозяину придется справляться самостоятельно.
Управление холодом
В зимнее время управлять коттеджным поселком намного сложнее, чем в любое другое время года. Даже если смотреть на самые обычные вещи, такие как уборка улиц, несложно заметить разницу по сравнению с тем, как это происходит в теплое время года. «Если летом достаточно провести легкую уборку общественных зон поселка — подмести тротуары, покосить траву и полить газоны, то зимой необходимо выполнить полноценную очистку территории от снега с помощью технических средств, а также вручную (уборка льда с тротуаров), произвести обработку проезжей части и тротуаров противогололедными реагентами и вывезти с территории снег», — рассказывает Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter. Кроме этого, стоит учитывать и то, что в холодное время вся техника потребляет большее количество топлива, а это снова дополнительные расходы.
Однако и это не самое сложное — именно в холодное время года приходится уделять особенное внимание бесперебойному функционированию инженерной сети. «Дело в том, что зимой возрастает вероятность аварийных ситуаций, которые должны быть устранены в кратчайшие сроки, — объясняет Алексей Стребежев, управляющий партнер строящегося проекта HONKA CLUB. — В связи с этим необходимо дополнительно привлекать специалистов для устранения аварий в системах энергоснабжения, отопления домов, водоснабжения, а также для очистки подъездных дорог и территорий внутри поселка».
Объем дополнительных работ, которые выполняет УК, зависит от класса поселков и условий заключенного договора. Порой она берет на себя весь комплекс обслуживания, включая даже регулировку влажности внутри помещений (что особенно важно зимой для деревянных домов). Главное в расчетах — число жителей, которые остаются зимовать.
«В большинстве поселков экономсегмента зимой постоянно проживает очень небольшой процент собственников. В бизнес-классе этот показатель выше — до четверти всех жителей, и эксплуатационные подразделения работают на полную мощность, — рассказывает Ирина Калинина, генеральный директор агентства недвижимости TWEED. — Поселки элитного сегмента изначально проектируются и строятся с расчетом на круглогодичное проживание и эксплуатируются в полноценном режиме, в том числе в холодный сезон».
Статья расходов
Впрочем, именно собственники элитных домов не особенно чувствуют увеличение расходов на услуги УК. «В зимний период они остаются примерно на том же уровне, что и в летний, если владелец не пользуется индивидуальными дополнительными сервисами, — подтверждает Наталья Брахнова, руководитель отдела продаж компании «Газпромбанк-Инвест». — Конечно, расходы в холодное время года возрастают не только по статьям бюджета, связанным с вывозом снега и использованием техники для его уборки. Увеличивается стоимость коммунальных платежей за отопление и потребление электроэнергии. Но при этом зимой уменьшаются расходы на благоустройство территории, вывоз мусора, уход за газонами и ланшафтными объектами».
Как правило, УК разбивают плату за «коммуналку» на весь год задолго до наступления зимы. «Реже расходы дифференцируются. Тогда летом платят меньше, зимой — больше», — рассказывает заместитель исполнительного директора по работе с клиентами агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Андрей Хазов.
Примером сбалансированной оплаты могут служить поселки Истринской долины. «Собственники участков наших объектов ежемесячно платят фиксированную сумму членских взносов, которая включает в себя и оплату услуг по управлению и эксплуатации, — рассказывает Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс». — Таким образом, расходы на содержание дома не увеличиваются значительно, если жить в поселке круглогодично. Естественно, на оплату коммунальных услуг, которые тарифицируются государством, девелопер повлиять не может».
А они могут быть весьма ощутимы, и именно отопление становится самой значимой статьей расходов. Особенно накладно оплачивать отопление жителям негазифицированных поселков. «В этом случае нужно заранее быть готовым к тому, что один-два раза в месяц придется выкладывать круглую сумму — 15–40 тыс. руб. — на солярку, пеллеты либо, если отопление электрическое, за свет. И речь идет о небольшом доме 250–300 кв. м, дома площадью 600–800 кв. м потребляют солярку буквально десятками тонн, расходы могут достигать 100 тыс. руб./мес. в морозную зиму. Траты на газ гораздо ниже, дом площадью 250 кв. м можно отапливать за 7–10 тыс. руб./мес. в самые сильные морозы», — рассказывает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп».
Зоны ответственности
Несмотря на то, что в настоящее время УК могут предоставить довольно широкий спектр услуг, полностью перекладывать на них заботу о доме все же не стоит. Существуют отработанные меры предосторожности, которых лучше придерживаться, чтобы прожить зиму в комфорте. Об одной из них рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость»: «Все помнят ледяной дождь 2010 г. — тогда многие жители загорода столкнулись с отключением электричества. Предусмотрительным владельцам дизель-генераторов повезло, и они смогли пережить время без электричества с минимальными потерями. А остальные в спешном порядке закупали портативные генераторы, делая годовой план владельцам таких компаний». К тому же стоит помнить, что в Подмосковье отключения электричества — не редкость, поэтому запасной агрегат не помешает, даже если зима ожидается не такой уж и холодной. Для остальных экстренных случаев (например, прорыв трубы) достаточно держать под рукой список телефонов сервисных служб.
О возможных неприятных случаях предупреждает и Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп»: «В зимний период собственникам загородного жилья необходимо подготовить себя к нештатным ситуациям, в частности к отключению отопления. Дом ни в коем случае не должен промерзать, иначе трубы могут лопнуть. Конечно, некоторые владельцы используют вместо воды антифриз, который не превращается в лед. Однако экстремальный холод в любом случае может испортить всю отделку». В деревянных домах помимо этого также стоит учитывать и правильный уровень влажности — в некоторых проектах именно этот момент входит в зону ответственности УК.
Собственнику чаще всего придется самостоятельно решать ряд возникающих проблем. УК скорее будет заниматься общественными территориями, в случае если дополнительные услуги не оговорены отдельно — например, очистка крыш от снега. «По акту разграничения ответственности все расходы по обслуживанию дома и участка, как правило, ложатся на хозяев дома, — объясняет Н. Брахнова. — УК обслуживает общие дороги и территории коттеджного поселка».
Дополнительные силы
«В принципе стандартный набор услуг везде одинаков, — рассказывает В. Яхонтов. — В хорошем поселке экономкласса предоставляется ежемесячное обслуживание, которое включает в себя охрану, уборку общественной территории от снега, вывоз и утилизацию мусора и снега. Обслуживание общих систем коммуникаций стоит 3–6 тыс. руб.». Однако вовсе не обязательно все это она делает своими силами — если технические возможности отсутствуют, привлекаются подрядчики. И чаще всего это происходит именно с уборкой и вывозом снега.
Может измениться и штат охраны — в связи с более ранним наступлением темного времени суток потребуется увеличение числа сотрудников. Порой эта проблема решается установкой камер видеонаблюдения более высокого разрешения. «Изменения минимальны, — говорит А. Хазов. — Например, в связи с увеличением продолжительности ночи может изменяться график дежурств, патрулирования». А вот в дачных поселках, наоборот, происходит сокращение числа персонала в связи с тем, что жителей там остается совсем мало.
Дополнительные силы могут потребоваться и для подготовки к празднику. «Перед Новым годом для установки большой елки и украшения ее гирляндами привлекают специализированные компании разного уровня (в зависимости от объема предполагаемых работ)», — отмечает Н. Брахнова.
Отдельного внимания УК требуют и места, предназначенные для зимних видов развлечений, которые организуются в поселках: например, трассы для катания на снегокатах и снегоходах (такое делается в поселках на Истринском водохранилище). В поселке Покровское-Рубцово центральный пруд обустраивается под каток, за счет особенностей ландшафта здесь появляются еще и большие горки. А в Целеево зимой вообще открывается собственный горнолыжный курорт.
